L’apertura di una successione testamentaria può essere fonte di un gran numero di adempimenti, resi ancora più complessi dalla presenza di più eredi. Per questo la vendita immobile ereditato rappresenta una via d’uscita per evitare inutili liti e disaccordi, optando per la cessione totale della proprietà o di una singola quota di comproprietà, con procedure molto diverse.
La complessità della disciplina che regola questa fattispecie giuridica rende indispensabile il supporto professionale di agenzie immobiliari esperte come Engel & Volkers Monza e Brianza.
Se non sapete come vendere casa nell’ipotesi di successione ereditaria, prendete nota di questi consigli utili per non sbagliare.
COSA FARE IN CASO DI IMMOBILE EREDITATO: I PRIMI PASSI
Vendere un immobile ereditato non è mai semplice, talvolta per motivazioni affettive che ci legano alla casa o all’appartamento da vendere, talvolta per via delle dispute tra eredi, specialmente se non si tratta di familiari. A questo si aggiungono i diversi adempimenti burocratici e la necessità di individuare la tassazione vendita immobile richiesta dal caso.
Dunque, come procedere? La prima cosa da fare quando si entra in possesso di un immobile ereditato è la dichiarazione di successione. Quest’ultima deve essere presentata per via telematica o presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente, direttamente dagli eredi, dai chiamati all'eredità o dai legatari entro 12 mesi dalla data di apertura della successione.
Si tratta di uno step obbligatorio che rende effettivo il passaggio di titolarità dell’immobile. Prima di presentare la dichiarazione, gli eredi sono tenuti al versamento dell’imposta ipotecaria e di quella catastale.
IL VERSAMENTO DELL’IMPOSTA DI SUCCESSIONE
A seguito della presentazione della dichiarazione, per procedere alla vendita immobile ereditato da più eredi, gli interessati sono tenuti a versare l’imposta di successione, da liquidare all’ufficio competente, con possibilità di rateizzazione per importi superiori a 1.000 euro.
L’ammontare dell’imposta varia a seconda del grado di parentela con il defunto.
VOLTURA CATASTALE E TRASCRIZIONE
Entro 30 giorni dalla presentazione della dichiarazione di successione, l’interessato è tenuto a inoltrare la domanda di voltura catastale presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio. Contestualmente alla presentazione della domanda, vige l’obbligo di un tributo speciale pari a 55 euro e un’imposta di bollo di 16 euro, per ogni 4 pagine di domanda.
Prima di procedere alla vendita immobile ereditato, sarà necessario:
• presentare l’accettazione di eredità, in modo esplicito tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata, oppure tacitamente, attraverso atti che dimostrino inequivocabilmente la volontà di entrare in possesso dell’immobile come legittimo proprietario;
• procedere alla trascrizione dell’accettazione nell’apposito registro degli immobili, attraverso l’Agenzia delle Entrate.
In presenza di più eredi, per la ripartizione delle quote dell’immobile ereditato si farà riferimento a quanto stabilito nel testamento del defunto o, in mancanza, alle indicazioni del Codice Civile.
VENDITA IMMOBILE RICEVUTO IN SUCCESSIONE
Solo dopo aver portato avanti tutti gli adempimenti legali, l’erede o gli eredi potranno legittimamente procedere alla vendita immobile ricevuto in successione. Il problema si pone quando non tutti gli eredi sono d’accordo nel procedere alla vendita.
L’iter da seguire, infatti, cambierà a seconda che si tratti di:
• vendita immobile con eredi consenzienti: se tutti i comproprietari concordano, è possibile procedere normalmente per vendere casa con agenzia o in autonomia;
• vendita immobile con eredi in disaccordo: se uno o più comproprietari si oppongono alla vendita, è necessario ricorrere alla mediazione obbligatoria per tentare di trovare un accordo tra le parti. In caso di mancato accordo, si procederà alla divisione giudiziale che prevede che l’immobile oggetto di contesa sia frazionato in quote. A quel punto, ciascun comproprietario potrà vendere solo la propria quota.
Nell’eventualità in cui non si possa procedere ad un’equa suddivisione dell’immobile, per sua struttura e conformazione, la soluzione consiste nel vendere l’intero immobile e ripartire il ricavato della vendita tra gli eredi, sulla base di quanto stabilito dal giudice.
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