Immobili da costruire: le nuove tutele per gli acquirenti.

Comprare casa “sulla carta”, se da un lato può rivelarsi una scelta allettante, permettendo all'acquirente di operare scelte architettoniche e personalizzazioni su un immobile ancora in fase di realizzazione, dall'altro lo espone al rischio, in caso di insolvenza o crisi dell'impresa costruttrice, di perdere gli acconti versati anticipatamente per l'acquisto.     

Al fine di tutelare tutte quelle famiglie e piccoli risparmiatori dal rischio di veder messi a repentaglio i propri progetti e quanto versato in acconto per acquisti che rischiano di finire nel nulla,  il D.Lgs. 122/2005 aveva introdotto:   

- l'obbligo per il costruttore di consegnare all'acquirente una fideiussione a garanzia del rimborso delle somme pagate o da pagare prima del trasferimento della proprietà in caso di crisi dell'impresa;    

-l'obbligo dell'impresa di consegnare all'acquirente al momento della stipula dell'atto definitivo di compravendita una polizza indennitaria decennale a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile nei 10 anni successivi a partire dalla data di ultimazione dei lavori.

 Con l'obiettivo di contrastare il tasso di disapplicazione degli obblighi normativi già previsti, il legislatore con il recente D.Lgs. 14/2019  interviene rafforzando il sistema di garanzie per chi acquista fabbricati abitativi purchè il titolo edilizio sia stato richiesto (o presentato, nel caso di SCIA) successivamente al 16 marzo 2019.    

Innanzitutto, la nuova disciplina normativa richiede che i contratti preliminari di compravendita, nonchè ogni altro contratto diretto al successivo acquisto da parte di una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su immobile in costruzione, deve avere la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Il mancato rispetto della forma notarile comporta la nullità assoluta del contratto, nullità che quindi può essere fatta valere da entrambe le parti e da chiunque ne abbia interesse. 

Viene altresì ampliato il contenuto minimo del preliminare di compravendita nel quale dovranno essere allegati a pena di nullità assoluta anche:

- il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonchè l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;

- gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.    

Anche l'obbligo del rilascio della polizza assicurativa decennale viene stabilito a pena di nullità della compravendita: in caso di mancato rilascio all'atto di trasferimento della proprietà, il contratto di compravendita sarà affetto da nullità, in questo caso relativa, eccepibile solo su iniziativa del promissario acquirente (analogamente a quanto già previsto in caso di mancato rilascio della fideiussione).

Nel rogito notarile si dovrà dare atto della presenza di tale copertura e se ne dovranno riportare gli estremi.

Con la nuova disciplina normativa, inoltre, la garanzia fideiussoria potrà essere rilasciata unicamente da banche ed imprese di assicurazioni (con l'esclusione degli intermediari finanziari) . Tale garanzia verrà escussa non solo in caso di insolvenza del costruttore, ma anche in caso di inadempimento dei suoi obblighi assicurativi.    

Sia la polizza assicurativa, sia la garanzia fideiussoria, dovranno essere conforme al modello standard, ai contenuti e alle caratteristiche definiti con successivo apposito decreto ministeriale.

Francesca Giannetti.