Il proprietario di un immobile, sia esso adibito a uso commerciale o abitativo, può ritrovarsi nella situazione di dover cedere il proprio diritto di proprietà. Ma cosa succede se l’immobile in questione è già abitato o occupato? La vendita immobile locato è un’ipotesi piuttosto diffusa che presuppone l’esistenza di un contratto di affitto o locazione già in essere, del quale il proprietario/venditore deve necessariamente tener conto.
La legge prevede, infatti, una serie di obblighi per il locatore, affinché il trasferimento della proprietà sia possibile e legalmente valido. Non sapete come vendere casa perché al suo interno avete già un inquilino/locatario? Ecco i consigli della vostra agenzia immobiliare Monza e Brianza Engels & Volkers.
VENDITA IMMOBILE LOCATO: COS’È E COME AVVIENE
Essere proprietari di immobili nella provincia di Monza e Brianza è un privilegio, grazie a una posizione strategica a pochi passi dalla City e dall’hinterland milanese da un lato, dalle bellezze dei laghi di Como e Lecco dall’altro. Eppure talvolta le circostanze possono imporre di vendere casa in fretta, seppure questa sia già occupata da inquilini o locatari.
In questi casi, uno dei consigli per vendere casa velocemente è quello di appellarsi a quanto disciplinato dalla Legge n° 431 del 1998, ossia alla fattispecie di vendita immobile locato.
Cosa vuol dire? Il legislatore offre al proprietario di un immobile, già oggetto di contratto di affitto ancora valido, di vendere legittimamente la sua proprietà anche prima della scadenza. Contrariamente a quello che si potrebbe pensare, la vendita di un immobile locato non comporta l’annullamento del contratto di affitto o locazione, bensì un suo trasferimento in capo all’acquirente/nuovo proprietario.
OBBLIGHI DEL LOCATORE E DIRITTI DEL LOCATARIO
In base a quanto stabilito dalla legge, dunque, chi compra un immobile locato, in qualità di nuovo locatore, si impegna a onorare il contratto e gli accordi con il locatario/affittuario, anche senza il suo consenso, in deroga a quanto normalmente avviene per la cessione di contratti a prestazioni corrispettive.
Il motivo risiede nella necessità di rendere più veloci le procedure di vendita e agevolare il trasferimento della proprietà di immobili. Ma se è vero che il venditore non è tenuto a chiedere il consenso del locatario, è anche vero che è tenuto ad altri obblighi di legge. Il locatore è chiamato a comunicare tempestivamente all’inquilino la sua volontà di vendere l’immobile.
DIRITTO DI PRELAZIONE NELLA VENDITA DI IMMOBILE LOCATO
Dal suddetto obbligo per locatore deriva un diritto per il locatario. L’art. 38 della legge 392/78 prevede un diritto di prelazione del locatario/conduttore nell’acquisto dell’immobile.
Ma cos’è il diritto di prelazione? La legge consente al proprietario di procedere alla vendita immobile locato in qualsiasi momento e senza necessità di consenso dell’inquilino, ma, in cambio, impone l’obbligo di comunicare al locatario l’intenzione di vendere e il relativo prezzo, “preferendolo” a qualsiasi altro acquirente. Entro 60 giorni dall’avvenuta comunicazione, se interessato, il locatario può esercitare il suo diritto di prelazione, acquistando l’immobile; in caso contrario la casa viene messa liberamente in vendita, tenendo conto della rilevazione dei prezzi degli immobili di Monza e Brianza.
Nessuna clausola contrattuale può escludere il diritto di prelazione del locatario, ma esistono alcune condizioni da rispettare e delle eccezioni:
• il contratto di locazione deve essere ancora valido o essere alla prima scadenza;
• il locatario non deve essere titolare di altri immobili a uso abitativo;
• è escluso che l’immobile locato venga ceduto al coniuge, a parenti entro il secondo grado o ad un coerede del locatore;
• la prelazione non vale in caso di trasferimenti non volontari, conferimento dell’immobile in una società o in caso di vendita in blocco di un intero edificio.
COME VENDERE UN IMMOBILE LOCATO
Mettere in vendita una casa a Monza e Brianza, specialmente se si tratta di una vendita immobile locato, può non essere così semplice o immediato senza il supporto di un’agenzia immobiliare con esperienza. Ciò è vero, prima di tutto, perché i rapporti tra locatore e locatario possono non essere ottimali, in secondo luogo per il rischio di un possibile deprezzamento da immobile locato.
Il fatto che l’appartamento o la casa in vendita sia già occupata da un inquilino può essere percepita come una limitazione da parte del potenziale acquirente, impossibilitato a entrare nella piena e totale disponibilità del bene.
Rivolgetevi a Engels & Volkers Monza e Brianza per scoprire come vendere il vostro appartamento in poco tempo.
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