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Come comprare casa in Italia

Sogni di comprare casa in Italia ma la burocrazia ti spaventa? Ecco tutto ciò che devi sapere per acquistare casa in Italia ed evitare spiacevoli sorprese.

Immagina di trascorrere le tue vacanze estive, sorseggiando un calice ghiacciato di Vermentino di Gallura D.O.C. sul patio della tua villa in Sardegna, dove il mare e il cielo si fondono all'orizzonte in un blu cobalto mozzafiato. Non ti sembra un sogno? E allora perché non comprare casa in Italia e renderlo realtà?

Per molti, l’ostacolo principale è la burocrazia italiana, che spesso risulta così complessa, tanto da spingere a mollare. In questo articolo ti raccontiamo i principali adempimenti e le spese da sostenere quando compri un immobile in Italia. Così, avrai tutte le informazioni di cui hai bisogno per realizzare il tuo sogno, senza brutte sorprese.





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Chi può comprare casa in Italia


Il primo aspetto da considerare è che non tutti gli stranieri possono acquistare un immobile in Italia. Per comprare casa in Italia gli stranieri devono soddisfare le seguenti condizioni:

Stranieri soggiornanti in Italia. In questo caso è richiesto il permesso di soggiorno o la carta di soggiorno. Stessa cosa anche per familiari di stranieri soggiornanti in Italia ed apolidi da meno di tre anni. Assieme ad esso è indispensabile l’acquisizione del codice fiscale italiano;
Stranieri non regolarmente soggiornanti in Italia. In questo caso l’acquisto è più complicato, in quanto è necessario che vi sia un trattato internazionale che consenta l’acquisto. Il trattato internazionale per essere applicabile deve consentire il principio di reciprocità. Anche al soggetto italiano deve essere consentito l’acquisto di una casa in quel Paese estero. Per verificare l’esistenza di una convenzione valida, occorre verificare al situazione sul sito del Ministero degli Affari Esteri. Anche in questo caso l’acquisizione del codice fiscale italiano è indispensabile;
Soggetto cittadino comunitario o appartenente a Paesi dello SEE. In questo caso non vi sono limiti all’acquisto. Stessa cosa è valida per i soggetti apolidi da più di tre anni residenti in Italia.

Le tasse per chi compra casa in Italia


Quando compri un immobile in Italia le imposte da versare variano se il venditore è un’impresa costruttiva o un privato.
Se acquisti casa da un privato, la compravendita sarà esente iva e sarai tenuto a versare:
imposta di registro al 9%
imposta ipotecaria: 50 euro
imposta catastale: 50 euro
Se acquisti casa da un’impresa di costruzioni, entro 5 anni dalla costruzione dell’immobile, oltre alle suddette imposte, dovrai corrispondere anche l’IVA:
imposta di registro: 200 euro
imposta ipotecaria: 200 euro
imposta catastale: 200 euro
iva: al 10%per gli immobili non di lusso, altrimenti al 22%.
Se sono trascorsi 5 anni dalla costruzione dell’immobile, l’impresa può scegliere se assoggettare o meno l’immobile all’iva e dichiararlo nel contratto preliminare o nell'atto di vendita. In questo caso pagherai:
imposta di registro al 9%
imposta ipotecaria: 200 euro
imposta catastale: 200 euro.

Precisiamo che, oltre al pagamento delle imposte indirette sull'acquisto, chi acquista casa in Italia è tenuto anche a pagare le imposte patrimoniali con scadenza semestrale e/o annuale e sono le seguenti:

IMU: è l’imposta municipale unica dovuta da chi possiede un immobile, ad eccezione delle abitazioni principali non di lusso, per le quali non è dovuta.

TARI: è la tassa sui rifiuti, a carico di coloro che di fatto utilizzano l’immobile a titolo sia oneroso che gratuito.

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Agevolazioni prima casa


Il discorso cambia se hai i requisiti per usufruire delle “agevolazioni prima casa”. Quali sono? In buona sostanza:
Devi avere la residenza nel comune dove si trova l’immobile (o ottenerla entro 18 mesi dall'acquisto);
oppure l’immobile deve trovarsi nel luogo dove svolgi la tua attività lavorativa principale.
Non devi essere titolare di diritti di proprietà di un altro immobile sul territorio nazionale o di diritti di godimento reale di un immobile acquistato con l’agevolazione prima casa (anche se l’acquisto è stato effettuato dal coniuge).
Immaginiamo dunque che tu voglia acquistare una villa in Costa Smeralda (inserire link alla scheda immobile in vendita che si preferisce), perché è qui che vuoi trascorrere la tua estate o il resto della tua vita. In questo caso, imposta ipotecaria e catastale restano invariate. Ma, in caso di esenzione iva, l’imposta di registro scende al 2% (con un importo minimo da versare di 1000 euro). Se invece acquisti un immobile soggetto all’iva, l’imposta di registro è 200 euro ma l’iva scende al 4%.

Per quanto riguarda l’IMU sulla prima casa, ossia l’abitazione principale, è prevista l'esenzione. Il pagamento dell'Imu avviene solo se l'abitazione è considerata di lusso: e quindi se rientra nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero case signorili, ville e castelli. Se l'immobile di proprietà rientra in una di queste categorie, allora l'Imu si paga con un'aliquota del 4 per mille. Ma in questo caso si ha anche diritto a una detrazione sulla prima casa, il cui importo viene stabilito dal Comune di appartenenza con una specifica delibera.


La registrazione del compromesso

Prima di firmare il vero e proprio atto di vendita, il cosiddetto rogito, le Parti possono impegnarsi nella compravendita con un compromesso, detto anche preliminare. In questo caso, devi tener conto dei costi della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate (che deve avvenire entro 20 giorni dalla firma):

Una marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate del contratto;

Tassa fissa pari a 200 euro;

Imposta di registro dello 0,5% sull’eventuale caparra;

Imposta di registro del 3% sull'eventuale acconto, che sarà poi detratta dall’imposta di registro finale.


Le spese notarili


Altra spesa che devi mettere a budget è il notaio, che redige l’atto di vendita, ti aiuta nel pagamento delle tasse all’Agenzia delle Entrate e, qualora servisse, nella richiesta di un mutuo. Il preventivo che ti presenterà il notaio cresce all'aumentare del prezzo di trasferimento dell'immobile, e in genere si aggira intorno al 1-2,5% del prezzo d’acquisto e in base alle prestazioni richieste. 

Se hai intenzione di chiedere aiuto ad un agente immobiliare per trovare la casa dei tuoi sogni in Sardegna, noi ti assisteremo, nella tua lingua, in tutto il processo con ogni formalità sia per le questioni finanziarie, legali, notarili e fiscali, dalla preparazione fino alla firma dell’atto notarile di acquisto. Con discrezione e riservatezza, professionalità e affidabilità, tutelando i valori a te più cari, troviamo casa al tuo sogno di una vita in Costa Smeralda.

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