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Comprare una casa vacanze in Europa: quali sono gli aspetti da considerare?

Che sia nel proprio paese o altrove in Europa, l’acquisto di una casa vacanze è oggi una prospettiva più interessante che mai. Un proprietario troverà così ad attenderlo tutti i comfort della sua stessa casa. Un’abitazione di questo tipo soddisfa infatti lo stile personale e garantisce una piacevole vacanza all’insegna del relax. Gli immobili europei destinati alla villeggiatura sono inoltre ottime fonti di investimento. I tassi di interesse ridotti consentono infatti finanziamenti economicamente accessibili. Grazie a queste proprietà, è inoltre possibile aumentare il valore del proprio patrimonio immobiliare e garantirsi una rendita aggiuntiva derivante dalla locazione. I prezzi immobiliari nelle principali città europee crescono ormai da anni a un ritmo costante, promettendo al contempo ottimi guadagni in caso di affitti a breve termine. L’acquisto di una casa vacanze in Europa è dunque un’ottima scelta per se stessi e come forma di investimento: tuttavia, affinché l’immobile rispetti perfettamente tutti i requisiti richiesti, ci sono alcuni aspetti da considerare.

 Assisi, Perugia
- Comprare una casa vacanze in Europa: quali sono gli aspetti da considerare?

Comprare un appartamento da sogno per le proprie vacanze

Se la casa funge esclusivamente da secondo domicilio, è giusto che soddisfi tutti i desideri del proprietario. L’immobile e la relativa posizione dovranno dunque piacere all’acquirente. Che si tratti di un’antica casa romantica in un vialetto di un’incantevole cittadina italiana o di un immobile di lusso in una delle mete più ambite d’Europa, una proprietà all’estero deve rispondere principalmente al gusto e alle disponibilità economiche di chi la compra. Gli amanti dello sci potranno così scegliere uno chalet in Austria con opzione ski in ski out, mentre gli appassionati di golf vireranno su un appartamento in una delle incantevoli zone di Maiorca. C’è chi si gode il sole nelle lunghe spiagge della Costa Azzurra e chi apprezza la nobiltà regale di un immobile nel Principato di Monaco. Per una casa vacanze destinata all’uso personale, il motto è soltanto uno: tutto ciò che piace è consentito.

Locazione di una casa vacanze in Europa: dipende tutto dalla posizione

Diverso è il caso di un immobile all’estero, acquistato come investimento e dunque destinato alla locazione a fini di rendita. Più nota è la meta turistica, più alta sarà la richiesta di case vacanze e dunque più facile procedere a una locazione. Per case sulle coste del Mar Baltico o sul lago di Starnberg, c’è da attendersi prezzi più alti rispetto a immobili in aree rurali fuori dalle rotte turistiche.  In generale però, migliore è la posizione di un immobile e più una località è in grado di offrire, maggiore sarà la disponibilità di un locatario a pagare un affitto più alto. Le case situate in una posizione cosiddetta “eccellente” sono inoltre un investimento decisamente redditizio. 

L’andamento dei prezzi di una casa ad Ascona per esempio, con meravigliosa vista panoramica sulle Alpi svizzere può rivelarsi certamente interessante e consentire in caso di necessità una vendita immediata, rispetto a una proprietà in una zona più periferica o in una via molto trafficata. Per l’acquisto di immobili a fini di rendita, vanno tenuti presenti non solo i propri interessi, ma anche le necessità degli acquirenti target. In particolare la proprietà dovrà essere ben servita in termini di collegamenti, a seconda che i futuri affittuari si muovano in aereo, treno o auto. Sull’acquisto di un immobile all’estero influisce anche il desiderio di privacy o, al contrario di una dinamica vita notturna, da parte dei futuri inquilini. Nel caso la proprietà funga sia da investimento, sia da casa vacanze per uso proprio, è sufficiente che si trovi in una posizione eccellente per soddisfare al meglio tutti i requisiti.

Il patrimonio edilizio in Europa: non tutte le case sono uguali

Quando si sfogliano le pagine patinate dei cataloghi immobiliari, per valutare l’acquisto di una casa vacanze di nuova costruzione, è raro riuscire a fare delle considerazioni sul patrimonio immobiliare del luogo. Non tutti i paesi d’Europa infatti costruiscono con l’attenzione e la qualità della Germania. Soprattutto nella zona meridionale, gli interventi di isolamento o l’installazione di impianti di riscaldamento performanti sono decisamente una rarità. Naturalmente gli eleganti edifici antichi nelle mete europee più ambite esercitano un certo fascino. Queste case possono però essere in buone condizioni o necessitare di interventi di risanamento. Per l’acquisto di un immobile antico dunque, un acquirente non esperto dovrebbe affidarsi a un tecnico specializzato o a un agente immobiliare con le giuste conoscenze. 

Molti dei paesi europei confinanti non attribuiscono grande valore al risparmio energetico quando costruiscono case vacanze, con un impatto inevitabile sui costi accessori. Un potenziale acquirente dovrà chiedersi dunque se non sia il caso di acquistare una casa vacanze ancora in una fase preliminare di costruzione. In questo modo, è possibile realizzare ancora qualche desiderio in più. Una buona alternativa è prendere in considerazione un edificio di nuova costruzione, ma per un cliente straniero, non è sempre facile. I consulenti immobiliari esperti conoscono molto bene i mercati di riferimento e le varie procedure di concessione edilizia nelle diverse zone e possono dunque assistere con competenza i potenziali acquirenti.

Particolarità dell’acquisto di una casa vacanze in Europa

Acquistare un immobile nel proprio paese è piuttosto semplice. Nel caso invece di una proprietà all’estero, la situazione è diversa. A seconda del paese di destinazione, un cliente estero dovrà infatti rispettare regole e disposizioni differenti. Mentre ad esempio in Germania, l’acquisto di un immobile è soggetto a un rogito notarile, in altri paesi è sufficiente un contratto di acquisto in forma libera tra venditore e acquirente. Di conseguenza, manca la figura di un esperto che conosca i cavilli legali di ciascun paese e supervisioni l’intera procedura. Prima di sottoscrivere qualunque atto di compravendita dunque, un potenziale acquirente di un immobile estero dovrà affidarsi necessariamente a consulenti esterni come avvocati, notai e agenti immobiliari competenti. Questi ultimi conoscono bene le consuetudini locali e le eventuali trappole che si celano in un contratto di acquisto. Chi non conosca la lingua del posto poi, avrà bisogno di un interprete giurato che lo assista in tutti i colloqui e le trattative. Spesso tuttavia, i consulenti stessi parlano più lingue, semplificando di molto la comunicazione. 

Verifica delle basi giuridiche prima dell’acquisto di una casa vacanze

Una verifica della documentazione necessaria per l’acquisto dell’immobile, come ad esempio la licenza edilizia e la registrazione catastale, è estremamente importante. Solo così infatti, l’acquirente potrà evitare di farsi cogliere impreparato sulle specificità del luogo e cadere in eventuali trappole. In alcune località turistiche europee, gli acquirenti stranieri hanno bisogno di una specifica autorizzazione all’acquisto di una casa vacanze. In Svizzera a volte, ci sono limitazioni all’acquisto in base alla regione e alla provenienza del cliente. In Austria, la destinazione turistica di un immobile può obbligare il proprietario alla locazione. In Spagna, l’acquirente dovrà richiedere un codice specifico, il cosiddetto NIE, prima di sottoscrivere qualunque contratto di acquisto. Resta fondamentale in tutti i paesi che l’immobile sia privo di ipoteche e giuridicamente sicuro. I consulenti immobiliari esperti di Engel & Völkers conoscono molto bene tutte le procedure di acquisto di una casa vacanze nelle principali destinazioni di riferimento, parlano la lingua locale e quella dei propri clienti.

L’acquisto di un immobile in Europa è soggetto a obbligo fiscale?

L’obbligo di dichiarazione sussiste nel Paese europeo dove si generano i flussi di reddito. In caso di locazione di una casa vacanze acquistata nell’Unione Europea, in Germania non è previsto alcun obbligo fiscale. Per un’abitazione nei Paesi Bassi, le rendite di locazione dovranno invece essere dichiarate all’Agenzia delle entrate locale. Tali introiti non andranno però nuovamente dichiarati in Germania. L’unica eccezione nell’UE è la Spagna. La rendita proveniente da una locazione immobiliare in Spagna, alle Baleari o le Canarie, prevede infatti una “riserva di progressività”. In caso di acquisto di una casa vacanze in un paese europeo terzo come la Svizzera, sarà necessario dichiarare gli introiti anche in Germania. 

In base alle disposizioni dell’accordo contro la doppia imposizione, tale obbligo si può configurare o in Germania o nel paese di ubicazione dell’immobile.  Se la proprietà è stata acquistata in Europa solo per uso proprio, l’immobile si considera neutro sotto il profilo dell’imposta sul reddito. Tuttavia, i proprietari immobiliari, possono essere soggetti a seconda del Paese UE a tassazione dell’imposta sul patrimonio. Da considerare poi è anche l’imposta sull’acquisto dei beni immobili, che nei vari paesi può essere maggiore o minore rispetto alla Germania. E dunque prima dell’acquisto di una casa vacanze in Europa è necessario che i potenziali acquirenti si informino accuratamente su tutti gli aspetti fiscali rilevanti.

Costi accessori per una casa vacanze in Europa 

L’acquisto di una casa vacanze in una località turistica genera inevitabilmente costi accessori. Tra questi la provvigione dell’agente immobiliare, i costi legali, notarili e di traduzione, come pure le spese per le autorizzazioni pubbliche. Se la proprietà è al di fuori della zona Euro, le fluttuazioni valutarie possono influire sia sul prezzo d’acquisto che sui costi accessori mensili. Anche il mantenimento dell’immobile può rivelarsi costoso. Oltre a corrente elettrica, acqua e riscaldamento, ci sono altre spese da sostenere per una proprietà all’estero, del tutto simili ai costi previsti per la propria casa in Germania. Tra questi rientrano cura e manutenzione degli spazi comuni, come piscina, parco-giochi o strutture sportive. Si possono aggiungere anche le spese mensili per la pulizia degli ingressi, giardiniere e servizio concierge. I costi accessori vanno pagati sia che l’immobile sia abitato, sia che sia vuoto.

Casa vacanze in Europa: acquistare con attenzione 

L’Europa è ricca di tantissime mete da sogno, paesaggi pittoreschi e località famose in tutto il mondo. Chi desidera acquistare una casa vacanze al mare o in montagna realizza spesso il sogno di una vita. Per fare in modo che la proprietà sia per anni o decenni l’approdo ideale di una splendida villeggiatura dunque, l’acquisto andrà effettuato con la dovuta attenzione. Lasciarsi ammaliare dall’atmosfera del luogo non è sufficiente per cedere all’impulso di comprare una casa senza le dovute precauzioni. Un acquisto immobiliare in Europa è un investimento che va ponderato proprio come l’acquisto della prima casa. Tutte le più belle mete europee hanno disposizioni specifiche in materia di compravendita. Nella gran parte dei paesi d’Europa, i cittadini tedeschi possono acquistare una casa vacanze senza problemi, ma dovranno in alcuni casi richiedere preventivamente autorizzazioni, destinazioni o codici specifici. Le modalità di costruzione di un’abitazione di questo tipo sono spesso del tutto simili a quelle di una prima casa. Pertanto, per molti immobili l’acquirente non sarà in grado di valutare con attenzione la struttura edilizia.

Gli agenti immobiliari di Engel & Völkers lavorano nelle principali località europee.

I consulenti immobiliari Engel & Völkers sono presenti in loco nelle principali destinazioni in Europa. In qualità di esperti qualificati, conoscono molto bene le peculiarità del luogo e sono in grado di determinare il valore e lo stato di un immobile destinato alla villeggiatura. Grazie alla conoscenza di più lingue, garantiscono inoltre la mediazione tra venditore e acquirente, superando tutte le barriere linguistiche e occupandosi anche dell’intero apparato burocratico legato all’acquisto. Per approfondire eventuali questioni fiscali o legali, i nostri agenti sapranno consigliare altri esperti in loco. In questo modo, l’acquisto di una casa vacanze in Europa sarà ciò che deve essere: la realizzazione di un sogno.

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