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Piano individuale di risanamento

Ogni immobile, assieme ai suoi inquilini, è diverso, ed è per questo che il BAFA, il Ministero tedesco per l’economia e il controllo delle esportazioni, punta per il raggiungimento degli obiettivi climatici, sul piano individuale di risanamento (iSFP) Il piano in questione si avvale della collaborazione di un esperto per valutare tecnicamente l’effettivo stato del proprio immobile, così da implementare interventi di risanamento mirati e personalizzati. Parliamo tuttavia non solo del risanamento energetico di un vecchio edificio, ma anche della modifica dei comportamenti tipicamente utilitaristici di chi lo abita. Il consulente esperto verifica anche la situazione finanziaria, elaborando in ultima istanza il piano individuale di risanamento. La particolarità è che in cima alla lista degli interventi viene indicata la misura in assoluto più efficiente per l’immobile in questione. A questa si aggiungono tutti gli altri interventi di risanamento, con relativi risultati. Un piano individuale di risanamento fa in modo così che tutte le singole attività necessarie siano tra loro coerenti e che l’obiettivo finale sia possa raggiungere a costi accessibili. Grazie a questo piano, i proprietari immobiliari sono in grado di riconoscere le varie tappe del risanamento sotto il profilo non solo energetico, ma anche finanziario. Una volta elaborato il piano, restano 15 anni per implementare tutti gli obiettivi stabiliti e richiedere i relativi finanziamenti.

 Jesolo
- Piano individuale di risanamento

Quali sono le tappe fondamentali di un piano individuale di risanamento?

Nella fase iniziale di un qualunque piano individuale di risanamento, rientra la selezione di un consulente esperto in materia di efficienza energetica, autorizzato dal Ministero federale tedesco per l’economia e il controllo delle esportazioni. Solo così, la consulenza e l’elaborazione del piano possono essere coperte dai finanziamenti e dunque ricevere un contributo extra del 5%, in aggiunta al sostegno finanziario già esistente per risanamenti energetici. 

Consulenza di un esperto in materia di efficienza energetica

La prima consulenza a opera dell’esperto avviene in sede, presso l’immobile. Durante questo primo colloquio, si stabiliscono l’obiettivo e l’implementazione delle attività di risanamento in base alla proprietà. Altrettanto importanti sono però i desideri dei singoli inquilini. Oltre all’efficienza energetica perciò, un’opera di risanamento può avere ulteriori obiettivi. Poiché il piano individuale di risanamento può fissare le varie misure in un periodo di 15 anni al massimo, gli eventuali cambiamenti nella vita dei proprietari dell’immobile rivestono un ruolo altrettanto rilevante. Per questo, il consulente considera un’eventuale adattamento dello stabile alle esigenze dell’età che avanza o la richiesta di futuri interventi di ammodernamento per migliorare il comfort abitativo. La cosa importante è provare a integrare quanto più possibile tutte le misure di risanamento nel piano individuale. Per le opere di risanamento già previste dal piano, la KfW (banca pubblica tedesca per la ricostruzione) aggiunge un bonus di l’ammortamento pari al 5%, da erogare in caso di raggiungimento di un livello più alto di efficienza energetica. Le singole misure di risparmio energetico si possono quindi combinare con gli interventi di miglioramento del comfort abitativo. Nel quadro ad esempio di un progetto di risanamento energetico e coibentazione del soffitto della cantina, gli interventi per pavimenti irregolari, gradini o porte con sporgenze troppo elevate a piano terra sono più facili ed economici da eseguire in concomitanza, piuttosto che separatamente.

Lo stato di fatto dell’immobile nel piano iSFP

Il consulente esperto in materia di efficienza energetica analizza l’immobile nella sua interezza. Provvede infatti a verificare tutti i dati e i singoli aspetti della costruzione, registrando lo stato energetico ed edilizio dell’immobile, separatamente e poi come risultato complessivo. Per avere una panoramica chiara, il ministero federale tedesco per l’economia e l’energia ha creato una scala cromatica specifica per il piano individuale di risanamento. A seconda del fabbisogno energetico, vengono così attribuiti all’immobile colori diversi: dal rosso scuro per un edificio non risanato, passando man mano per arancione, giallo, fino al verde scuro che rappresenta lo standard più alto di efficienza energetica. Per elaborare il piano individuale di risanamento, correttamente e con l’aiuto di un software dedicato, il consulente energetico necessita inoltre delle seguenti informazioni:

  • Anno di costruzione e indirizzo dell’immobile

  • Planimetria approvata oltre dieci anni prima

  • Primi interventi di risanamento intrapresi

  • Attuali spese di riscaldamento

  • Foto dell’immobile dall’interno e dall’esterno

  • Materiali preferiti (costi, allergie, estetica)

  • Si desidera un risanamento completo in un unico intervento o singoli interventi progressivi?

  • Elenco dei motivi per cui il proprietario vuole risanare l’immobile (riduzione dei costi di riscaldamento, usura, salute).

  • Uso previsto dell’immobile (uso proprio, locazione, ristrutturazione, vendita)

Elaborazione delle proposte di risanamento

Una volta valutato lo stato dell’immobile e identificate le richieste dei suoi inquilini, il consulente elabora proposte adeguate di risanamento energetico, che consentono una considerevole riduzione dei consumi. Tali proposte tengono conto delle abitudini personali, del consumo energetico attuale, come pure della situazione finanziaria. Chi desidera procedere con interventi di risanamento in modo progressivo e non tutti in una volta, può chiedere l’elaborazione di uno specifico pacchetto di misure. Tuttavia, tali pacchetti partono da un minimo di due a un massimo di cinque, ciascuno dei quali può a sua volta contenere fino a cinque singoli interventi. Nel piano individuale di risanamento, il consulente enuclea le singole misure, indicando anche l’ordine, la tempistica, l’efficienza e i costi previsti. Questi ultimi includono non soltanto le effettive spese di risanamento, ma anche gli eventuali costi di manutenzione successivi.

Piano iSFP: approvazione, sottoscrizione e pagamento

Poiché un’unica soluzione ideale non esiste, il consulente può sottoporre ai suoi clienti tante proposte diverse. A quel punto, concorderà assieme ai proprietari il piano individuale di risanamento più consono. Tale piano può prevedere un unico intervento o più misure da implementare a tappe. Dopo questo colloquio, il consulente esperto elabora ufficialmente il piano individuale di risanamento, in linea con le disposizioni di legge e lo consegna ai proprietari nell’incontro conclusivo. Sarà sempre l’esperto a richiedere direttamente il finanziamento presso il BAFA e a ricevere il pagamento del contributo. Il proprietario immobiliare verserà inoltre al consulente la differenza concordata, pari solitamente al 20% dell’importo complessivo. In alternativa, può anche essere il locatario dell’immobile a richiedere il piano individuale di risanamento, previo accordo scritto da parte del proprietario.

Un piano individuale di risanamento obbliga all’esecuzione effettiva dei lavori?

Un piano individuale di risanamento può prevedere due o tre interventi singoli oppure un risanamento completo. Da parte del proprietario, non sussiste tuttavia alcun obbligo di implementazione, nonostante il finanziamento richiesto. Per poter usufruire di un bonus di ammortamento o di altri aiuti, nel quadro del finanziamento federale per l’efficienza energetica degli edifici, è necessario, prima ancora di incaricare le maestranze e iniziare i lavori, richiedere un contributo o accendere un mutuo presso rispettivamente la banca KfW o il BAFA. Il piano individuale di risanamento contiene l’elenco dei singoli interventi in base all’efficienza e, ai fini del finanziamento, i lavori andranno effettuati esattamente in quest’ordine.

Cosa prevede un piano individuale di risanamento?

Il piano individuale di risanamento elaborato dall’esperto in materia di efficienza energetica è composto dai seguenti documenti: “il mio piano di risanamento”, “guida all’esecuzione dei miei interventi” e un’ulteriore dichiarazione. A livello grafico, il piano di risanamento presenta lo stato di fatto dell’immobile, gli attuali costi energetici, le emissioni CO2 e il fabbisogno energetico primario, come pure l’efficienza delle misure di da intraprendere. Il primo passo potrebbe dunque essere intervenire in un appartamento non risanato all’interno di un edificio già sottoposto a parziale risanamento e, dopo la conclusione degli interventi energetici, trasformarlo anche in una NetZero-Home. In alternativa, un progetto di risanamento può porsi l’obiettivo di realizzare una casa con grado di efficienza energetica 70. Le informazioni dettagliate per ciascun intervento, assieme al potenziale di risparmio, sono un valido aiuto per implementare il piano di risanamento. In base allo stato e all’anno di costruzione, per un risanamento energetico efficiente si possono considerare i seguenti punti:

  • Coibentazione del tetto e impianto fotovoltaico.

  • Isolamento della parete esterna

  • Isolamento della superficie del pavimento e coibentazione delle pareti della cantina

  • Ristrutturazione e isolamento della facciata

  • Risanamento o sostituzione delle finestre

  • Ammodernamento dell’impianto di riscaldamento con eventuale utilizzo di energie rinnovabili

  • Ammodernamento dell’impianto elettrico

  • Installazione di un impianto di areazione aggiuntivo

Quali vantaggi ha un piano individuale di risanamento?

Diversamente dalle misure di risanamento accordate singolarmente, un piano individuale di risanamento non perde mai di vista il risultato finale. Molti proprietari devono poi spesso capire che tipo di risanamento vada intrapreso al fine di garantire una maggiore efficienza energetica. Con un piano individuale, è possibile avere delle istruzioni precise e basate su calcoli matematici per un risanamento energetico ottimale di un edificio di vecchia costruzione. Al contrario di quanto faccia la singola azienda di finestre o l’impresa edilizia, l’esperto in materia di efficienza energetica considera per l’isolamento della facciata ad esempio, anche le abitudini degli inquilini, i loro ritmi di vita, desideri e obiettivi, come pure il risultato finale da raggiungere. Per ogni gruppo di elementi edilizi, analizza inoltre i valori energetici e le possibili opzioni per la riduzione del consumo di energia, sempre puntando a migliorare la classe di efficienza energetica. Un piano individuale di risanamento è inoltre accettato dalla KfW e da altri istituti di credito come base di riferimento per l’erogazione di un mutuo. Con un piano individuale di risanamento, i proprietari vanno così sul sicuro. Già molto prima di avviare gli interventi infatti, sanno con certezza quale sia l’obiettivo da raggiungere. Conoscono inoltre l’efficienza di ogni singola misura di risanamento. Un piano individuale di risanamento fornisce inoltre una panoramica dei costi, degli eventuali finanziamenti e degli oneri economici annuali. Nel piano iSFP sono infine contenute le informazioni per il potenziale risparmio energetico e la redditività del risanamento nella sua interezza. Ecco dunque un riassunto dei vantaggi del piano individuale di risanamento:

  • Panoramica dettagliata del processo, dallo stato di fatto allo stato dell’arte dell’immobile

  • Uniformità degli standard a livello nazionale per l’elaborazione del piano individuale di risanamento 

  • Attenzione al comfort abitativo personale

  • Adeguamento del piano all’immobile e alle singole abitudini di chi lo abita

  • Interventi di risanamento pianificati in base all’efficienza energetica

  • Linee guida per un risanamento efficace a cura del consulente esperto

  • Più sicurezza per il proprietario in merito a costi e benefici

  • Bonus extra del 5% per il miglioramento della classe di efficienza energetica, erogato dalla KfW.

  • Analisi dell’aumento di valore di un immobile

Quali finanziamenti esistono per un piano individuale di risanamento?

Chi vive in un immobile di proprietà, ad esempio una casa mono o bifamiliare, riceve per un piano individuale di risanamento, un contributo dell’80% sull’onorario di consulenza. Il valore massimo è di 1.300 Euro. I proprietari di condomini possono invece ricevere fino a 1.700 euro, poiché in questi casi la consulenza richiesta è più ampia e complessa. Tale contributo si applica tuttavia solo a immobili con oltre dieci anni di età. Conseguentemente, un piano individuale di risanamento non dovrebbe superare la soglia dei 2.100 euro, poiché i contributi statali non possono coprire ulteriori costi. Il contributo individuale per la consulenza energetica e per l’elaborazione del piano individuale di risanamento si aggira tra i 200 e i 400 euro in base alle dimensioni della proprietà. Un piano di questo tipo si rivela tuttavia redditizio in caso di interventi futuri. Per ogni singola misura che abbia come effetto un miglioramento della classe di efficienza energetica, i proprietari ricevono infatti un bonus aggiuntivo pari al 5 per cento. Il presupposto è tuttavia l’effettiva implementazione delle misure di risanamento entro 15 anni dall’elaborazione del piano iSFP.

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