L’atteggiamento sempre più prudente degli Istituti di Credito nella concessione dei mutui, la mancanza di liquidità immediata dei potenziali acquirenti per comprare casa e la loro conseguente minore disponibilità di spesa, seguite dalla necessità dei costruttori di liberarsi dell’invenduto, hanno indotto il legislatore ad introdurre nuovi strumenti giuridici al fine di superare queste incertezze congiunturali che caratterizzano l’attuale mercato immobiliare.
Tra le nuove soluzioni contrattuali utili per chi non può o non riesce ad ottenere il mutuo, vi è il “Rent to buy”, introdotto nel nostro ordinamento con il Decreto Sblocca Italia ( D.L. 133/2014 convertito in Legge 164). Questo nuovo negozio giuridico si pone a metà strada tra la locazione e il preliminare di compravendita in quanto consente al conduttore/potenziale acquirente l’immediato godimento dell’immobile a fronte del pagamento di un canone mensile al proprietario/concedente, con la possibilità di acquistarlo alla scadenza del contratto, detraendo dal prezzo parte dei canoni già pagati.
Il canone si compone infatti di due componenti che devono essere specificate nel contratto: una parte relativa all’uso dell’immobile, un’altra versata in conto prezzo. Pertanto, se alla scadenza del termine pattuito il conduttore decidesse di esercitare il diritto all’acquisto, egli dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo. In caso contrario, qualora il conduttore decidesse di non acquistare, il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e dovrà restituire al conduttore in tutto o in parte la percentuale dei canoni imputabile al prezzo, secondo quanto stabilito nel contratto.
Il contratto di “Rent to Buy” è soggetto a trascrizione nei Registri Immobiliari e può essere stipulato per qualsiasi tipologia immobiliare, come appartamenti, posti macchina, uffici, cantine, negozi, capannoni, autorimesse, terreni e perfino immobili in costruzione.
E’ una formula abbastanza flessibile che comporta numerosi vantaggi per entrambe le parti. Chi vuole acquistare casa infatti può dilazionare i tempi di pagamento, rateizzando il prezzo di acquisto; allo stesso tempo potrà disporre del tempo necessario per allinearsi eventualmente ai parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del finanziamento, per smobilizzare capitali diversamente investiti o per vendere il proprio immobile in cui attualmente vive.
Per tutta la durata del contratto avrà costi a carico limitati alla sola manutenzione ordinaria e nessun carico fiscale per imposte dirette e locali.
Il concedente a sua volta mantiene la proprietà dell’alloggio sino a che non venga pagato l’intero prezzo convenuto. e riceve un beneficio economico a fronte del rinvio nel tempo della vendita, costituito dall’incasso del canone nella sua duplice componente. Inoltre, nel caso in cui il proprietario fosse un costruttore, si troverebbe con una casa occupata e non sfitta, e riuscirebbe ad ammortizzare meglio le spese relative all'immobile costruito, ad esempio chiedendo il frazionamento del mutuo edilizio.
Francesca Giannetti.