Market Focus Ortigia

L’isola di Ortigia può essere considerata uno dei musei a cielo aperto della Sicilia, infatti ogni vicolo, ogni balcone, ogni pietra, ci racconta un pezzo di storia. È qui che la nostra azienda ha scelto sei anni fa di aprire la sede, a due passi da piazza Archimede e dal celebre Duomo di Siracusa. Essere localizzati a Ortigia implica anche un onere: fare conoscere ed apprezzare la bellezza e il fascino di questo piccolo gioiello al resto del mondo, promuovendo il patrimonio immobiliare locale.

La dimensione raccolta di Ortigia rende questa zona assimilabile a Taormina per edilizia e per fruizione: dai piccoli vicoli, per lo più pedonali, è caratterizzata da palazzi tardo Ottocenteschi sulle vie principali e da case terrane o bassi palazzetti sulle vie secondarie. Per la sua dimensione ridotta, inoltre, accoglie i turisti che vogliono avere la libertà di muoversi a piedi e, per questo motivo, l’edilizia è volta principalmente all’investimento verso le strutture ricettive di piccoli imprenditori.

L’acquirente che compra a Ortigia proviene da quasi tutte le parti del mondo e cerca diversi tipi di proprietà, dal piccolo investimento da mettere a reddito, all’ampio attico vista mare, accomunati soltanto dall’esclusività di essere localizzati in un luogo dal fascino straordinario. 

Se la maggiore densità di immobili si trova al centro dell’isola, è verso il mare che i prezzi lievitano, naturale conseguenza di una grande domanda e di poca offerta sul mercato. 

Per raccontare sinteticamente il mercato dell’isola abbiamo ipotizzato di dividere Ortigia in tre aree, come in figura 1.1. La prima area è di colore nero e rappresenta quasi tutto il perimetro dell’isola. Qui si trovano le proprietà che si affacciano sul mare sia di levante che di ponente.

La seconda area è di colore verde e rappresenta il centro dell’isola, dove troviamo i palazzi storici, i monumenti, le piazze e le chiese più importanti. Qui sono ubicati bellissimi appartamenti o indipendenti che, anche se non hanno la vista mare, si affacciano su monumenti di importantissimo valore storico e architettonico. A tal riguardo, è comune l’idea che la vista su un monumento di valore inestimabile, quale ad esempio il Duomo di Ortigia, è più esclusiva della vista mare, ancorché deliziosa e ambita anch’essa. Questo ha portato i prezzi unitari di quest’area a non avere nulla da invidiare a quelli sul mare.

La terza area, che abbiamo evidenziato di colore viola, ci illustra quello che potremmo definire un grandissimo cantiere a cielo aperto. Si tratta delle zone della Graziella e della Sperduta, in cui il mercato è attualmente un po’ più lento in quanto la maggior parte della proprietà è ancora in via di ristrutturazione. È una buona meta per l’investitore che ha voglia di ristrutturare, magari anche avvalendosi delle agevolazioni, mettere a reddito e, fra qualche anno, vedere ad un valore più elevato rispetto a quando l’ha comprato.

Per quanto riguarda il mercato dei venditori, prima di parlare di numeri ci sembra doveroso condividere il nostro punto di osservazione. Il prezzo di mercato di un bene, per definizione, è determinato dall’incontro tra domanda e offerta; questo vuol dire che esiste una certa differenza tra quello che viene proposto sui portali immobiliari e il reale prezzo di vendita di un immobile. Per chiarire meglio questo punto, nel grafico 1.2 si apprezzano i prezzi di pubblicità proposti nei vari portali al variare della superficie. Notiamo subito che l’area 3 del mercato (disegnata in azzurro) è caratterizzata da immobili che difficilmente superano le 400.000 €, a prescindere dalla superficie. Ciò che ricaviamo da questo grafico è, infatti, che difficilmente il prezzo unitario supera i 2.000€/mq, fermo restando che spesso il prezzo finale non è incrementato all’aumentare della superficie, probabile conseguenza del carico dei costi di ristrutturazione. Totalmente diversa è invece la situazione per quanto riguarda la zona mare (curva arancione) ed il centro (curva grigia). Entrambe le linee procedono in maniera disomogenea, funzione sì dalle varie caratteristiche delle proprietà e della superficie, ma è anche la dimensione finale a rendere un immobile più o meno appetibile, arrivando a sfiorare anche i 4.000€/mq.

Esaminiamo ora le medie dei prezzi di mercato relativi al reale venduto negli ultimi anni. Considerando che la nostra analisi prende in riferimento gli ultimi tre anni, nella zona mare i prezzi di vendita delle proprietà hanno subito un’oscillazione che va da 2.000 a 2.600 €/mq; nelle zone centrali i prezzi hanno subito un’oscillazione che va da 2.000 a 2.300 €/mq ; nelle zone della Graziella e della Sperduta, invece, i prezzi di vendita li ritroviamo all’interno di una forbice che va da 1.100 a 1.600 €/mq. Nell’ultimo anno, inoltre, si evidenzia un abbassamento del numero delle transazioni, causato dalla difficoltà negli spostamenti, ma non un abbassamento dei prezzi di mercato.