Comprare un immobile rappresenta un passo importante, date le ingenti somme di denaro coinvolte in questo tipo di transazioni.
Il Legislatore italiano negli ultimi anni, al fine di predisporre una efficace tutela del venditore ma soprattutto dell’acquirente, con la Legge n. 124/2017, c.d. Legge sulla concorrenza, art. 1, comma 142, ha introdotto un istituto di garanzia a disposizione delle parti di una compravendita immobiliare - il deposito del prezzo presso il notaio - dando loro la possibilità di richiedere il deposito del prezzo al notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto di compravendita, a garanzia del corretto e sicuro perfezionamento del trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore.
La ratio sottesa al deposito consiste nel fatto che, nonostante si giunga ad una regolare conclusione del contratto definitivo di vendita con il rogito notarile, durante il tempo intercorrente tra la stipula dell’atto e la trascrizione del medesimo (ex art. 2671 c.c. il notaio ha l’obbligo di procedere alla trascrizione dell’atto che ha redatto o che ha autenticato nel più breve tempo possibile e comunque non oltre 30 giorni dalla data di avvenuta stipula o autenticazione), possono verificarsi diverse fattispecie pregiudizievoli a danno dei contraenti.
Il deposito del prezzo presso il notaio protegge l’acquirente dal rischio di gravami pregiudizievoli nelle more tra la stipula e la trascrizione dell'atto di compravendita e assicura il venditore circa l’ottenimento della cifra pattuita.
La legge anticorruzione infatti afferma che, se sia richiesto da almeno una delle parti, il notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore, così come tutte le somme dovute a titolo di tributi per i quali il notaio sia sostituto d’imposta o responsabile d’imposta, nonché delle spese anticipate dal notaio in relazione alla stipula degli atti soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale (si tratta, essenzialmente, delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, delle imposte di bollo, delle tasse ipotecarie e catastali, della tassa archivio nonché delle spese sostenute dal notaio, e da lui anticipate per conto del cliente, per le verifiche nei registri immobiliari), fino a quando non sia eseguita la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che l'acquisto si è perfezionato senza che intervenisse alcuna formalità pregiudizievole a carico dell’immobile acquistato.
La somma depositata, verrà quindi svincolata a favore della parte venditrice, se nessuna formalità pregiudizievole è nel frattempo intervenuta.
Ipoteche, pignoramenti, sequestri, una domanda giudiziale, una dichiarazione di inagibilità, l’esistenza di una prelazione legale, eccetera, se intervengono prima della trascrizione del contratto di vendita da parte del notaio presso i Registri immobiliari, saranno a quel punto totalmente opponibili all’acquirente dell’immobile, che ne assume tutte le conseguenze dannose.
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Il venditore, fino a che non si vede accreditato il corrispettivo di acquisto dell’immobile oggetto della compravendita, corre il rischio in ordine all'effettivo e tempestivo incasso della somma pattuita in sede contrattuale.
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Il versamento del prezzo (e delle eventuali altre spese) al notaio deve avvenire mediante assegno circolare non trasferibile, oppure con bonifico bancario, eseguiti alcuni giorni prima della stipula dell’atto di compravendita, in modo che il giorno dell’atto la somma risulti già accreditata sul conto corrente bancario dedicato del notaio.
Le somme così depositate su di un conto corrente dedicato, costituiscono patrimonio separato rispetto a quello personale o professionale del notaio, pertanto sono escluse dalla successione del notaio e dal regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque, e assolutamente impignorabile a istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata. Sicché il notaio può disporre delle somme depositate sul conto dedicato solo per gli specifici impieghi per i quali esse sono state depositate, mantenendone idonea documentazione.
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Con la collaborazione di Federica Currò - Engel & Völkers Messina-Isole Eolie
Link utili:
https://www.tonalini.it/casa/dep-prez.html;
https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2013/12/27/13G00191/sg;
https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2017/08/14/17G00140/sg;
https://www.notaiobattista.com/truffe-tra-il-rogito-e-la-trascrizione/;