Wohn- & Geschäftshäuser FAQ

Wann ist der beste Zeitraum zum Kauf/Verkauf meines Mehrfamilienhauses?

Der beste Zeitpunkt zum Kauf eines Mehrfamilienhauses hängt häufig von privaten Umständen ab. Ob eine Erbschaft stattgefunden hat, Sie sich auf die Altersvorsoge vorbereiten wollen, oder neue berufliche Umstände es Ihnen ermöglichen zu investieren. Sowohl für private wie auch professionelle Investoren hat darüber hinaus die aktuelle Zinslage entscheidenden Einfluss auf die Investitionsentscheidung. Sie beeinflusst direkt die Wirtschaftlichkeit der Investition und somit auch die Kaufpreisentwicklung maßgeblich.

Auch beim Verkauf sind private Gründe oft ausschlaggebend: Scheidungen, Erbauseinandersetzungen oder allgemeiner Kapitalbedarf sind häufige Motive für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses. Ein weiterer wesentlicher Faktor ist die sogenannte Spekulationssteuer. Nach 10 Jahren Haltedauer können Immobilien dabei steuerfrei verkauft werden.

Was bedeuten die Begriffe Faktor und Rendite?

Der Faktor sowie die Rendite sind zwei entscheidende Begriffe im Immobilienmarkt. Sie gelten als Indikator um die Qualität eines Objektes einzuschätzen. Der Faktor Ist die Anzahl an Jahren, die benötigt werden, um den Kaufpreis anhand der jährlichen Nettokaltmiete zu tilgen. Dennoch gilt: Auch wenn dieser vergleichsweise hoch ist, spricht dies noch lange nicht für ein „schlechtes“ Investment. Besonders Objekte in gefragten Lagen oder Objekte mit deutlichem Mietsteigerungspotential weisen häufig einen hohen Kaufpreisfaktor aus.

Die Rendite ist ebenfalls ein essenzieller Punkt bei der Rentabilität eines Immobilieninvestments. Bei der Rendite wiederrum muss spezifiziert werden welche Art der Rendite. Man unterscheidet zwischen verschiedenen Arten, die Bruttomietrendite ist dabei die verbreitetste. Sie wird berechnet, indem die jährliche Nettokaltmiete durch den Kaufpreis geteilt wird.

Welche Kosten erwarten mich, wenn ich eine Hausverwaltung für mein Objekt beauftrage?

Hausverwaltungen sind ein entscheidender Teil bei der Vermietung des eigenen Mehrfamilienhauses. Sie übernehmen wichtige Aufgaben wie die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen, die Überwachung von Reparaturen und Renovierungen, sie kontrollieren die Mietzahlungen und übernehmen in manchen Fällen sogar die Vermietung. Der Preis der Verwaltung liegt meist bei 4-5 % der jährlichen Nettokaltmiete.

Wie viel Eigenkapital benötige ich zur Finanzierung meines Wohn- & Geschäftshauses?

In der Regel empfiehlt man, zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital einzusetzen. Über Umwege ist selbst ein Erwerb ohne Eigenkapital möglich, wenn der Anleger ein besonders hohes Einkommen und zusätzliche Ersatzsicherheiten nachweist. Mehr eingesetztes Eigenkapital bedeutet wiederum niedrigere Zinsen und erhöht die Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage. Wichtig ist es vor dem Kauf die Nebenkosten zu berechnen, um dort nicht auf überraschende Kosten zu fallen.

Welche Nebenkosten kommen auf mich zu?

Bei vielen Nebenkosten, die beim Betrieb eines Mehrfamilienhauses anfallen, ist zu klären, ob der Vermieter sie übernimmt oder sie auf die Mieter umgelegt werden. Darunter fallen Müllentsorgung, Abwasserkosten, Fernseh- und Kabelanschluss sowie viele weitere Kosten zur Reinigung und Pflege des Objekts. Andere Kosten wiederum bleiben sicher beim Vermieter, Sanierungs- und Instandhaltungskosten sowie Kosten für Verwaltungsarbeiten übernimmt immer der Eigentümer. Andere Nebenkosten, die beim Betrieb anfallen können, sind Kosten für einen Steuerberater, eine eventuelle Mietschutzversicherung sowie eine mögliche Hausverwaltung.

Hinzu kommen die Nebenkosten des Erwerbs. Diese summieren sich auf bis zu 15 % des Kaufpreises und bestehen aus der Grunderwerbsteuer (bundeslandabhängig 3,5 % - 6,5 %), der Maklercourtage (i.d.R. 6,25 %) und den Kosten für Notar- und Gericht (ca. 1,5 %).

Worauf sollten Käufer beim Erwerb eines Zinshauses achten?

Beim Kauf eines Zinshauses sind viele Faktoren zu beachten. Erstmal sollten Sie sich mit dem Markt auseinandersetzen, in dem Sie planen zu investieren, wie haben sich Preise und Renditechancen in letzter Zeit entwickelt, ist der Markt aktuell interessant? Nachdem das geklärt ist, geht es darum, das richtige Objekt für Sie zu finden. Dabei sind der Standort, der Preis und der Zustand des Objektes entscheidend. Je nach verfügbarem Kapital, Erfahrung im Bereich der Immobilien und Risikofreudigkeit gibt es entsprechend unterschiedliche Investmentmöglichkeiten. Nachdem diese Fragen aus dem Weg geräumt sind, gilt es bei den einzelnen beobachteten Objekten genau auf die Nebenkosten und die Mieterlage zu achten. Anschließend geht es darum, die optimale Finanzierung zu finden. Wie viel Eigenkapital einzusetzen ist, und wie viel sie für kommende anfallende Kosten bereit haben müssen.

Welche Regionen sind derzeit besonders interessant für Zinshäuser?

Städte werden generell in A, B, C, und D-Städte eingeteilt. Jede dieser Kategorien hat unterschiedliche, attraktive Merkmale. Während A-Städte mit hoher Sicherheit punkten, sind in den weniger gefragten C- und D-Standorten oft höhere Renditechancen vorhanden. Risikofreudigere Investoren zieht es immer mehr auch in kleinere, neuere Märkte. Auch hier gilt: Die lukrativste Lage ist immer von Ihrem Ankaufprofil abhängig, wonach Sie genau suchen und welche Kriterien Ihre Immobilie erfüllen soll.

Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses ermittelt?

Der Wert eines Mehrfamilienhauses ergibt sich grundsätzlich aus der am Markt erzielbaren Rendite sowie einem dem Marktumfeld und dem Objektzustand angemessenen Quadratmeterpreis.

Je höher das Marktzinsniveau und somit die Finanzierungskosten sind, desto niedriger ist der erzielbare Kaufpreis eines Mehrfamilienhauses. Anders verhält es sich bei den vereinbarten Nettokaltmieten: Je höher der Ertrag aus einem Investment, desto höher ist auch der entsprechende Kaufpreis.

Neben der Lage beeinflussen dann der Instandhaltungs-, aber auch der energetische Zustand den Wert eines Mehrfamilienhauses.

Was unterscheidet den Hamburger Markt von anderen?

Der Hamburger Markt erfüllt viele typische Merkmale der sogenannten A-Städte, eine hohe Sicherheit der Investments, sehr geringe Leerstandsquoten und anhaltend steigende Preise. Noch dazu kommt die hohe Kaufkraft der Hamburger Bevölkerung sowie, dass ein Großteil der Bestandhalter lokale Investoren sind.

Was versteht man unter der 14-Tages-Frist bei einem Kaufvertrag?

Die 14-Tages-Frist eines Kaufvertrages tritt in Kraft, wenn ein Verkauf zwischen einem Unternehmen und einer Privatperson stattfindet. Diese beinhaltet, dass ein Entwurf des Vertrags den Vertragsparteien mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin vorliegen muss. Dieser wird vom Notar zur Verfügung gestellt.

Wie wichtig ist die 10-Jahres-Frist der Spekulationssteuer für mich als Investor?

Die 10-Jahresfrist der Spekulationssteuer ist für Investoren ein wichtiger Orientierungspunkt, durch den der erzielte Gewinn daraufhin steuerfrei wird. Lediglich selbst genutzte Immobilien können auch innerhalb der 10-Jahresfrist steuerfrei mit Gewinn verkauft werden.

Worauf sollten Anleger bei der Maklerwahl besonders achten?

Eine gute Maklerwahl ist wichtig beim Verkauf Ihrer Immobilie, schließlich geht es darum sowohl den besten Preis beim Verkauf zu erzielen als auch einen vertrauenswürdigen Käufer zu finden. Der beste Indikator für einen guten Makler sind zufriedene Kunden, Referenzen dazu finden sie häufig im Internet. Den größten Mehrwert erzielen Makler dann, wenn Sie einen ausreichend großen Kundenstamm aufweisen können und nicht auf eine öffentlichkeitswirksame Vermarktung über die gängigen Internetportale angewiesen sind. Zudem ist es hilfreich, wenn der Makler sich auf ein bestimmtes Fachgebiet (z.B. Wohn- und Geschäftshäuser) oder eine bestimmte Region spezialisiert, dies garantiert exaktes Fachwissen sowie eine genaue Einschätzung des aktuellen Marktes.

Mehrfamilienhaus oder einzelne Wohnungen, was empfiehlt sich für mich als Investor?

Diese Frage stellen sich viele Anleger. Was letzten Endes für Sie am sinnvollsten ist, kommt auf Ihr verfügbares Eigenkapital an. Während zum Kauf eines Mehrfamilienhauses oft mehr Eigenkapital benötigt wird, bringt dieses in Zukunft viele Vorteile. Bei einem Mehrfamilienhaus entfallen Abstimmungsprozesse z.B. bei Instandhaltungsmaßnahmen und es reduzieren sich Verwaltungs- und weitere laufende Kosten.

Wie weit betrifft mich der Mietspiegel, was ist rechtlich erlaubt?

Der Mietspiegel ist ein Indikator, der Transparenz zum Mietpreisniveau in einer Gemeinde garantieren soll. Kern des Mietenspiegels ist die Mietpreistabelle, in der für Wohnungen ähnlicher Eigenschaften die ortsüblichen Nettokaltmieten pro Quadratmeter aufgelistet sind. Der qualifizierte Mietspiegel muss von Vermietern bei Mieterhöhungen berücksichtigt werden, die Mieterhöhung darf die örtliche Vergleichsmiete bei um maximal 20 % überschreiten. Die Mietpreisbremse, welche in angespannten Märkten eingeführt wurde, orientiert sich ebenfalls am Mietspiegel und legt fest, dass die Miete einzelner Wohnungen nicht mehr als 10 % höher als der lokale Durchschnitt sein darf. Außerdem wurde festgelegt, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20 % erhöht werden darf, in angespannten Märkten wie Hamburg nur um 15 %.

Ist eine möblierte Vermietung beispielsweise durch Airbnb erlaubt? Falls ja, was für Kosten kommen auf mich zu?

Regelungen zur möblierten Vermietung sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In Hamburg ist sie erlaubt, jedoch unter strengen Vorlagen des Wohnraumschutzgesetzes. Vermieter sind verpflichtet eine Wohnraumschutznummer zu beantragen, wird dies nicht getan, kann die Stadt rechtlich gegen den Vermieter sowie die Plattform vorgehen. Wer seine ganze Wohnung als Ferienwohnung vermieten möchte, kann dies bis zu 8 Wochen pro Jahr machen, Teile der Wohnung sind unbegrenzt vermietbar. Vermietet ein Mieter, ohne Einverständnis des Vermieters die Wohnung weiter, riskiert er fristlos gekündigt zu werden.

Ist es möglich sich mit anderen Anlegern zusammenzuschließen beim Erwerb eines Objektes?

Es gibt unterschiedliche Formen zum gemeinsamen Anlegen in Immobilien. Das Crowdinvesting, welches eher für kleinere Investoren gedacht ist, ist eine Möglichkeit digital, mit unbekannten anderen Investoren in größere Projekte zu investieren. Es ähnelt dem online Investieren in Aktien, Metalle oder Krypto. In der Regel bleibt die investierte Summe unter 10.000 Euro. Es ist jedoch auch möglich, sich mit Investoren zusammenzutun, und „regulär“ in Immobilien zu investieren.