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Emiliano Conti, private office advisor Engel & Volkers, ci porta alla scoperta degli appartamenti in vendita a Venezia

Cosa vuol dire oggi vendere casa a Venezia? Quali sono gli immobili più richiesti in tempi post Covid? Lo abbiamo chiesto all’esperto Engel & Volkers Venezia che ha condiviso con noi la sua esperienza


A più di un anno dalla pandemia, il mercato immobiliare Venezia non sembra essere stato intaccato dalla crisi del settore. Se possibile, la Serenissima è riuscita ad accrescere ulteriormente il suo appeal, confermandosi una meta privilegiata per chi desidera investire in una seconda casa, ma anche, forse un po’ a sorpresa, un nuovo paradiso per lo smart working.

Quali sono gli appartamenti in vendita a Venezia più desiderati del momento?
Ce lo racconta l’esperto, Emiliano Conti, private office advisor per Engel & Volkers Venezia. 

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Da quanto tempo fai questo lavoro e come hai iniziato?


Ho iniziato nel 2016 e, come spesso succede in questi casi, tutto è iniziato per caso. Prima di lavorare per Engel & Volkers facevo tutt’altro, mi occupavo di servizi finanziari in qualità di commerciale.

Dopo qualche anno è subentrata una certa stanchezza, avevo voglia di mettermi alla prova con sfide più interessanti. Questo fa parte del mio carattere: sono abituato alle performance e a lavorare sotto pressione. Nel mio vecchio lavoro ero arrivato ad un punto in cui sembrava che tutti i miei sacrifici non dessero più risultati, non mi sentivo abbastanza gratificato e questo era motivo di frustrazione. Poi sono approdato in Engel & Volkers Venezia. Ben due ore di colloquio e la mia avventura nella vendita di case di lusso a Venezia è cominciata.

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Ci racconti un aneddoto particolarmente significativo legato al tuo lavoro?


Ci sarebbero tantissimi aneddoti da raccontare, ma questo resta uno di quelli a cui sono più legato. Da un po’ di tempo avevo notato uno splendido immobile in Giudecca e continuavo a chiedermi chi potesse essere il proprietario. Successivamente ho conosciuto un cliente francese molto facoltoso. Un giorno passeggiavamo insieme e siamo passati proprio davanti a quell’immobile e lui mi ha detto: “Se questa proprietà fosse in tua gestione, la comprerei”. E così è stato. Con la collaborazione del comune di Venezia ho seguito il mio cliente nella partecipazione all’asta, che gli ha permesso di acquistare proprio la casa che desiderava tanto.

Quella giornata è stata una delle più emozionanti della mia vita professionale. L’ho seguito passo dopo passo, dall’acquisto fino al giorno dell'inaugurazione e ancora oggi siamo amici.

Si capisce che ami molto vendere case a Venezia. Perché?


Sono tanti i motivi per cui amo questo lavoro. Innanzitutto, perché ti permette di salvare immobili meravigliosi (di cui Venezia è piena) dalla rovina, regalandogli una nuova vita. Il secondo motivo è che ti permette di venire a contatto con le persone più diverse: dalla coppia di sposini in cerca di casa al ricco investitore straniero.

Ma il motivo più importante è legato a un fattore personale: è un lavoro che ti mette continuamente davanti a delle sfide e che offre indipendenza nelle modalità e nei tempi di gestione delle attività. Mi piace l’idea di avere sulle spalle le responsabilità del successo e del fallimento di quello che faccio e questo lavoro può portare grandissime gratificazioni in tal senso.

L’ultima in ordine di tempo? Circa 4 mesi fa mi è stata affidata la gestione della divisione Private Office, un segmento di fascia altissima che a Venezia ancora non c’era. Dopo mesi impegnativi e con le difficoltà di impostare un nuovo lavoro da zero, tra dubbi e ansie, proprio in questi giorni è arrivato un primo grandissimo risultato: una proposta d’acquisto con una cifra da capogiro. Ben 12 milioni di euro!


Quali sono le tipologie di case più richieste?


Il mercato immobiliare veneziano è molto particolare, ha delle peculiarità proprie, specialmente nel segmento degli immobili di lusso. L’acquirente di solito non bada troppo al numero di locali, ma ricerca delle caratteristiche ben precise che rendono gli appartamenti in vendita a Venezia unici al mondo nel loro genere.

Inoltre, quasi sempre si tratta di clienti in cerca di una seconda casa o di un investimento, per cui la scelta può essere guidata da fattori poco convenzionali. La bellezza, la tipicità dell’immobile, il pregio artistico sono sicuramente tra queste.

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In generale, la vista sulla città e sui canali è sempre molto richiesta, così come la presenza di un ascensore (assai poco scontato) o di un piano comodo, e di uno scoperto (terrazzo, attico, giardino ecc.). I preferiti sono gli immobili chiavi in mano, ossia le case in vendita a Venezia che non necessitano di grandi ristrutturazioni, specialmente se si tratta di acquirenti stranieri, “timorosi” della burocrazia italiana e dei possibili disagi una città che rimane comunque complessa. Detto questo, potrei individuare 3 tipologie di immobili più richiesti a Venezia:

  • le proprietà tipicamente “veneziane”, con affreschi, stucchi, soffitti alti 4m e elementi stilistici e architettonici tipici locali, situate al piano nobile e in contesti di pregio;
  • le proprietà situate ai piani alti, luminosissimi, con vista e scoperto;
  • i palazzetti signorili, di qualunque dimensione e di pregio storico-artistico.


Se riesci a trovare l’immobile in grado di riunire tutte queste caratteristiche si possono raggiungere cifre da capogiro.


Quindi esiste un “acquirente tipo”?


Esiste una grandissima varietà di clienti, con esigenze, aspettative e provenienze diverse. Solitamente si tratta di clienti di “prossimità”. Basti pensare che l’anno scorso il mercato immobiliare di Venezia ha fatto registrare il 50% degli acquirenti italiani, il 20% francofoni (Francia, Belgio, Lussemburgo), 15% tedeschi e 15% austriaci. La percentuale di extra UE è piuttosto bassa.


E riguardo ai sestieri? Quali sono quelli in cui si acquista e vende di più?


Se dovessi indicarne uno su tutti, senza dubbio Dorsoduro. Insieme a San Marco rimane uno dei sestieri più amati e richiesti, perché è prestigioso ma tranquillo, residenziale, ben servito, con edifici non troppo alti e troppo addossati gli uni agli altri.

Uno dei sestieri più promettenti è Giudecca, con richieste in deciso aumento, così come le quotazioni. Questo probabilmente perché le case in vendita a Venezia Giudecca regalano viste incredibili sulla città, offrono parecchi spazi esterni, oltre al fatto che si tratta di edifici più nuovi e dotati di ascensore.

Inoltre, consiglio di tenere sott’occhio tre aree ex-industriali, perché penso si riveleranno promettenti per il prossimo futuro: l’area Marittima, dove c’era il terminal crociere; le zone di Cannaregio e San Giobbe più vicine al campus di Ca’ Foscari in costruzione; l’area della Celestia, interessata da un progetto immobiliare di riqualificazione.

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Com’è andata durante il periodo della pandemia?


Il 2020 è stato il primo anno in cui abbiamo concluso due trattative interamente a distanza, una delle quali con un acquirente extra-UE. Abbiamo messo appunto una nuova procedura e ha funzionato. In entrambi i casi, abbiamo proposto una video-visita guidata alla quale partecipavano un professionista e un amico designati dall’acquirente.

Visto il successo dell’iniziativa, abbiamo pensato di proporre a tutti i clienti un servizio di video tour immobiliare, oltre al tradizionale servizio fotografico statico.


Dunque la pandemia ha modificato il modo di approcciare i clienti?


Esatto. Dopo un’intervista telefonica preliminare, una decina di giorni prima dell’arrivo a Venezia adesso proponiamo ai potenziali clienti un passaggio in video-call che ci permette di stabilire un contatto diretto e, banalmente, di guardarci negli occhi. Per noi è importante, perché quasi sempre ci aiuta a capire se dall’altra parte c’è un reale interesse e a fare una prima scrematura a distanza.

Per il cliente è utilissimo perché permette di gestire in modo molto più efficiente le sue richieste, di programmare in modo preciso tutte le visite agli immobili, evitando inutili fraintendimenti o perdite di tempo. L’aumento delle performance è evidente.


Pensi che il trend di acquisto e vendita case sia cambiato dopo la pandemia?


Direi di no. Il Covid sembra quasi aver aumentato l’appeal di Venezia, che è diventata una delle città preferite per lo smart working. Il motivo è semplice: ti permette di lavorare in uno dei luoghi più belli al mondo, ti offre fibra ottica in tutta la città, tantissimi eventi, attrazioni e tantissime attività da fare.

A questo aggiungo che il turismo di massa, post-pandemia, si è notevolmente ridotto, rendendola una città molto più tranquilla, bella, vivibile e pulita. Anzi, molte di quelle che erano state acquistate come seconde case, sono diventate abitazioni perfette per lo smart working. Se si ha la fortuna di poter lavorare da casa a Venezia sarebbe una follia non farlo.

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Parliamo di prezzi: quanto costa oggi comprare casa a Venezia centro?


Purtroppo o per fortuna i prezzi di acquisto sono rimasti sostanzialmente invariati, mentre nel resto del paese il settore ha fatto registrare un -30% lo scorso anno. È proprio questo che rende l’acquisto di immobili a Venezia un asset stabile e sicuro per gli investitori di tutto il mondo.


Concludiamo con un consiglio per tutti coloro che stanno cercando casa. Quali sono le proprietà che consigli di visitare subito per un possibile acquisto?


Ho in mente 3 appartamenti a Venezia che reputo molto interessanti. Sebbene siano diversi per tipologia, target e fascia di prezzo, potrebbero trasformarsi tutte in un ottimo investimento.

Assolutamente da non perdere!

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