Quando una casa vacanze diventa una residenza secondaria?

Se è prevista una qualsiasi forma di uso privato, una casa vacanze è sempre soggetta a obbligo di dichiarazione come residenza secondaria, che sia acquistata o in locazione. La registrazione deve avvenire al più tardi entro 14 giorni dal trasloco presso l’anagrafe competente della località dove si trova l’immobile. L’isola di Sylt ad esempio richiede la registrazione entro una settimana dall’acquisto o dalla locazione. Se la proprietà si trova nella stessa città della prima casa, la procedura non cambia. Per l’obbligo di registrazione non è inoltre necessario sapere se il proprietario utilizzi la casa vacanze esclusivamente a fini personali o anche per un’eventuale locazione. Le case vacanze che fungono da residenze secondarie all’estero non richiedono in Germania alcun tipo di registrazione. Ove la proprietà sia acquistata esclusivamente a scopo di locazione e non utilizzata personalmente dal suo proprietario, non è invece classificabile come residenza secondaria.

L’obbligo di registrazione sussiste anche per i proprietari di case vacanze con residenza principale all’estero. In questo caso tuttavia, può accadere che alcuni uffici non accettino una residenza secondaria in Germania. Per ovviare al problema, i proprietari possono dunque dichiarare la proprietà non come residenza secondaria bensì come prima casa in Germania. Quanto di frequente il proprietario si trovi effettivamente su territorio tedesco è irrilevante Non si applica dunque l’imposta sulla seconda casa, ma può sussistere un obbligo fiscale ove non vi sia una convenzione contro la doppia imposizione con il Paese estero in questione. In tutti gli altri casi, il comune responsabile può calcolare un’imposta sulla seconda casa, laddove previsto dal proprio statuto. Fino al 2013, le situazioni di questo tipo erano regolamentate dal certificato di libera circolazione. Da quando quest’ultimo è stato abolito tuttavia, la decisione è passata direttamente nelle mani delle autorità comunali.

Di base, tutte le tipologie di immobili possono essere destinate all’utilizzo di residenza secondaria. Che si tratti di una casa, un appartamento per la villeggiatura o un alloggio per studenti, non è il tipo di immobile ma la destinazione d’uso che determina la classificazione come secondo domicilio. Solo in caso di locazione di singole stanze, la classificazione varia in base al comune. Mentre per alcuni è sufficiente affittare una stanza per configurare una situazione di residenza secondaria, altri comuni necessitano di un’unità abitativa chiusa o quanto meno dotata di bagno. Nel dubbio, l’amministrazione competente sarà in grado di fornire ulteriori informazioni.

Proprio come la prima casa, anche per una casa vacanze classificata come residenza secondaria vanno considerate le classiche spese accessorie ovvero i cosiddetti “costi di gestione”. Tali contributi coprono i costi operativi e le spese di ristrutturazione del condominio dove si trova l’immobile. Si possono poi aggiungere i costi di manutenzione del giardino, qualora vi siano spazi verdi attigui all’appartamento di cui si occupa un giardiniere. Anche il personale che procede alla pulizia conclusiva dopo la locazione o a un intervento mensile ha il suo costo. Se la casa vacanze è affittata come residenza secondaria, si aggiunge a tutto questo il canone di locazione. I contratti a lungo termine come internet, telefono o pay-TV restano sempre attivi, finanche quando l’appartamento è vuoto.

Se sia o meno previsto il pagamento delle imposte lo decide in primo luogo il comune di riferimento. Le città e i singoli comuni infatti possono senza alcun obbligo calcolare una tassa sulla seconda casa intesa come accisa per l’utilizzo delle infrastrutture. Base di calcolo di tale imposta è il canone di locazione netto annuale determinato dal proprietario in base all’affitto medio richiesto nella località in questione. Ciascun comune determina poi in autonomia l’ammontare esatto dell’imposta sulla residenza secondaria. Da quest’anno per esempio, Monaco richiede il 18 percento del canone di locazione netto annuale, raddoppiando così l’importo della tassa rispetto allo scorso anno. Ad Amburgo, l’imposta si attesta ancora sull’otto per cento. 

Berlino ha addirittura triplicato l’importo dell’imposta nel 2019, passando dal 5 al 15 percento. Da allora tuttavia, non c’è stata più alcuna ulteriore modifica. L’isola di Sylt stabilisce invece per una residenza secondaria un’aliquota del sei per cento. Alla luce dell’elevata percentuale di case di proprietà, il comune dell’isola considera come base di non il canone di locazione netto, bensì l’anno di costruzione, la posizione e il tipo di immobile. A Jena, l’amministrazione comunale non prevede invece alcuna imposta. Questi esempi dimostrano come l’imposizione della tassa sulla residenza secondaria in Germania sia estremamente variabile.

Ci sono alcuni gruppi che sono esenti dal pagamento della tassa sulla residenza secondaria. Tra questi, lavoratori coniugati che necessitano durante la settimana di una seconda casa per ragioni lavorative e la cui famiglia usufruisce invece della prima casa. Anche chi alloggia in una casa di cura, casa di riposo, in un albero o in altre strutture comuni non deve versare alcuna imposta. Esentasse sono anche i giovani al di sotto dei 16 anni. Lo stato confederato della Baviera fa un paso in più e richiede il pagamento dell’imposta solo a chi ha un reddito superiore a 25.000 euro l’anno. Il proprietario di una casa vacanze è inoltre esente dall’imposta sulla seconda casa se non sussiste alcun utilizzo proprio della stessa. Se però il proprietario trascorre ad esempio tre settimane di vacanza l’anno nell’appartamento, si configura l’uso proprio e pertanto l’obbligo fiscale.

Secondo la legge federale tedesca sulla registrazione dei cittadini, paragrafo 21, qualunque abitazione in aggiunta alla prima casa si considera residenza secondaria. Che siano due o dieci appartamenti dunque, ciascuno di essi sarà soggetto singolarmente a tassazione,. Se gli immobili si trovano in località che prevedono l’imposizione della tassa sulla seconda casa, l’importo andrà versato separatamente per ciascun luogo di ubicazione. Anche in questo caso, tale disposizione si applica esclusivamente se le case vacanze sono semplici residenze secondarie e non investimenti destinati alla locazione. Se l’immobile è destinato all’uso proprio, tale informazione dovrà essere comunicata all’ufficio di competenza quanto prima, in modo che il proprietario non debba pagare ulteriori imposte.

Alcuni comuni calcolano l’imposta sulla seconda casa su base giornaliera, altri mensilmente. Chi registra il proprio immobile ad esempio entro il 15 di un determinato mese, verserà in alcuni casi sono il 50 percento dell’imposta, in altri l’intero ammontare. Per i comuni è al contrario irrilevante se l’uso proprio si configuri solo in un certo periodo di vacanza oppure ad esempio ogni fine settimana, Anche in termini di obbligo fiscale, non cambia nulla. Alcuni comuni tuttavia tengono in considerazione il grado di disponibilità per il proprietario della residenza secondaria. Tale valore emerge dalla durata della locazione, nella fattispecie dal numero dei giorni in cui la casa vacanze non è di fatto affittata. Chi ad esempio ha una proprietà nella località di Westerland sull’isola di Sylt che concede in locazione per un periodo inferiore a 180 giorni, paga l’imposta per intero. Oltre i 270 giorni di locazione, il grado di disponibilità si attesa ancora al 30 per cento.

Come per le aliquote, anche i termini di pagamento e le rispettive modalità variano da comune a comune. Alcuni prevedono il pagamento anticipato per tutto l’anno, altri fissano termini di pagamento nel mese di luglio. La città anseatica di Amburgo consente un pagamento trimestrale, mentre Colonia uno semestrale. A fini della determinazione dell’importo, i proprietari immobiliari o i locatari di una residenza secondaria sono comunque obbligati una volta l’anno a consegnare una dichiarazione di pagamento dell’imposta all’Agenzia delle entrate competente,  Il termine per la presentazione della dichiarazione è anch’esso stabilito dal comune.

Chi acquista una casa vacanze in una posizione eccellente sul Mar Baltico o sull’isola di Sylt, deve avere un adeguato capitale disponibile. Naturalmente ci sono seconde case più economiche, ma anche un eventuale canone di locazione dovrà essere gioco forza inferiore. Le rendite però possono essere simili in entrambi i casi. In Germania, una casa vacanze per uso proprio dovrà comunque essere necessariamente registrata. A seconda del comune, l’imposta sulla seconda casa, applicando un normale canone di locazione per il luogo di riferimento, può oscillare tra poche centinaia di euro e una somma decisamente più alta in caso di immobili di grandi dimensioni. 

Una casa vacanze ha comunque dei costi annuali da sostenere. Anche in mancanza di corrente elettrica, è previsto ad esempio il pagamento di una tariffa base. Per l’azienda di nettezza urbana è irrilevante se davanti alla porta ci sia o meno la spazzatura da ritirare. Chi poi decida di concedere in locazione la seconda casa, dovrà prevedere spese di pulizia, accoglienza ospiti e costi di mediazione. Per i proprietari che alla lunga si stancano di trascorrere le vacanze sempre nello stesso luogo e sempre nella stessa casa, dovranno comunque continuare a pagare i costi accessori.

Avere una casa vacanze di proprietà in Germania o in altri paesi d’Europa è un sogno di molti. Un immobile per uso proprio in vacanza è decisamente più godibile e comodo. L’arredamento e la posizione della casa sono poi in linea con i propri desideri. Di solito, in una seconda residenza si trovano già arredi e prodotti di uso quotidiano come abbigliamento, biancheria da letto, asciugamani o stoviglie. I proprietari di questo tipo di immobili possono poi naturalmente accessoriare la cucina secondo le proprie necessità. Il viaggio dunque richiede un bagaglio minimo e il soggiorno è più più piacevole e accogliente di un albergo. Un appartamento di proprietà offre inoltre un livello più alto di privacy. Le famiglie con bambini potranno godersi al meglio le proprie vacanze, avendo attrezzato la propria casa con tutto ciò che serve per i più piccoli. 

Con la pandemia, i turisti sono ancora più consapevoli della maggiore sicurezza che un appartamento di proprietà può garantire. La domanda di case vacanze come residenze secondarie è di conseguenza notevolmente cresciuta. Senza dimenticare che un immobile di questo tipo ha un elevato potenziale di investimento, che in tempi di tassi di interesse così bassi, rappresenta un doppio guadagno. In molte località turistiche, i prezzi immobiliari per le seconde case sono in aumento ormai da anni. E dunque una casa vacanze può rivelarsi utile non solo per le proprie ferie o un weekend lontano dalla quotidianità, ma anche come strategia di previdenza sociale o più semplicemente domicilio dove trascorrere la pensione. A fronte di un finanziamento accessibile, il potenziale di aumento di valore è davvero enorme. Se i proprietari di una casa vacanze scelgono di affittare l’immobile quando non lo utilizzano, le entrate derivanti dalla locazione contribuiscono all’incremento del capitale. Nella migliore delle ipotesi, una casa vacanze costituisce una rendita importante, che assieme alla prospettiva di una vacanza praticamente gratuita, rende l’immobile ancora più appetibile.