Le restrizioni che è stato necessario imporre in seguito alla pandemia di Covid-19, hanno portato con sé una serie di difficoltà anche nel settore immobiliare che malgrado visite virtuali, acquisizioni e vendite grazie ai moderni strumenti digitali, ha subito una battuta d’arresto.
In particolare la vendita di immobili, per lo meno nel breve periodo, ha perso la sua tipica componente di investimento ma al tempo stesso i prezzi non hanno subito un calo significativo, anche se i dati sono variabili sul territorio nazionale. Se per Milano a fine anno il calo delle quotazioni dovrebbe attestarsi all'1,3%, a Roma e nel Centro Sud potrebbe raggiungere il 3,9%. Questo quadro relativo al mercato della casa rimarrà probabilmente tale fino al 2022.
L'analisi di Nomisma
A fare i conti con la crisi del mercato immobiliare ci ha provato Nomisma che, tra l’altro, parte da un ottimistico Pil a -5,2% riferito a quest’anno. Dalla fotografia del settore ci si aspetta che la compravendita residenziale potrà subire un calo tra le 40mila e le 10mila unità contro le 603mila vendite del 2019 e le 613mila che erano attese per quest’anno prima del Coronavirus. Questo si traduce in una perdita in termini di fatturato che oscilla tra i 9 e i 20miliardi in meno per il 2020. A questo quadro buio vanno ad aggiungersi i danni legati alle mancate prestazioni professionali e un calo di introiti per l’Erario. Occorre anche considerare, inoltre, che chi ha intenzione di effettuare una compravendita potrebbe porsi in una posizione attendista e allungare ulteriormente i tempi, in attesa di un significativo calo dei prezzi.
Chi è toccato dalla crisi
Per imprese di costruzioni e cantieri il blocco del lavoro è arrivato nel periodo più produttivo dell’anno e, tra l’altro, per il 2020 era prevista un'impennata dell’edilizia grazie all’introduzione del bonus del 90% per la ristrutturazione delle facciate. Il settore è pronto a una ripartenza in sicurezza ma, ai danni già subiti, va ad aggiungersi una prevista riduzione delle nuove iniziative edilizie e una restrizione dei cordoni del finanziamento bancario. Anche le famiglie dovranno fare i conti con una restrizione della concessione di mutui per la compravendita di immobili. Infatti, le banche concederanno finanziamenti con criteri più stringenti nel rapporto tra rata e reddito e tra importo del mutuo e valore dell’ipoteca. Sussiste anche il rischio che, per quanto riguarda le locazioni sia abitative sia non residenziali, si aprano dei contenziosi tra i proprietari, che richiedono il pagamento del canone previsto in contratto e inquilini che non sono in grado di farlo. In difficoltà anche i locali commerciali che, a fronte della chiusura, devono pagare l’affitto e che comunque, anche in caso di riapertura, devono mettere in conto un calo di volume degli affari.
I provvedimenti
Il Decreto Cura Italia prevede una sospensione del pagamento del mutuo per chi, a seguito della crisi, non è in grado di pagarlo. Lo Stato è pronto a finanziare il 50% degli interessi non versati, il pagamento delle rate fino a 18 mesi. Per quanto riguarda l’affitto di locali commerciali è invece prevista una detrazione fiscale, attualmente applicabile solo al mese di Marzo, pari al 60% del canone a patto che questo sia stato pagato regolarmente e che l’immobile abbia la classificazione catastale C1. Chi non è in grado di pagare l’affitto di un’abitazione non può, almeno per il momento, far conto su interventi analoghi. Confedilizia, propone di potenziare il fondo sociale per gli affitti residenziali con versamenti fatti direttamente ai proprietari in caso di morosità incolpevole. In un quadro come questo, che comunque presenta aspetti giuridici complessi, la strada migliore appare quella di trovare un accordo tra proprietario e inquilino, ad esempio nel ridefinire il canone, accordando una riduzione temporanea, che va denunciata all’Agenzia delle Entrate. Per gli affitti non residenziali, sempre Confedilizia, suggerisce di reintrodurre la cedolare secca che permetterebbe di rinegoziare i canoni con vantaggi anche per i conduttori.
Quindi, se è prevista per il 2022 una flessione in attenuazione dei valori delle operazioni nel mercato immobiliare, chi dice che da questa crisi non emergerà una nuova domanda, magari indirizzata verso case più ampie e con spazi esterni. La ripresa dipenderà dalle strategie che il governo deciderà di mettere in campo per sostenere i redditi, di famiglie ed imprese.