Acquistare un immobile in Germania

Situata nel cuore del l'Europa, la Germania è conosciuta per la solidità della sua economia, l'elevata qualità della vita, la musica classica e la famosa Oktoberfest di Monaco di Baviera. Berlino è diventata una delle capitali più visitate d'Europa grazie al suo fascino cosmopolita e al valore storico che ricopre sia per la Germania che per l'Europa. La Germania ha comunque molto altro da offrire. Basti pensare alla grande varietà di paesaggi, come la tradizionale Foresta Nera o le Alpi Bavaresi non lontane da Monaco di Baviera, le isole del Mare del Nord come Sylt con le sue estese riserve naturali, che attirano un numero elevato di turisti ogni anno. Il sistema tedesco è altamente efficiente, questo significa che ci sono numerose grandi città che offrono una qualità della vita elevata come Amburgo, una delle città tedesche più verdi, con la sua famosa Elbphilharmonie o Francoforte, capitale finanziaria della Germania. Con Londra penalizzata dalle conseguenze della Brexit, la Germania è diventata uno dei mercati immobiliari più interessanti. Siamo lieti di presentarvi le seguenti linee guida su come acquistare un immobile in Germania da straniero:

Acquistare un immobile in Germania da straniero

Non sussistono restrizioni per acquirenti stranieri che desiderano acquistare un immobile in Germania, anche se non sono residenti in Europa e sono di nazionalità extracomunitaria. Tuttavia, dovete tenere presente che detenere una proprietà in Germania in qualità di straniero non vi dà alcun diritto di residenza permanente. Vi consigliamo di rivolgervi alla vostra ambasciata per maggiori informazioni.  

La professione degli agenti immobiliari in Germania

La maggior parte degli agenti immobiliari lavora come libero professionista. Essi sono tenuti a registrare la loro attività presso il proprio comune per ottenere uno specifico permesso. Tutti gli agenti immobiliari di Engel & Völkers frequentano corsi di formazione specifici presso la nostra Academy interna. Proprio per questo, le nostre agenzie sono partner affidabili in grado di sostenervi con competenza ed esperienza durante l'intero processo di vendita. Gli agenti immobiliari assumono la funzione di mediatore tra il venditore e l'acquirente. In genere, la commissione dell'agente immobiliare è a carico dell'acquirente. L'importo della commissione dell'agenzia immobiliare dipende dalla normativa vigente nei vari stati federati. Per questo è importante verificare con attenzione la regione specifica per conoscere l'importo esatto.


Come acquistare un immobile in Germania


Offerta

La stesura di un'offerta scritta per mostrare il proprio interesse all’acquisto di un immobile prevede una procedura particolare in Germania. I contratti immobiliari necessitano di un'autenticazione notarile per rendere il trasferimento dell'immobile giuridicamente vincolante. Talvolta, viene stipulato un contratto di prenotazione, anche se i contratti preliminari sono poco diffusi in Germania.


Il notaio

Solitamente è richiesta la presentazione da parte dell'acquirente di una conferma di finanziamento definitiva prima di poter sottoscrivere un contratto notarile. Generalmente il contratto delinea tutti i termini di acquisto come il giorno del pagamento e il giorno di consegna dell'immobile all'acquirente. Affinché il venditore e l'acquirente possano sottoscrivere il contratto è necessario un appuntamento dal notaio. Il contratto sarà letto ad alta voce dal notaio in tedesco o, se necessario, anche in inglese con l'aiuto di un traduttore qualificato. Tenete presente che, nella maggioranza dei casi, il contratto autenticato e sottoscritto acquista valore legale immediatamente dopo averlo firmato. Il notaio si occuperà solitamente dei passi successivi necessari, tra cui la registrazione nel cosiddetto Grundbuch, ovvero il catasto immobiliare. 


Dalla sottoscrizione del contratto notarile fino alla ricezione della conferma della registrazione nel catasto immobiliare possono trascorrere tra le due e le dodici settimane. Tuttavia, questo non influisce sul momento in cui gli acquirenti possono prendere possesso dell'immobile. Di solito l'acquirente può prendere possesso dell'immobile nel momento in cui il prezzo d’acquisto è stato versato al venditore nella sua totalità, ma questo può variare anche in base al tipo di contratto d’acquisto. Potete ottenere maggiori informazioni presso la vostra agenzia immobiliare locale.

I costi e le imposte previste per l'acquisto di un immobile in Germania sono solitamente a carico dell'acquirente. Tuttavia, l'importo esatto e la legislazione specifica variano in base allo Stato federato in cui è sito l‘immobile. Potete ottenere maggiori informazioni presso la vostra agenzia immobiliare locale.

Costi di transazione in Germania

Hamburg - Germania
Hamburg - Germania

(Immagine 1): Costi di transazione nel settore immobiliare tedesco⁷

Imposte sugli immobili in Germania

Ciascun proprietario di immobili è tenuto a pagare la relativa imposta. L'aliquota fiscale varia a seconda del tipo di immobile, dello Stato federato e della destinazione d'uso dell'immobile.

Prezzi immobiliari in Germania

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¹ Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (2016): § 5 Abs. (1 AufenthG) Allgemeine Erteilungsvoraussetzungen; Gesetz über den Aufenthalt, die Erwerbstätigkeit und die Integration von Ausländern im Bundesgebiet, [online] http: //www.gesetze-im-internet.de/aufenthg_2004/__5.html [13.07.2017]

² Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (2016): § 34c (GewO) Makler, Bauträger, Baubetreuer; Gewerbeordnung [online]https://www.gesetze-im- internet.de/gewo/__34c.html [13.07.2017]

³ European Law Firm(2011/2012);Purchasing Real Estate in Europe,[online]https://www.purchasing-real- estate-in- europe201011.pdf [13.07.2017]

⁴ Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (2002): § 311b (BGB) Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass [online] https://www.gesetze-im- internet.de/bgb/__311b.html [13.07.2017]

⁵ Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (2002) :§ 311b (BGB) Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass [online] https://www.gesetze-im- internet.de/bgb/__311b.html [13.07.2017]

⁶ Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz(2017): § 873 (BGB) Erwerb durch Einigung und Eintragung [online] https://www.gesetze-im- internet.de/bgb/__873.html [13.07.2017]

⁷ IVD, Interhyp AG, Engel & Völkers Residential GmbH (June, 2017); Disclaimer: Tutte le informazioni sonostate raccolte con la massima cura possibile. Non ci assumiamo alcunaresponsabilità per l'accuratezza e la completezza di queste informazioni. Nonci assumiamo alcuna responsabilità per danni di qualsiasi tipo, arrecatidirettamente o indirettamente attraverso l'utilizzo di queste informazioni, adeccezione della responsabilità per casi intenzionali o di grave negligenza.Ultimo aggiornamento delle informazioni e dei dati pubblicati: maggio 2017.Riproduzione ammessa solo con riferimento alla fonte, fonte: Engel &Völkers Residential GmbH.

⁸ IVD, Interhyp AG, Engel & Völkers Residential GmbH (June, 2017)

⁹ GTAI Germany Trade &; Invest; Taxation of Property; [online] https://www.gtai.de/GTAI/Navigation/EN/Invest/Investment-guide/The- tax-system/taxation- of-property.html[13.07.2017]

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