Gesellschaftsvermögen

​Wie können persönliche Freibeträge genutzt werden, wenn die Immobilie Gesellschaftsvermögen ist?

Bei dem Vererben einer Immobilie, die zum Vermögen einer Gesellschaft gehört, besteht im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge die Möglichkeit, anstatt der Immobilie passgenau Gesellschaftsanteile zu übertragen. Dabei können alle zehn Jahre die persönlichen Freibeträge, niedrige Progressionsstufen etc. ausgenutzt werden.

Auch die im Erbschaft- und Schenkungssteuergesetz zur Verfügung stehenden Steuerbefreiungen für Immobilien können genutzt werden, wie zum Beispiel die Steuerbefreiung für die Übertragung von zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien (zehn Prozent) oder die Steuerbegünstigungen von denkmalgeschützten Immobilien.

Keine Anwendung finden regelmäßig die für Betriebsvermögen geltenden Steuerbefreiungen, da Immobilien bei der Ermittlung der Betriebsvermögensbegünstigung als sogenanntes schädliches Verwaltungsvermögen gelten. 

Für Wohnungsunternehmen gibt es eine Ausnahme: Bei diesen ist bestenfalls der gesamte Immobilienbestand zu 85% (Regelverschonung) oder 100% (Optionsverschonung) bis zu einer Grenze von 26 Millionen Euro pro Erwerber von der Erbschaft- und Schenkungssteuer befreit. Vorausgesetzt, die Grundstücke stellen Betriebsvermögen dar und der Hauptzweck des Betriebs besteht in der Vermietung eigener Wohnungen. Dabei muss die Erfüllung dieses betrieblichen Hauptzwecks einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb im Sinne der Abgabenordnung erfüllen. Laut Auffassung der Finanzverwaltung soll diese Voraussetzung ab einer Anzahl von mehr als 300 Wohneinheiten erfüllt sein. Bei weniger als 300 Wohneinheiten hingegen muss eine Einzelfallprüfung vorgenommen werden. 

Der Bundesfinanzhof hält hingegen eine Differenzierung nach der Anzahl der Wohneinheiten für unsachgemäß und legt hinsichtlich des wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs eines Wohnungsunternehmens andere Maßstäbe an. Aufgrund der Komplexität der Materie wird hier juristische bzw. steuerliche Beratung dringend empfohlen.