Pénz mellett szerencse is kell az álomlakáshoz
/Szepesi Anita írása A 100 leggazdagabb - 2016 c. kiadványban/
Hatalmas a feszültség a budapesti luxusingatlan-piacon: a vevők sokkal több lakást és házat vásárolnának, mint amennyi a kínálatban szerepel. Nagy hiba volt az áfacsökkentésből kihagyni a nagyobb lakásokat, ez jócskán visszaveti a luxuskategória bővülését - véli Kacsmarik Ágnes, az Engel & Völkers vezető tanácsadója.
Évente legalább két-három tucatnyi nagy alapterületű luxuslakást és új építésű, modern házat tudna felszívni a budapesti ingatlanpiac, azonban 2009-2016 között elenyésző számban épült eladásra szánt luxusingatlan, így most óriási a feszültség a kereslet és a kínálat között –mondta lapunknak Kacsmarik Ágnes, az Engel & Völkers luxusingatlan-iroda vezető tanácsadója.
Mivel az áfatörvény pozitív változása nem érinti a felső szegmenst (az új rendelkezések többlakásos ház esetén legfeljebb 150 négyzetméternyi hasznos alapterületű lakásokra, egylakásos lakóingatlanok esetén legfeljebb 300 négyzetméteres lakásokra vonatkoznak – a szerk.), torzulhat a kínálat, hiszen a fejlesztők nem igazán érdekeltek a 150 négyzetmétert meghaladó lakások építésében. Azok után ugyanis továbbra is 27 százalék áfát kell fizetni.
Emiatt kell az új építésű luxus
A hat-nyolc éve lezajlott markáns technológiaváltás miatt a luxus kategóriában ma egészen más jelenti a színvonalat, mint akár tíz évvel ezelőtt. Néhány év óta a minőség a beépített technológiában is testet ölt, az új high-tech rendszereket viszont utólag nehéz és nem is mindenhol lehetséges pótolni. Mára száműzték a lakókörnyezetből a radiátorokat és a klíma beltéri egységeit, helyüket átvette a mennyezeti hűtés-fűtés.
Az intelligens, azaz okostelefonról távirányítható házrendszer is hódít, igaz, egyelőre kevesen akarják távolról vezérelni otthonaikat, a többség szívesen használja az egyszerű kapcsolókat. A bonyolultabb feladatok elvégzéséhez sokan a gyerekeiktől kérnek segítséget. A 'smart home' technológia sokkal többet kínál, mint amit egy átlagos felhasználó egy számítástechnikai gyorstalpaló tanfolyam elvégzése nélkül használni tudna. A bonyolultság ellenére a felső szegmens kötelező kelléke az intelligens rendszerek telepítése.
Az utóbbi egy évtized a nagy lakások népszerűségének növekedését hozta. Sokan hajlandók akár egy kisebb ház áráért egy igényes kivitelű társasházban, jó beosztású, nagy teraszos, 200-300 négyzetméteres lakást venni. Az ilyen otthonok tulajdonosai nyugodtan elutazhatnak, nincs gondjuk a kerttel, és a biztonság miatt is kevésbé kell aggódniuk.
Változtak a méretek is: "összementek" a házak. A kilencvenes évek végén, a kétezres évek elején sikk volt nagy házat építeni, a luxust a méret fejezte ki. A nagy terek ugyan továbbra is kedveltek, de jóval ésszerűbb a helyiségek elosztása; nincsenek felesleges szobák, folyosók. Ennek megfelelően kisebb házak épülnek. A zsugorodást ösztönzik a tíz évvel ezelőtt hirtelen megugrott rezsiköltségek is. A beépített anyagok is változtak. A kilencvenes években a luxust tükröző márvány- és gránitburkolatok mára divatjamúlttá váltak, helyüket átvette a látszóbeton, az üveg, az acél és a fa.
Így hatott a lakásbelsőkre az idő
A belső terek is átalakultak: a szülői háló szerves „tartozéka” a saját bejáratú, úgynevezett en-suite fürdőszoba és külön gardróbszoba, de a gyerekszobákhoz is gyakran tartozik saját fürdőszoba. Igazi luxusotthonban elképzelhetetlen a hálók és a fürdőszobák közötti folyosón cikázó családtagok látványa.
A kilencvenes évekkel szemben, ma már nem feltétlenül státusz-szimbólum a belsőmedence, amelyet abban az esetben építenek, ha a közvetlen kertkapcsolat is kialakítható. Régen volt jellemző az, hogy a medencét a pincébe helyezték, ahova néhány alagsori ablakon át szűrődött be a fény.
Az enteriőrök átlagban tízévente változnak. A kilencvenes évek végén elkezdődött mediterrán korszakot váltotta a minimal art stílus, amely még ma is tart, bár kissé túléretté vált, ezért sokan unják. Az amerikai piacra mára betörtek az élénk színek, de ez nálunk még egyáltalán nem látszik.
A nyugat-európai trendeket egy-két éves késéssel és némi magyaros „ízzel” fűszerezve követi a hazai ingatlanpiac. A svájci-német-osztrák ízlés a puritánságig letisztult, sima formákat kedveli, szürke és fehér árnyalatokkal. A magyar ízlés ehhez képest bátrabban nyúl a színekhez és a formákhoz. Gazdagabban díszíti a minimalista tereket is. Díszesebb, anyaghasználatban változatosabb. A felhasznált anyagok minősége azonban megegyezik, miután ugyanazoktól a nyugat-európai gyártóktól származnak.
Az árak nem nőnek az égig
Az árak változása nagyjából az általános trendet követi: 2014 óta e szegmensben is meredek az emelkedés, ami várhatóan hamarosan megáll és az árak viszonylag magas szinten stabilizálódnak.
A kínálat és a tényleges árak közötti különbség alkalmanként változik, egy-két százalékos eltérés mellett 20 százalékos különbség is előfordul. Kacsmarik Ágnes tapasztalatai szerint egy budapesti luxus-lakóingatlan értékének felsőhatára kétmilliárd forint körül alakul. Lakásoknál a felső határ méretfüggő - bár 150 négyzetméter alatt nehéz igazán exkluzív tereket kialakítani -, de 300-400 millió forint körül már elérjük a lélektani felső határt. Négyzetméterárban kifejezve 1,2 és 1,8 millió forint között mozognak az árak a felszereltség és a fekvés (panoráma) függvényében.
Pontos árakat azért is nehéz meghatározni, mert a tranzakciók résztvevői nem hozzák nyilvánosságra, mit fizettek-kaptak a portékáért. A luxusingatlanok egy része egyáltalán nem kerül fel a hirdetési portálokra, általában olyan ügynökségeket bíznak meg az értékesítésükkel, amelyek rendelkeznek a megfelelő ügyfélkörrel, és garantálják a szükséges diszkréciót.
Kik vásárolnak?
A kétezres évek második felétől megjelent a piacon egy hazai, tőkeerős, igényes vevőréteg. Utazásaik közben megtapasztalták a legújabb trendeket, amelyeket viszont akarnak látni otthonaikban. Vevőként szélesedő felvevőbázist jelentenek. Így a luxusingatlanok eladói mára - szemben a kilencvenesévekkel - nagyobb részben számíthatnak hazai, mint külföldi ügyfelekre.
Az utóbbi években a kínai vevők is felfedezték Budapestet, akik letelepedési államkötvény vásárlása miatt jönnek Magyarországra. Ők gyakran a budai oldalban gondolkodnak. A magyar vevőkkel szemben - akik 95 százalékban minimalista kialakítású otthont keresnek -, a kínai vásárlók kifejezetten kedvelik a kilencvenes évekre jellemző enteriőröket, így gyakran ők veszik meg az ebben a korban épült családi házakat.
Szerencse is kell, nem csak pénz
Amennyiben keresett a "termék", az ár függvényében az értékesítés egy-hat hónap alatt lezajlik, bár elavultabb ingatlannál gyakran egy-két évig is eltarthat.
Szerencse is kell a megfelelő ingatlan megtalálásához. Mivel a kínálat szűkös, a vevőknek kompromisszumokra kell felkészülniük. Tökéletes ingatlan ugyanis - az ügyfelek elmondása szerint - nem létezik. Így a kívánt és megálmodott „darab” megtalálásához elég lehet egy hét, de eltarthat három évig is.
Megfelelő ház híján sokan az építkezés mellett döntenek. Ekkor azonban felmerül egy újabb probléma: nehéz megtalálni az alkalmas telket. Ennek ugyanis lehetőség szerint dunai panorámásnak, igényes kinézetűnek kell lennie, modern házakkal a szomszédban. Csendes, de tömegközlekedéssel is jól megközelíthető helyen kell lennie, közel a belvároshoz, de mégis a zöldövezetben. És persze az is fontos, hogy ne kerüljön sokba. Az ilyen hely megtalálása az ingatlan-vásárláshoz hasonlóan erős kompromisszumkészséget igényel. És a végeredmény így is gyakran elmarad az építkező „álmától”.
-----
Luxusingatlan-ügylet előtt áll? Keresse fel irodánkat!
Engel & Völkers Hungary
1011 Budapest, Szilágyi Dezső tér 4.
Tel.: +36 1 392 0388
Mobil: +36 30 737 0577
E-mail: budahillcenter@engelvoelkers.com
Nyitvatartás
H-P: 9:00-18:00
Szo: egyeztetés szerint
