Ristrutturare casa conviene con il super ecobonus 110%

Decreto Rilancio 2020: i principali aspetti dell’ecobonus spiegati da ​Engel & Völkers

L'approvazione del Decreto Rilancio 2020 (D.L. 34/2020, convertito in legge 17/07/2020 n°77) ha aperto interessanti prospettive per il settore del Real Estate. Infatti, il decreto prevede una detrazione fiscale fino al 110% per interventi di riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, installazione d'impianti solari fotovoltaici e d'infrastrutture ricarica veicoli elettrici. 

La proposta considera una detrazione fiscale suddivisa in cinque quote annuali di pari importo da applicare alle spese sostenute e documentate dal contribuente, comprensive di IVA, a partire dal 01 luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021. Inoltre, c’è la facoltà di cessione del credito fiscale ad altri soggetti, banche e intermediari finanziari, o in alternativa sotto forma di sconto in fattura sul corrispettivo dovuto anticipato dai fornitori che hanno eseguito i lavori. 

Come usufruire dell’ecobonus 110%?

Il decreto prevede interventi “trainanti” e “trainati” al fine dell’applicazione dell’aliquota massima di detrazione 110% che devono essere realizzati su:

• edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze;  
• parti comuni di edifici residenziali in condominio;
• unità immobiliari residenziali e relative pertinenze funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo situate in edifici plurifamiliari;
• unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo per gli interventi “trainati”).

Sono esclusi: abitazioni signorili (A/1), ville (A/8), castelli o palazzi con eminenti pregi artistici/storici (A/9), immobili utilizzati per lo svolgimento di attività d'impresa, arti e professioni (salvo per le spese sostenute sulle parti comuni di edifici), edifici o unità immobiliari in corso di costruzione (salvo le ipotesi di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione e l’installazione d'impianti solari fotovoltaici).

Ecobonus: gli interventi trainanti

Gli interventi “trainanti” sono:

• lavori d'isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che riguardano l’involucro del fabbricato con una incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda (verso l’esterno o vani non riscaldati) dell’edificio o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente o con accesso autonomo; nel caso dell’edificio l’importo complessivo della spesa non può superare i 40.000,00 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari da 2 a 8 che compongono il condominio, 30.000,00 euro in caso di più di 8 unità, mentre nel caso di unità indipendenti l’importo è di 50.000,00 euro;
• lavori di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per riscaldamento/raffrescamento o fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni di edifici. L’importo complessivo della spesa non può superare i 20.000,00 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari da 2 a 8 che compongono il condominio; 15.000,00 euro in caso di più di 8 unità;
• riduzione del rischio sismico (sisma bonus: interventi autorizzati dopo l’01/01/2017 su edifici ubicati in zone sismiche 1,2,3 di cui all’OPCM n°3274 del 2003) o acquisto case antisismiche (realizzate da imprese di costruzione che entro 18 mesi dalla fine lavori provvedano alla vendita). Con cessione del credito a una società assicurativa con cui si stipula una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi la detrazione è ridotta al 90%. Il superbonus non spetta agli edifici ubicati in zona sismica 4.

Ecobonus: gli interventi trainati

Riguardo gli interventi “trainati”, invece, il super ecobonus del 110% spetta anche a tutti gli altri interventi di efficientamento energetico previsti dall’articolo 14 del D.L. n° 63/2013. Ad esempio: l'acquisto e posa in opera di finestre comprensive d'infissi, di schermature solari e di sostituzione d'impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto. Si può usufruire dell’ecobonus nei limiti di spesa previsti dalla legislazione vigente per ciascun intervento di efficientamento energetico, a condizione che i lavori siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi descritti nei punti suddetti. 

Nel loro complesso, gli interventi devono assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, ovvero il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (APE), asseverato da tecnico abilitato.

A chi spetta la detrazione fiscale:

• condomini, anche quelli minimi senza amministratore e codice fiscale;
• persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d'impresa, arti e professioni, sul numero massimo di due unità immobiliari (in qualità di proprietario o altro diritto reale di godimento come un Contratto di Locazione o Comodato, previo consenso ad eseguire i lavori da parte del proprietario. Sono ammessi anche i Familiari del possessore o detentore dell’immobile, purchè conviventi, ed il Promissario Acquirente immesso in possesso con contratto preliminare di vendita regolarmente registrato). In caso di successione ereditaria, la fruizione si trasmette all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene;
• istituti autonomi delle case popolari o Enti assimilati;
• cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
• organizzazioni non lucrative di utilità sociale;
• associazioni e società sportive dilettantistiche limitatamente a lavori su immobili adibiti a spogliatoi;
• comunità energetiche rinnovabili costituite in forma di Enti non commerciali, limitatamente alle spese sostenute per impianti FER (Fonti di energie rinnovabili) dai medesimi gestiti;
• utilizzatori di immobili in locazione finanziaria sulla base del costo sostenuto dalla società concedente.

I soggetti esclusi sono:

• società o Enti soggetti a IRES;
• persone fisiche che svolgono attività d'impresa, arti o professioni per interventi su singoli immobili strumentali;
• persone fisiche non residenti fiscalmente in Italia che detengono gli immobili in locazione o comodato;
• soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o imposta sostitutiva (Regime forfettario). 

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Ciro.Paradisi@engelvoelkers.com