La legge di bilancio 2021 (L. 178/2020), con le disposizioni al comma 66, prevede una proroga e un’estensione per una più ampia applicazione e fruizione del credito d'imposta del 110% sugli immobili residenziali. In questo modo, la portata di questa disposizione si espande e, in particolare, gli ostacoli legati alla comproprietà e ai condomini sono stati per lo meno attenuati. Di seguito una breve analisi delle novità 2021:
Ricordiamo che il c.d. Decreto Rilancio (D.L. 34/2020) ha introdotto lo scorso maggio una detrazione fiscale del 110% per le seguenti opere sugli edifici residenziali effettuate tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 (escluse le abitazioni di lusso delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9): interventi di riqualificazione energetica, interventi di riduzione del rischio sismico, installazione di impianti fotovoltaici e installazione di colonnine di ricarica. Finora, tuttavia, la misura è rimasta in gran parte inapplicata; gli ostacoli erano troppo alti, soprattutto per quanto riguarda la proprietà comune e i condomini. Gli emendamenti ora adottati dovrebbero porre rimedio a questa situazione.
- Innanzitutto, l'agevolazione sarà prorogata fino al 30 giugno 2022. Le detrazioni fiscali per le spese sostenute nel 2022 saranno deducibili in quattro rate annuali (invece delle attuali cinque). Inoltre, agli istituti per l’edilizia abitativa agevolata e simili viene concessa una proroga fino al 30 giugno 2023, a condizione che abbiano svolto almeno il 60% dei lavori entro il 31 dicembre 2022.
- Anche per condomini e per persone fisiche (esclusa l'attività commerciale o professionale) con opere eseguite su 2 fino a 4 alloggi distintamente accatastati (indipendentemente dal fatto che siano di proprietà di una o più persone), che hanno realizzato almeno il 60% dei lavori entro la data limite del 30 giugno 2022, è prevista una proroga fino al 31 dicembre 2022.
Le proroghe fino al 2022 sopra indicate sono soggette all'approvazione dell'Unione Europea, che però non dovrebbe rappresentare un problema.
Trova importanza anche la seguente novità: mentre la possibilità introdotta lo scorso anno di cedere le detrazioni fiscali a terzi (soprattutto alle banche) è limitata al 31 dicembre 2021, tale possibilità è ora fruibile per il super bonus del 110% fino al 30 giugno 2022.
Per dare la possibilità di realizzare in tempo utile tutte le opere agevolate, i Comuni saranno autorizzati ad assumere dipendenti a tempo determinato.
- Sono ora agevolate anche le opere eseguite su edifici residenziali fino ad un massimo di quattro abitazioni, registrate separatamente al catasto edilizio, indipendentemente dal fatto che le unità abitative siano di proprietà di una sola persona o in comproprietà tra più persone. Si noti che fino ad oggi la comproprietà era un motivo assoluto di esclusione e in molti casi precludeva l'accesso al beneficio. Si noti inoltre, che il singolo contribuente ha diritto alle detrazioni solo per un massimo di due unità abitative; tale restrizione non si applica, tuttavia, per i lavori su parti comuni.
Resta invece un altro ostacolo: gli edifici composti da più di quattro unità abitative (non indipendenti) non danno diritto al super bonus, a meno che non ci sia un condomino.
- I requisiti per un’abitazione in un edificio plurifamiliare, per potere essere considerata un‘unità immobiliare indipendente, sono stati modificati. Oltre all'accesso indipendente, devono essere soddisfatti tre dei seguenti criteri: fornitura indipendente di acqua potabile, fornitura indipendente di gas, allacciamento elettrico indipendente o riscaldamento indipendente. Tale indipendenza rileva ai fini del limite delle quattro unità abitative di cui sopra.
- Sia evidenziato che l'isolamento termico dell‘involucro dell'edificio per oltre il 25% della superficie esterna è considerato un cosiddetto "intervento trainante" ai fini del bonus; in questo contesto ora viene riconosciuto anche l'isolamento del tetto (quindi anche superfici inclinate e non soltanto superfici esterne orizzontali), anche se il sottotetto non è riscaldato. Le esatte implicazioni di questo cambiamento richiedono un chiarimento ufficiale.
- Dal 1° gennaio 2021 sono considerati "interventi trainati" che danno diritto alla detrazione del 110%anche gli interventi per l'abbattimento delle barriere architettoniche ai sensi dell'art. 16-bis, comma 1, lettera e) del TUIR, in particolare gli ascensori e gli impianti similari per favorire la mobilità delle persone con disabilità e delle persone con più di 65 anni in generale.
- La detrazione fiscale del 110% è inoltre riconosciuta anche per l'installazione di impianti fotovoltaici su strutture accessorie (ad es. garage).
- Sono introdotti bonus massimali per le colonnine di ricarica elettrica, ovvero: 2.000 Euro per le stazioni di ricarica di case unifamiliari o unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti, 1.500 Euro per gli edifici plurifamiliari con un massimo di 8 colonnine e 1.200 Euro per i condomini con più di 8 stazioni di ricarica. Il limite massimale si applica in ogni caso ad una stazione di ricarica per unità immobiliare. La restrizione non si applica alle misure di ristrutturazione già avviate prima dell'entrata in vigore della legge.
- Importante: dal 1° gennaio 2021 deve essere apposta sul cartello per il cantiere una dicitura indicante che si eseguono opere che danno diritto alla detrazione fiscale del 110%: "Accesso agli incentivi statali previsti dalla legge 17 luglio 2020, superbonus 110% per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici “.
- Da ora in poi, la detrazione fiscale può essere richiesta anche per gli edifici che non hanno un attestato di prestazione energetica (APE) all'inizio dei lavori di ristrutturazione, ad esempio perché mancano uno o più muri perimetrali, a condizione che al termine degli interventi l'edificio consegua una classe energetica di fascia "A"
- Infine, i tecnici abilitati che devono asseverare gli interventi edilizi non sono più obbligati a stipulare una nuova assicurazione di responsabilità civile per almeno 500.000 Euro, ma possono essere integrate anche le polizze esistenti.
- Altra importante novità relativa ai condomini: Già con il cosiddetto Decreto Agosto (D.L. 104/2020) si era stabilito che la maggioranza dei partecipanti all'assemblea condominiale e 1/3 dei millesimi siano sufficienti per l'approvazione dei lavori, il loro finanziamento e l'eventuale opzione per la cessione del credito o lo sconto in fattura. È ora stabilito che con la stessa maggioranza si può anche approvare la delibera di esecuzione di opere da parte di uno o più condomini a proprie spese, sempre a condizione che anche questi condomini esprimano parere favorevole.
Si segnala inoltre che l'Agenzia delle Entrate a fine anno ha pubblicato una prima guida completa al credito d'imposta del 110% con la circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020. Piccola pecca: la circolare non tiene conto di nessuna delle novità qui elencate.
Nota conclusiva: Per chi all’inizio dell’anno abbia in corso lavori di ristrutturazione che danno diritto alla detrazione fiscale del 110%, conviene sicuramente riesaminare la propria posizione alla luce delle nuove disposizioni.