Engel & Völkers Milano Residential
È il quadro che emerge dal secondo Market Report del 2017 sull’andamento del mercato residenziale di pregio di Milano e Roma, realizzato da Engel & Völkers con il supporto scientifico della società di studi economici Nomisma. Lo studio analizza i principali trend di settore nelle due città italiane.
Milano: il mercato immobiliare più elevato e liquido in Italia, domanda e transazioni in costante aumento con vendite in tempi rapidi
Nel 2017, il mercato immobiliare di Milano ha recuperato, rispetto al 2012, il 59,9% degli scambi con circa 23 mila compravendite. Le zone più ricercate rimangono quelle storiche residenziali: Porta Venezia, Magenta-Monti-Pagano, Castello-Bonaparte, Brera, Porta Romana, Vercelli, Ravizza, con l’aggiunta delle nuove tendenze dettate dai grandi sviluppi immobiliari di Porta Nuova e City Life.
Nel centro storico, i prezzi vanno da 6mila a 10mila euro al mq per immobili usati in buono stato e di qualità con prezzi top fino a 13mila euro al mq. Brera rimane la zona più ricercata, insieme ai dintorni di via Gabba/via Manzoni/via dei Giardini. Gli acquirenti nazionali sono mossi dalla ricerca della prima casa o dall’esigenza di un immobile più grande in sostituzione di quello già posseduto. La clientela straniera è meno del 5% del totale ed è per lo più interessata all’acquisto per investimento.
“Le zone del Centro Storico e di Brera sono molto ricercate da clientela estera interessata a tagli medi in acquisto e in locazione”, hanno dichiarato Roberto Magaglio e Marco Sorbara, rispettivamente Licence Partner e Direttore Commerciale di Engel & Völkers Milano. “Le famiglie milanesi invece preferiscono vivere alle porte del centro dove è presente una grande quantità di servizi e infrastrutture. Tra le zone più richieste, in questo senso, Magenta e Fiera ad ovest, Tricolore e Indipendenza a est.Richiesta inoltre la zona sud di Porta Romana seppur con minore appeal. Le zone emergenti sono invece quelle a cavallo della seconda circonvallazione e tra queste spiccano Solari (a sud-ovest) e Plebisciti – Susa (a est) che, oggi ostacolate dai molti cantieri sparsi per la città, beneficeranno nel prossimo futuro delle nuove infrastrutture e alla nuova MM che collegherà i due poli della città fino al City Airport di Linate”.
Per quanto riguarda invece la zona ovest, qui il range dei prezzi medi va da 4.500 a 7.000 euro al mq, con l’eccezione di CityLife, le cui quotazioni si posizionano tra 7.000-11.400 euro al mq. Nell’area est, invece, per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo nelle migliori location si segnalano quotazioni che arrivano a 6.500-8.500 in zona Cinque Giornate, Indipendenza, Risorgimento, Piave. Le quotazioni per le abitazioni usate abitabili in ottima posizione sono invece comprese nel range 4.500-6.500 sempre in zona Indipendenza per poi scendere a 3.500-4.200 a Città Studi.
Roma, il primo mercato italiano per numero di compravendite. EUR tra le zone più in crescita fuori dal centro storico
A Roma il concetto di pregio si basa tradizionalmente su alcuni fondamentali parametri: affacci importanti, piano alto e/o attico, presenza di terrazzo, posizione importante e ben servita, qualità del palazzo in particolar modo nel centro storico, presenza di box o posto auto. A fronte di un importante portfolio di immobili di pregio, lo stato manutentivo ed il contesto spesso non riescono ad incontrare le richieste della domanda, dal momento che lo stock ristrutturato non supera mediamente il 30% dell’offerta totale. Nel complesso, il 53% circa della domanda si rivolge alla compravendita e il 47% alla locazione. L’80% degli acquirenti nazionali è alla ricerca della prima casa, mentre il 20% degli immobili viene acquistato a scopo di investimento e di dimora occasionale.
“A Roma il mercato è ripartito con l’aumento delle compravendite e riteniamo che continuerà ad aumentare nei prossimi anni. Tuttavia si attende la ripresa dei prezzi per un pieno recupero del mercato”, ha dichiarato Marco Rognini, General Manager del Market Center Roma di Engel & Völkers. “Sebbene i prezzi siano ad oggi stazionari, il mercato si basa su un meccanismo di scontistica che raggiunge quasi fisiologicamente il 10-20% del prezzo iniziale su tutte le aree. La richiesta iniziale troppo elevata deriva da una eccessiva rigidità dell’offerta che non si è ancora adeguata ai nuovi livelli delle quotazioni, elemento che rende la tempistica di vendita decisamente più lunga”.
La domanda straniera predilige il centro storico e proviene soprattutto dai Paesi del Nord Europa. Le aree meno centrali sono maggiormente apprezzate dalle famiglie, grazie a un’offerta di maggiore qualità degli immobili, spesso ristrutturati, e alla presenza di contesti più riservati e circondati dal verde. Il range dei prezzi medi, fatta eccezione del centro storico (5/12mila euro al mq) va dai 2.000 euro al mq di Trionfale-Vaticano ai 7.500 euro di Parioli e Prati per le abitazioni ristrutturate.
Particolarmente dinamico e in crescita, fuori dall’area del centro storico, è il mercato dell’EUR. Qui, la domanda è quasi esclusivamente diretta all’acquisto della prima casa di dimensioni medie di 80/120 mq e medio grandi di 150/200 mq. A causa delle grandi metrature presenti si sta diffondendo la tendenza al frazionamento delle unità immobiliari, come unica ed ottimale soluzione per arrivare alla vendita dell’immobile. Gli immobili in questa zona presentano quotazioni elevate comparabili a quelle di zone più centrali quali Parioli e Prati, con range di prezzi tra 3.500-5.500 per le abitazioni ristrutturate. Nel 95% dei casi l’operazione riguarda l’acquisto della prima casa.
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