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Risanamento energetico di un edificio di vecchia costruzione

Nel percorso verso la trasformazione energetica, il risanamento di edifici di vecchia costruzione è una delle priorità dell’agenda europea. In Germania, le abitazioni sono composte per la maggior parte da edifici preesistenti, che devono chiaramente colmare lacune in campo energetico. I vecchi materiali da costruzioni risalenti a prima dell’introduzione della normativa in materia energetica nel 1979 non si avvicinano neppure lontanamente allo standard attuale. Molti immobili inoltre presentano danni alle finestre, sulla facciata o sui tetti, che generano ulteriori perdite energetiche. 

Un progetto di risanamento energetico completo di un edificio di vecchia costruzione comprende coibentazione e isolamento delle aree sopra citate, un sistema di riscaldamento all’avanguardia e l’impiego di tecnologie domotiche. Naturalmente, il risanamento energetico ha dei costi considerevoli, che vengono tuttavia compensati dal considerevole risparmio energetico. Programmi statali di finanziamento, assieme a mutui con bonus di ammortamento, possono inoltre semplificare gli interventi di risanamento per i proprietari immobiliari e contribuire al raggiungimento degli obiettivi energetici.

 Viareggio
- Risanamento energetico di un edificio di vecchia costruzione

Quali sono gli obiettivi di un risanamento energetico?

Il risanamento energetico di un edificio di nuova costruzione punta sempre a una riduzione dei consumi. Circa il 75% degli edifici esistenti in Germania è stato realizzato prima del 1979. In tempi post bellici infatti non esistevano ancora disposizioni in materia energetica e mancava anche la consapevolezza nella scelta dei materiali edilizi più adatti. Per migliorare l’efficienza energetica e il comfort abitativo tuttavia, questi edifici non necessitano necessariamente di un risanamento completo. In molti casi, bastano singoli interventi, come la sostituzione delle finestre o l’installazione di un nuovo impianto di riscaldamento con pompa di calore e impiego di energie rinnovabili, per ottenere considerevoli risparmi. Ciò è valido soprattutto se l’immobile in passato è già stato sottoposto a risanamento. Se l'edificio non è coibentato correttamente, la priorità va data al risanamento dell’involucro edilizio. Anche il miglior impianto di riscaldamento non porta così tanti vantaggi se il calore fuoriesce letteralmente dalla finestra. Una piano di risanamento individuale prevede interventi energetici con lo scopo di ridurre i consumi. Tale piano considera anche le necessità e le abitudini degli inquilini come pure il budget finanziario previsto per il risanamento. 

 Quando è obbligatorio un intervento di risanamento in un edificio di nuova costruzione?

Per immobili realizzati prima del 1 Febbraio 2002, vige l’obbligo di risanamento energetico al più tardi al momento della vendita, ove la proprietà non rispetti gli standard previsti, come ad esempio l’isolamento termico minimo secondo la norma DIN 4108-2 g. Dopo il trasloco, gli acquirenti hanno poi ancora due anni per implementare le misure necessarie. Proprio in virtù dell’obbligo di risanamento energetico, i potenziali acquirenti devono prestare molta attenzione alla documentazione energetica dell’immobile. Nella decisione di acquisto, vanno inoltre considerati i costi di risanamento energetico che incorrono nei due anni successivi, che si andranno a sommare al prezzo complessivo. Tra gli interventi più comuni rientrano la sostituzione dell’impianto di riscaldamento, il miglioramento della coibentazione del tetto o del soffitto del solaio e interventi sulle tubature.

Gli impianti a petrolio o a gas con caldaia standard o a temperatura costante sono omologate all’uso per un massimo di 30 anni, trascorsi i quali è obbligatorio procedere a un risanamento. Tale obbligo non sussiste invece per altri sistemi di riscaldamento più moderni.

Chi è proprietario di un edificio di vecchia costruzione, non dovrà certo intervenire a ogni nuova legge. Ciò è valido particolarmente per immobili già occupati con un massimo di due unità abitative. I singoli interventi vanno tuttavia attuati in modo tale che rispettino tutti i requisiti legislativi previsti. Sono esclusi gli interventi di risanamento delle facciate per danni, che non coprono tuttavia più del dieci per cento della superficie.

 Risanamento energetico in un edificio di vecchia costruzione: quali sono le possibilità tecniche?

Ci sono diversi materiali e metodi per implementare interventi di risanamento energetico su un edificio di vecchia costruzione. Nella scelta dell’opzione migliore, è opportuno Procedere a una valutazione del singolo immobile. Consulenti esperti in materia di efficienza energetica provvederanno ad analizzare il vostro immobile a evidenziare le criticità. Come per il piano di risanamento, anche per la consulenza energetica è possibile richiedere un finanziamento, opzione assolutamente da consigliare a un proprietario immobiliare. Questo perché gli interventi di risanamento non vanno considerati singolarmente bensì nel quadro di un risultato complessivo.

Nel caso di una cosiddetta NetZero-Home ad esempio, l’immobile produce tanta energia quanta ne consuma secondo la media annuale, grazie all’impiego di un impianto fotovoltaico. Progetti come Energiesprong puntano a interventi di risanamento in serie con componenti prefabbricati, in modo da velocizzare il raggiungimento degli obiettivi energetici europei. Sinora infatti, l’efficienza di un risanamento energetico dipende principalmente da chi lo realizza. Per questo motivo, la maggior parte dei programmi di finanziamento sostengono solo attività di risanamento eseguite da esperti e non in autonomia.

L’impiego di tecnologie domotiche contribuisce con il minimo sforzo a una considerevole riduzione del consumo energetico. Dispositivi digitali come termostati smart e luci intelligenti controllano i consumi grazie a sistemi automatici. 

  • Risanamento di un impianto di riscaldamento a combustibili fossili mediante sostituzione della caldaia a condensazione o della pompa di calore.

  • Sostituzione con impianto di riscaldamento moderno che sfrutta le energie rinnovabili

  • Impianto fotovoltaico addizionale sul tetto

  • Coibentazione del tetto

  • Isolamento del soffitto della cantina

  • Isolamento delle pareti esterne mediante l’istallazione di una facciata continua 

  • Isolamento delle pareti esterne con cappotto

  • Coibentazione negli spazi tra la muratura

  • Isolamento interno della facciata

  • Risanamento degli infissi o sostituzione delle finestre

  • Tecnologia domotica come termostati o illuminazione smart

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi di un progetto di risanamento complesso in un immobile di vecchia costruzione?

Obbligo di legge o interventi di risanamento volontari: su un immobile antico, entrambi questi aspetti portano con sé innumerevoli vantaggi. La coibentazione delle facciate e dei tetti, la sostituzione di finestre non più ermetiche e l’integrazione della moderna tecnologia domotica creano una situazione abitativa decisamente migliore e garantiscono un considerevole risparmio energetico. Con un impianto fotovoltaico sul tetto, i proprietari immobiliari si trasformano in veri e propri “produttori di energia elettrica”. La cosiddetta “NetZero-Home” produce in media all’anno tanta corrente quanto necessario per il riscaldamento, la fornitura di acqua calda e l’illuminazione. 

Gli interessanti vantaggi del risanamento di un edificio esistente

Un minor consumo energetico non soltanto riduce i costi ma protegge anche l’ambiente. Le emissioni di CO2 sono infatti più basse e l’edificio risanato contribuisce così alla transizione energetica. Un edificio di vecchia costruzione sottoposto a risanamento è anche esteticamente più gradevole e conquista proprietari e locatari grazie a una migliore qualità abitativa. Di regola, migliora anche la protezione da eventuali effrazioni, specie con l’applicazione di nuove finestre e serrature intelligenti. Lì dove interviene l’isolamento termico, si riducono anche i danni da umidità e la trasmissione del suono. Migliora così l’abitabilità, con spazi più tranquilli e piacevoli.

Contemporaneamente, il risanamento energetico aumenta il valore dell’immobile. Con una casa o un appartamento in linea con gli ultimi standard energetici, è plausibile aumentare sul mercato i canoni di locazione e i prezzi di vendita A seconda dello stato dell’edificio, la riduzione dei costi energetici è talmente evidente, che le spese sostenute si compensano rapidamente con i risparmi ottenuti dal risanamento. Il passaggio da fonti energetici fossili a energie rinnovabili libera il proprietario dal gioco di risorse sempre più rare e sempre più costose, come pure dall’oscillazione dei prezzi sul mercato. Il risanamento riducono inoltre i costi di manutenzione di un immobile, poiché l’impiego di nuovi componenti consente di diradare gli interventi futuri.

Possibili svantaggi di un risanamento energetico

Il risanamento energetico di un edificio di vecchia costruzione non genera soltanto vantaggi. Se l’appartamento è affittato, i lavori possono creare disagi agli inquilini. Questo aspetto, unito al timore di un aumento del canone di affitto, può portare non di rado alla frettolosa decisione di un trasloco. In caso di condomini o società immobiliari, gli interventi di risanamento in serie come il progetto Energiesprong, sono un’ottima soluzione per ridurre i disagi a pochi giorni. La presenza nella propria abitazione di un cantiere temporaneo per lavori di risanamento crea disagi non solo a un affittuario, ma anche al proprietario che la abita. Se le maestranze non lavorano con particolare attenzione o accumulano ritardi, il nervosismo è dietro l’angolo. I costi di un risanamento energetico inoltre possono rappresentare un carico finanziario non indifferente anche se per poco tempo. In linea generale tuttavia, i vantaggi prevalgono sugli svantaggi. Sul fronte economico, un locatore può tranquillizzare il proprio affittuario, assicurandogli un canone stabile per un certo periodo di tempo e coinvolgendolo nella progettazione e nell’implementazione degli interventi di risanamento. Quando gli inquilini scoprono gli innumerevoli vantaggi e capiscono la qualità abitativa che ne deriva, accettano con pazienza i disagi degli interventi di risanamento per il tempo necessario.

Quali programmi di finanziamento ci sono per il risanamento energetico di un edifico di vecchia costruzione? 

Il programma di finanziamento per l’efficienza energetica negli edifici, il BEG, offre due modelli a supporto del risanamento energetico di un edificio di vecchia costruzione. Chi ha sufficiente capitale proprio, per pagare immediatamente i lavori, potrà ricevere direttamente il finanziamento 461 dalla banca KfW, dopo aver soddisfatto una serie di requisiti. In altri casi, la banca offre anche mutui a tasso agevolato con un bonus di ammortamento. Ciò significa in concreto che tale bonus viene detratto dall’importo del mutuo, che il proprietario non dovrà più versare completamente. Le tempistiche che variano da 4 a 30 anni con cosiddetti periodi di grazia nei primi cinque anni facilitano l’implementazione degli interventi di risanamento da parte dei proprietari. La pianificazione e l’assistenza durante i lavori a cura di un esperto può essere finanziata dalla KfW per un massimo del 50 per cento.

Per il risanamento energetico completo di un edificio di vecchia costruzione che diventa così un’abitazione a elevata efficienza energetica, la banca eroga prestiti indicati dalle cifre 261 e 262 con un importo massimo di 150.000 euro, e per singoli interventi fino a 60.000 per unità abitativa. L’ammontare complessivo del bonus dipende dal tipo di risanamento. In genere, maggiore è il risparmio energetico, più alto sarà il finanziamento. Nel caso di un piano di risanamento individuale, il bonus di ammortamento aumenta di cinque punti percentuali. Per impianti fotovoltaici invece, è disponibile presso la KfW il prestito “Standard 270 per le energie rinnovabili”, che può essere combinato con ulteriori finanziamenti. Il ministero federale per l’economia e il controllo sulle esportazioni (BAFA) e alcuni paesi confederati offrono inoltre, previo soddisfacimento di determinati requisiti, vari finanziamenti per il risanamento di edifici di vecchia costruzione. Ecco alcuni esempi di bonus di ammortamento e prestiti massimi. Presso la KfW è disponibile una lista dettagliata con le limitazioni aggiuntive per singola unità abitativa:  

  • Casa a elevata efficienza energetica con vincolo monumentale: 25% bonus, prestito massimo 120.000€

  • Casa con grado di efficienza energetica 70 (in futuro standard minimo) 35 % bonus su un massimo di 120.000 €

  • Casa con grado di efficienza energetica 50 (standard minimo attuale) 40% bonus di ammortamento su un massimo di 120.000 €

  • Casa con classe di efficienza energetica 40 (standard massimo) 50 %, prestito fino a 150.000 €



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