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Garage e parcheggio sotterraneo: qualche consiglio

Un garage è una scelta decisamente pratica poiché offre un posteggio sicuro e protetto per auto, moto e biciclette. Qui trovano anche spazio utensili di uso quotidiano e attrezzi per il giardino come la carriola. Non di rado il garage può diventare il luogo ideale per dedicarsi ai propri hobby o al fai da te. Un parcheggio sotterraneo e ubicato all’interno di un condomino facilita invece notevolmente la locazione immobiliare, e non solo di case in centro. In più, in caso di vendita, un garage può contribuire a incrementare il valore della proprietà. Quali sono dunque le caratteristiche ottimali di un garage o di un archeggio sotterraneo, quali le autorizzazioni necessarie e quali i costi da sostenere?

Il garage in un’abitazione monofamiliare

Un garage presso la propria abitazione presenta notevoli vantaggi. Innanzitutto l’auto è posteggiata al chiuso, al riparo da grandine, neve o sole cocente. In inverno i tergicristalli non dovranno faticosamente rimuovere le tracce delle intemperie dal parabrezza, né sarà necessario, durante le altre stagioni, eliminare sabbia, foglie o residui di polline. Un garage garantisce inoltre la protezione della propria auto contro danni provocati da incidenti, furti o vandalismo. A seconda dei diversi stili architettonici di un immobile, vi sono garage personalizzati, prefabbricati o unità realizzate in vari materiali e diverse dimensioni.

Che tipi di garage esistono?

Chi cerca un garage può trovare sul mercato modelli per una, due o tre auto. I garage singoli o doppi offrono ancora più spazio, possono garantire l’accesso al giardino tramite porte e finestre o essere direttamente collegati all’abitazione. Il tetto può avere una forma in linea con la casa principale oppure a contrasto, per un tocco di stile in più. Tetto piano, spiovente, a due falde o a padiglione, tutto dipende dal prezzo di acquisto e dal gusto personale. Scegliere invece un garage prefabbricato e realizzato in vari materiali consente di edificare il proprio box auto anche in un secondo momento, direttamente sul terreno e senza troppa fatica. Un garage in mattoni si può invece facilmente personalizzare, ma richiede tempi di costruzione più lunghi. Da non sottovalutare infine l’opzione in legno, che rappresenta il giusto compromesso tra gusto personale e dispendio di tempo, anche se richiede una cura attenta e regolare. Tra le tipologie di garage rientrano ad esempio:

  • Garage in mattoni, con laterizi o altri blocchi in muratura
  • Garage prefabbricati in metallo, parete in acciaio zincata o intonacata
  • Garage in cemento armato
  • Garage in legno massello o con struttura montante

Vale la pena avere un garage con porte e finestre?

Una porta di accesso al giardino risulta particolarmente pratica specie se il garage serve anche per conservare gli attrezzi, il tubo di irrigazione o la carriola. L’aggiunta di una finestra garantisce invece sufficiente luce naturale e un buon ricambio d’aria. In base alla posizione del garage, è possibile installare una porta laterale che, attraverso l’area recintata del giardino, conduca direttamente all’ingresso secondario della casa o in alternativa a quello principale, debitamente coperto.

Garage annesso alla casa o indipendente?

A seconda delle dimensioni del terreno, si può decidere se costruire un garage direttamente annesso alla propria abitazione oppure indipendente. In presenza di uno spazio sufficientemente grande, è possibile costruire un garage sia in un edificio di nuova costruzione che, in un secondo momento, in uno stabile esistente. All’interno di un garage annesso potrà essere installata una porta direttamente collegata all’abitazione, che rappresenta un notevole vantaggio in caso di maltempo. Un garage edificato in aderenza tuttavia potrà essere destinato solo in parte a conservare gli attrezzi da giardino ove non venga inserita un apposita porta di collegamento al giardino. Un garage indipendente è visivamente separato dall’architettura della casa e può dare il suo contributo in termini di stile La variante indipendente risulta spesso più semplice da realizzare in un edificio esistente rispetto all’edificazione di una sottomurazione. Soprattutto in caso di garage in legno, si consiglia di mantenere una certa distanza dalla casa, in modo da semplificare le operazioni di pulizia.

Le diverse porte da garage

Le porte da garage sono disponibili in varie versioni, apribili a scelta dall’alto o lateralmente. Le porte sezionali sono composte da singoli elementi che si muovono verso l’alto lungo guide di scorrimento, posizionandosi parallelamente al tetto. Chi desideri riporre sul soffitto la propria tavola da surf può invece optare per una porta sezionale ad apertura laterale. Si tratta di porte che si muovono lateralmente su guide scorrevoli lungo la parete longitudinale. Rispetto a una porta sezionale invece, una porta a rullo crea ingombro solo nella parte anteriore del soffitto. I singoli elementi si chiudono infatti in modo avvolgibile, così da lasciare libera la parte posteriore del soffitto.  Sia la porta sezionale sia quella a rullo permettono comunque di parcheggiare l’auto davanti al garage, poiché il movimento del portellone avviene esclusivamente all’interno del perimetro del box stesso. Se davanti al garage c’è spazio a sufficienza, è anche possibile optare per una porta basculante, decisamente più economico. Si tratta del classico portellone da garage che raggiunge il soffitto con un unico movimento oscillatorio. Decisamente più spazio richiede invece la porta a battente, che presenta due ante apribili verso l’esterno. Tutte le tipologie di porta si possono utilizzare manualmente o essere dotate di apposito motore L’apertura elettrica del portellone tramite telecomando è ottima soprattutto in caso di pioggia o neve. Anche al buio, questo tipo di porta presenta notevoli vantaggi. Chi torna a casa non dovrà infatti uscire dalla propria auto se non quando la porta del garage si sarà completamente chiusa. I sistemi di automazione comportano tuttavia costi più elevati.

Quali sono i permessi necessari per costruire un garage?

Alla domanda se l’edificazione di un garage privato necessiti di un permesso edilizio non si può rispondere in modo univoco e generale. In Germania, ogni stato confederato presenta infatti requisiti specifici nel quadro del rispettivo regolamento edilizio. Il Nord Reno Vestfalia per esempio richiede solo un permesso di costruire. Per un garage in un’abitazione monofamiliare, molti stati confederati necessitano invece di una speciale autorizzazione edilizia solo fino a una determinata superficie e in presenza di specifici parametri di lunghezza e altezza. I requisiti per le dimensioni del garage variano, a seconda dello stato, tra i 20 e i 50 metri quadri.

Se il garage sarà costruito al confine della proprietà o a una distanza inferiore a tre metri dal terreno limitrofo, In Germania si applica il diritto edilizio per edificazione al limite. In alcuni casi può essere necessaria anche l’autorizzazione scritta degli inquilini residenti in prossimità dell’abitazione. In altri stati, vi sono vincoli legati alla superficie e all’altezza del garage, come pure alla distanza dalla strada. In ogni caso, l’ufficio tecnico locale provvederà a fornire informazioni dettagliate sull’eventuale obbligo di autorizzazione e sui valori massimi da rispettare per l’edificazione di un garage. Le aziende di produzione di prefabbricati conoscono inoltre molto bene le disposizioni regionali e si occupano personalmente anche della parte amministrativa. A tal proposito, nella scelta di un garage e nella verifica dei vincoli da rispettare in ciascuno stato confederato, sarà necessario considerare i seguenti aspetti:

  • Obbligo di autorizzazione generale (attualmente solo in Nord Reno Vestfalia)
  • Superficie in metri quadrati (tra 20 e 50 m2)
  • Altezza del garage (fino a 3 m, in Schleswig-Holstein 2,75 m, in Renania Palatinato 3,2 m)
  • Lunghezza consentita (fino a 9 m, in Saarland e Renania Palatinato 12 m).
  • Edificazione in aderenza consentita (tra 15 e 25 m).

Quanto costa un garage?

Il costo di un garage dipende da vari fattori. Mentre un garage prefabbricato necessita di fondamenta piene con pianale in cemento armato, per un box auto in legno o in metallo è sufficiente una striscia di fondazione. Anche la forma del tetto, il numero di porte e finestre, come pure le dimensioni e il materiale del garage influiscono sui costi di realizzazione. A questi si aggiungono eventuali optional come porte elettriche, sistemi di chiusura e allacciamenti elettrici o idrici. Le classiche porte in acciaio sono relativamente economiche, mentre i modelli intonacati hanno prezzi già decisamente più elevati. Nella decisione vanno poi considerati i possibili costi aggiuntivi come trasporto, montaggio, preparazione del terreno e pavimentazione dell’ingresso. Anche in termini di costi successivi, ad esempio in caso di regolare pitturazione, le tipologie di garage presentano notevoli differenze. Per ridurre i costi, si possono ad esempio effettuare interventi in autonomia, per esempio su un garage in mattoni o sulle fondamenta. Quando si parla di prezzi tuttavia, non esiste un tetto massimo. I prezzi base e gli ulteriori costi per un garage singolo senza accessori si compongono come segue:

  • Garage in acciaio zincato: da 2.500 euro
  • Garage in legno: da 1.500 euro
  • Garage in acciaio intonacato: da 5.000 euro
  • Garage in cemento armato: da 5.500 euro
  • Garage in mattoni: da 9.000 euro
  • Costi per le fondazioni: da 1.000 euro
  • Costi di montaggio: da 300 a 700 euro
  • Costi di trasporto: da 300 a 1.500 euro
  • Ingegneria strutturale: da 500 a 1.000 euro

I garage e la loro versatilità

In un’abitazione monofamiliare, un garage può svolgere molte funzioni. Qui l’auto, la moto o la bicicletta sono sicure e protette. Un doppio garage, decisamente più ampio, può fungere contemporaneamente da palestra, magazzino o laboratorio. Il garage con impianto fotovoltaico sul tetto a due falde è invece un’opzione decisamente più ecologica. Un garage con tetto verde può isolare e contemporaneamente abbellire la struttura. In qualunque caso, la presenza di un garage amplia la superficie dell’immobile e costituisce un importante valore aggiunto.

Parcheggi sotterranei in condomini

I condomini con parcheggio sotterraneo vanno molto di moda. Nei centri cittadini densamente popolati sono delle vere e proprie perle tra le proprietà commerciali. Ma anche in località di mare, gli inquilini preferiscono una casa in una palazzina multifamiliare dotata di garage sotterraneo. Il proprio veicolo sarà qui protetto e sicuro. In più, il posto auto non cambia ed è sempre riservato. Dal proprio garage sotterraneo, è infine possibile raggiungere l’appartamento in modo pratico e confortevole. Poiché realizzare un garage in un edificio esistente è molto costoso, i posteggi sotterranei già presenti in immobili commerciali offrono chiari vantaggi di vendita nonché un più elevato valore immobiliare. Un garage sotterraneo può avere un’ottima ricaduta anche in termini di rendita.

Un parcheggio sotterraneo si può installare solo in un edificio nuovo o anche in uno di vecchia costruzione?

Se il terreno è adatto all’edificazione di un parcheggio sotterraneo e lo spazio a disposizione è sufficiente, è comunque possibile realizzare il garage in condominio anche in un momento successivo. Un’alternativa meno costosa è installare un ampio garage laterale, che non verrà dunque costruito sotto l’edificio esistente, bensì accanto. Questo perché per un garage sotterraneo, gli interventi di ingegneria civile come la sottomurazione sono lunghi e decisamente costosi. Se eventualmente nell’edificio è presente una cantina inutilizzata, quest’ultima potrà essere convertita in parcheggio. Resta comunque più semplice ed economico pianificare  e realizzare un garage sotterraneo direttamente in un nuovo edificio. Il soffitto del parcheggio sarà al contempo il pavimento della palazzina, con una conseguente notevole riduzione dei costi.

Quali sono le autorizzazioni necessarie per un parcheggio sotterraneo?

La costruzione di un garage sotterraneo necessita sempre di un permesso di costruire. A tal fine, è necessario effettuare anche un’accurata valutazione del suolo. Quest’ultima rivela se il terreno sia effettivamente adatto all’edificazione di un garage sotterraneo. Terreni sabbiosi o una falda freatica troppo elevata possono infatti ostacolare la realizzazione della struttura o quantomeno generare costi maggiori. Il piano regolatore è inoltre un’ottima base di partenza per capire se la richiesta di permesso possa o meno andare a buon fine. Inoltre, già in fase di progettazione, in Germania vanno rispettati i requisiti del Garagenverordnung (GaVO), l’ordinamento federale sull’edificazione di autorimesse. Quest’ultimo regolamenta diversi aspetti:

  • Lunghezza e larghezza dei posteggi
  • Altezza minima del parcheggio sotterraneo
  • Requisiti minimi di larghezza e raggio di curva dell’ingresso al garage
  • Pendenza massima e larghezza minima delle rampe
  • Caratteristiche antincendio dell’edificio e delle sue parti

Quali sono i costi vivi di un parcheggio sotterraneo?

Anche un garage sotterraneo genera costi vivi. Tra questi luce, areazione, pulizia e spese per i servizi invernali. Un sistema di controllo all’ingresso o una barriera automatica necessitano inoltre di regolare manutenzione. Rientrano tra i costi vivi anche le polizze assicurative per l’edificio e a copertura del rischio di responsabilità verso terzi, come pure le misure in ottemperanza alla normativa antincendio. Nel corso degli anni, il garage sotterraneo è soggetto a usura e può dunque generare costi di riparazione e ristrutturazione.

Vale la pena affittare un posto auto in un garage sotterraneo?

I posti auto nei garage sotterranei dei condomini sono un ottimo valore aggiunto per locatori e locatari. Non sarà così più necessario cercare forsennatamente un parcheggio e si potrà entrare in casa perfettamente asciutti e protetti anche in caso di maltempo. Un garage sotterraneo potrebbe anche fare la differenza nella scelta di un immobile da affittare. Il posto auto in un parcheggio di questo tipo è di regola considerato un servizio accessorio correlato al contratto di locazione. In alternativa è possibile concludere un contratto indipendente, che porterà tuttavia a un incremento del canone di acquisto. Sotto il profilo fiscale, un posto auto affittato tramite locazione indipendente è considerato a tutti gli effetti un locale commerciale ed è dunque soggetto a IVA. In ogni caso, i locatari pagano di fatto per il parcheggio un costo extra, che costituisce a tutti gli effetti un’ulteriore rendita. In tal modo, Il garage sotterraneo contribuisce all’incremento del valore dell’immobile e aumenta al contempo le possibilità di locazione e rendita.

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