In una compravendita il calcolo superficie commerciale immobile è un passaggio fondamentale per determinare correttamente il valore di un’abitazione. Questo computo consente di immettere sul mercato la proprietà al giusto prezzo, evitando dannose sotto stime che potrebbero compromettere il guadagno del venditore o falsare il valore della proprietà per chi acquista. Ma vediamo come si calcola la superficie commerciale e qual è la normativa di riferimento.
Dovendo dare una definizione di superficie commerciale immobile è possibile dire che essa è pari alla somma di tutte le superfici di cui è composta una proprietà, sia esso un intero immobile o una parte di esso.
L’utilità del calcolo superficie commerciale immobile è data dal fatto che rappresenta un parametro oggettivo, offrendo una base per effettuare correttamente la valutazione di un immobile. Il principio adottato è contenuto nel D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, allegato C che assume il metro quadrato di superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione ordinaria.
Spesso viene confusa con la superficie calpestabile o superficie utile netta che, di fatto, rappresenta la somma di tutte le superfici interne effettivamente utilizzabili e per il cui calcolo basta un semplice rilievo tecnico. Ai fini dell'omogeneizzazione del valore delle compravendite, già da diversi anni, secondo la prassi dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) la superficie commerciale viene assimilata alla superficie catastale, che invece indica la consistenza dell’immobile utile ai fini fiscali e calcolata secondo i parametri stabiliti dal già citato DPR n. 138/98 – allegato C.
Le tabelle di riferimento con i coefficienti sono contenute nel Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate. Nello specifico, stando alla definizione usata dall’Agenzia delle Entrate, il calcolo della superficie commerciale immobile è dato dalla somma di:
Per ottenere il valore, basterà moltiplicare la metratura calpestabile per lo specifico coefficiente, individuandolo tra quelli che seguono.
Il computo delle superfici coperte di un immobile deve essere effettuato secondo i seguenti coefficienti:
In caso di immobili indipendenti o case monofamiliari, nel computo delle superfici, possono essere valutate al 100%, purché questo valore non ecceda il 10% della somma delle superfici calpestabili e pareti divisorie interne.
Per il calcolo delle superfici scoperte che concorrono al calcolo superficie commerciale immobile la normativa suggerisce i seguenti criteri:
A meno che non si tratti di una singola unità immobiliare, non concorrono al calcolo della superficie commerciale le superfici relative a: aree di uso comune (come sale riunioni); scale, pianerottoli e ballatoi comuni; locali tecnici; giardini, aree verdi e camminamenti di pertinenza dell’edificio; i locali principali e accessori con altezza inferiore a 150 centimetri.
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