Pillole immobiliari: il catasto

PAROLA ALL'ESPERTO

Quando si decide di vendere o acquistare un immobile è necessario confrontarsi con il mondo del catasto. In questo blog trattiamo l’argomento con Lorenzo Magni, Office Manager dello Shop Engel & Völkers Milano Fiera, che ci spiega cosa è importante sapere e a cosa prestare attenzione.

 
Cos’è il catasto? E dove si possono reperire i dati catastali?

“Con il termine catasto indichiamo l’archivio di tutti gli immobili pubblici e privati che vengono divisi tra terreni e fabbricati. La sua funzione è di natura fiscale, serve infatti a censire e catalogare gli immobili secondo le loro caratteristiche e ad assegnare una rendita catastale, che è la base di calcolo per tutte le tasse che si pagano per il trasferimento o la proprietà degli immobili stessi.

I dati catastali si trovano all’interno della visura catastale, documento che riassume oltre ai soggetti titolari di diritti reali sull’immobile anche i suoi identificativi come foglio, mappale e subalterno che individuano rispettivamente la zona, lo stabile e il singolo immobile. Un altro dato fondamentale è la categoria catastale che identifica la destinazione d’uso dell’immobile, la sua classe, la consistenza espressa in numero di vani e superficie catastale ed infine la rendita catastale.

 
É importante per l’analisi di un immobile estrarre dagli archivi telematici del catasto una visura catastale storica che, oltre ai dati catastali, ci racconta i vari trasferimenti della proprietà e i precedenti proprietari. Ci informa anche sulle variazioni della scheda catastale, che è spesso un’indicazione dell’esecuzione di opere di modifica della planimetria o dello stato dell’immobile.

Cosa sono le categorie catastali e perché sono importanti?

“La categoria catastale è un codice alfanumerico di classificazione degli immobili basato sulle loro caratteristiche costruttive e la loro destinazione d’uso, che serve alla determinazione della rendita catastale (base di calcolo per la tassazione a cui è sottoposto l’immobile). Le categorie catastali nel catasto fabbricati sono 6 e vanno dalla lettera A alla F, alle quali sono associate delle sottocategorie numeriche. Alcuni esempi:

• ​La categoria A, da A1 a A9 è quella degli immobili residenziali ad esclusione della categoria A10 che invece indica gli uffici
• Nella categoria C2 si trovano le cantine e i magazzini (locali di deposito)
  
• Nella categoria C6 si trovano i garage e i posti auto
  
• Nella categoria C3 si trovano i laboratori.”

Consigli



1- Su immobili di categoria catastale A1 e A8 (identificati come immobili con caratteristiche di lusso), non è possibile applicare le agevolazioni “prima casa” in sede di acquisto e quindi sono soggetti al versamento di tasse come l’IMU anche se utilizzati come abitazione principale. Per questo motivo e per il rischio di dover pagare l’imposta di registro al 9% sul valore catastale oltre al 2% di imposta sostitutiva in caso di mutuo, è importante assicurarsi che anche un immobile di categoria A2 non abbia caratteristiche tali da causare un suo salto in classe A1 (nel caso di un aggiornamento della scheda catastale successivo ad esempio ad un intervento di ristrutturazione).

2- Se la vostra ricerca è orientata su un loft è bene sottolineare che, essendo una struttura industriale, è di solito in categoria C3. A volte, dipendendo dal tipo di bonifica attuata nell’area e dal Piano Regolatore Comunale, è possibile fare il cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale.

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