Una casa vacanze come investimento: quali sono gli aspetti fiscali da considerare?

Le case vacanze nelle località turistiche sono investimenti molto interessanti. Per una locazione ottimale tuttavia, è importante che la proprietà risponda anche ai desideri dei futuri affittuari. Gli immobili situati in una posizione eccellente si affittano decisamente meglio di appartamenti lontane dalle principali infrastrutture. Le proprietà con vista mare o le case sulle alpi con opzione ski in ski out generano entrate sicuramente superiori. Anche l’arredamento di una casa vacanze influisce sulle opportunità di locazione. Una cucina accessoriata e letti già pronti sono servizi che i turisti apprezzano molto. 

Se poi l’appartamento ha un panificio dietro l’angolo e parcheggi liberi davanti casa, ha molte più probabilità di essere scelto da un potenziale affittuario. Il proprietario immobiliare potrebbe non vivere nelle vicinanze dell’immobile ed è in questi casi che è necessario affidarsi a un amministratore. Qualunque ospite infatti merita di essere accolto con gentilezza e cortesia. Terminato il periodo di locazione, l’abitazione verrà pulita e sanificata da personale qualificato. In molte località esistono agenzie o uffici amministrativi che svolgono tutte queste mansioni, che tuttavia hanno il loro prezzo. Un contratto di mediazione con una terza parte per una locazione annuale di un immobile per uso non proprio può essere utile in questi casi per documentare una previsione di guadagno all’Agenzia dell’entrate e dunque far valere i costi di mediazione sotto il profilo fiscale. 

Le rendite di locazione rientrano generalmente nella gestione patrimoniale privata. In tal senso, la locazione di una proprietà di questo genere non richiede il pagamento di imposte sulle attività produttive Ciò vale in particolare se l’immobile viene destinato per gran parte dell’anno all’uso proprio. Di conseguenza le entrate andranno dichiarate nel quadro dell’imposta sul reddito fino a un ordine di grandezza ben definito. A tal fine, va considerato l’allegato V, che prevede la dichiarazione all’Agenzia delle entrate di tutti i redditi di locazione ed enfiteusi. L’importo delle imposte varia in base al reddito complessivo. In alcuni casi, può valere la pena registrare una cosiddetta piccola impresa. Fino a un fatturato di 17.500 euro all’anno, il titolare dell’impresa non ha l’obbligo di versare l’imposta sugli utili. Tutto questo semplifica la locazione e la dichiarazione dei riditti.

Se il canone di locazione dovesse aumentare nel tempo superando questo valore, il proprietario ricade automaticamente nella categoria di titolare di esercizio commerciale ed è dunque tenuto al versamento dell’imposta sugli utili. Al di sotto della quota esentasse, si può parlare di esercizio commerciale soltanto se l’offerta dell’immobile in locazione prevede servizi giornalieri di tipo alberghiero. Alla locazione commerciale, si aggiunge l’imposta sugli utili. In alcune località, anche solo l’utilizzo proprio occasionale richiede il versamento della cosiddetta imposta sulla seconda casa. L’importo varia da comune a comune e oscilla tra il 5 e il 18 per cento del canone di locazione netto annuale. I locatori possono inoltre essere soggetti a questi tipi di imposte sulle loro case vacanze.

• Imposta sul reddito nel quadro dell’amministrazione patrimoniale privata

• Imposta sulle attività produttive per la locazione con prospettiva di lucrosopra la soglia esentasse. 

• In molti comuni, imposta sulla seconda casa in caso di uso proprio (anche parziale)

• Imposta sugli utili per locazione commerciale 

Con rendite fino a 24.500 euro l’anno, non c’è l’obbligo di registrazione dell’immobile come attività commerciale.  Un’eccezione è costituita dalla locazione con aggiunta di servizi giornalieri, che presuppongono una gestione di tipo alberghiero. Ove gli introiti di locazione superino la soglia esentasse, per il fiscio l’attività si considera commerciale. Ciò significa procedere con la registrazione dell’immobile come attività commerciale e il pagamento della relativa imposta sulle attività produttive. In caso di introiti al di sotto della soglia esentasse, non vi è alcun obbligo di registrazione. Una procedura di questo tipo tuttavia potrebbe a certe condizioni rivelarsi addirittura vantaggiosa. 

Fino a una soglia di 17.500 all’anno, il proprietario immobiliare può scegliere se versare l’imposta sulle attività produttive oppure no. In caso di iscrizione come piccola impresa, tale imposta non andrà versata. Chi vuole però procedere a una detrazione dovrà effettuare una regolare registrazione. In questo caso, i costi di ristrutturazione e le spese di gestione dell’appartamento potranno essere detratti a riduzione delle imposte. A ciò si aggiunge la differenza delle fatture per le spese sostenute. In questo caso l’IVA a monte da calcolare ammonta di solito al 19 per cento La locazione avviene invece di regola con un’aliquota fiscale agevolata del 7 per cento. Per l’investitore, questa può essere un’ottima possibilità per ridurre i costi dell’appartamento. La semplice iscrizione dell’immobile come attività commerciale non è tuttavia sufficiente per comprovare la serietà della stessa e dunque poter detrarre le spese. Un’iscrizione dell’immobile come attività commerciale non genera automaticamente un’imposta sulle attività produttive, giacché l’Agenzia delle entrate garantisce un importo esentasse di 24.500 euro per società di persone. Tale contributo non viene considerato solo in caso di società di capitali.

Se i proprietari prevedono una locazione settimanale, quest’ultima rientra nella gestione patrimoniale privata. Le entrate andranno regolarmente dichiarate e tassate. Questa regola è valida per un numero di immobili a piacimento e anche in caso di utilizzo proprio occasionale. Più difficile è detrarre eventuali costi, poiché a tal fine è necessario generare degli utili. Le proprietà destinate alla villeggiatura ma con fini di ammortamento senza eccedenza non sono più riconosciuti a fini fiscali dall’Agenzia delle entrate. Uno scopo per l’immobile con destinazione ricreativa non richiede in ogni caso alcuna imputazione dei costi. In tal modo, il patrimonio costituito attraverso l’acquisto o la locazione di una casa vacanze come investimento è più semplice da catalogare sotto il profilo fiscale. La legge prevede che in caso di prestazioni speciali intense possa sussistere una locazione commerciale. Ma cosa intende il legislatore esattamente? Di certo, i letti rifatti all’arrivo, il ricambio settimanale di asciugamani e la consegna del pane caldo al mattino non sono servizi che vengono considerati. Anche ove il locatore preveda un trasferimento per gli ospiti dalla stazione o conteggi la pulizia conclusiva, siamo di fronte a una semplice attività di gestione patrimoniale. 

Diverso è il caso in cui l’affittuario preveda una locazione giornaliera, offrendo anche servizi di tipo alberghiero. Tra questi rientrano una colazione completa in uno spazio comune o una reception per il check-in senza prenotazione. L’Agenzia delle entrate presuppone una locazione anche in caso di designazione di un’organizzazione per servizi turistici, specializzata in offerte su misura. La locazione commerciale si configura anche quando la casa vacanze si trovi in uno stabile in cui la gran parte degli appartamenti sia destinata anch’essa a una locazione a breve termine, già a partire da un solo appartamento.

In alternativa, la locazione di cinque case vacanze può ancora rientrare nell’amministrazione patrimoniale privata. Oltre a un fatturato annuo al di sopra della soglia esentasse, è la locazione con servizi alberghieri alla classificazione di attività commerciale. Questo tipo di locazione presenta comunque dei vantaggi. I costi del personale, le spese di ristrutturazione, acquisti e per l’agenzia di reclutamento si possono infatti dedurre dalle tasse. Ove l’iscrizione come attività commerciale preveda un ammortamento, il locatore deve assicurarsi di raggiungere il numero minimo di pernottamenti.

Un investimento in un’incantevole casa vacanze è vantaggioso per tante ragioni, non ultima l’opportunità di uso proprio. In più, un’eventuale locazione può generare ottime rendite. Affinché la casa vacanze sia interessante anche sotto il profilo fiscale, ci sono alcuen particolarità da considerare. I costi si possono detrarre solo se è possibile dimostrare una previsione di eccedenza. L’agenzia delle entrate fissa a tal fine un numero minimo di pernottamenti pagati. Le autorità considerano come riferimento una durata di locazione correlata al luogo. Tale durata è diversa da regione a regione. I pernottamenti sull’isola di Sylt ad esempio si differenziano in base alla ragione in cui è ubicato l’immobile. Chi superi almeno il 75 per cento della media prevista, può detrarre i costi senza problemi. Ove la frequenza di locazione sia al di sotto di questa percentuale, il fisco contesta lo scopo di lucro nonostante l’iscrizione ad attività commerciale.

Nel dubbio, il fisco richiede una previsione di entrate. Si tratta di una sorta di inventario dei costi e delle possibili entrate nei prossimi 30 anni. In tal modo, il proprietario può attestare la capacità e la volontà di conseguire il lucro. Solo con questa attestazione, la proprietà non è classificata a scopo ricreativo. In caso di utilizzo misto, è il proprietario a stabilire la modalità e la durata dell’uso proprio. Si consiglia comunque di stabilire una durata ben definita per l’uso proprio. In questo modo, l’investitore determina anche la durata massima della locazione come pure la percentuale di costi detraibili. Chi utilizza la propria casa vacanze ad esempio per cinque settimane l’anno, ha una durata di locazione pari al 90 per cento e dunque percentuale elevata da imputare nei costi. Ove la durata non venga determinata, il legislatore considera un uso proprio del 50 per cento.

Concedere in locazione il proprio appartamento ai turisti, che magari si trova nei pressi delle principali attrazioni di Berlino, è una prospettiva allettante. Questo perché la locazione a breve termine è spesso per il locatore più interessante di un affitto sul lungo periodo. L’usura è infatti inferiore e gli interessi più alti. Ma una locazione del genere è consentita, sebbene gli spazi abitabili scarseggino un po’ ovunque? Per rispondere a questa domanda, è consigliabile far riferimento in prima istanza alla dichiarazione di divisione e al regolamento dei comproprietari. Spesso basta che questo contenga un esplicito divieto all’uso dell’immobile come casa vacanze. Altrettanto vincolanti sono eventuali delibere emanate dai comproprietari. Ove non esista alcuna disposizione sul tema, si configura una situazione di autorizzazione contrattuale. Questo è quanto deciso dal Tribunale federale nel 2010 con la sentenza AZ V ZR 72/09. Nel caso concreto tuttavia, la dichiarazione di divisione conteneva un’autorizzazione esplicita. I giudici hanno inoltre sottolineato che gli altri residenti non possono essere avvantaggiati da un’eventuale locazione di una casa vacanze. Pertanto si consiglia di considerare e chiarire una locazione a breve termine nel quadro di rapporti di buon vicinato. 

In alcuni casi, la locazione di un appartamento come casa vacanze può essere vietata anche in presenza di dichiarazione dei comproprietari. Un cosiddetto divieto di uso improprio per un immobile abitativo andrebbe a evitare la presenza sul mercato di proprietà a prezzi sempre meno accessibili. Nelle grandi città tedesche come Amburgo, Berlino, Colonia o Monaco non è possibile una locazione breve a turisti in luogo di una locazione a lungo termine.  Tuttavia per le città si possono configurare in certi casi situazioni di deroga. Colonia prevede una deroga ad esempio per la locazione di una camera in un appartamento con destinazione ricettiva. Anche Berlino concede una deroga in caso ad esempio di locazione fino a 60 giorni l’anno. A Monaco i proprietari immobiliari usufruiscono di una deroga in singoli casi e dietro pagamento compensativo. Prima dunque della riconversione di un immobile di proprietà in casa vacanze, è importante raccogliere informazioni dettagliate presso le autorità locali. 

Una casa vacanze unica nel suo genere, con vista sul Mar Baltico è un vantaggio per qualunque turista. E come investimento di capitale, un immobile di questo tipo può garantire ottimi vantaggi in termini monetari. Destinare un immobile esclusivamente a una locazione turistica permette la detrazione di tutti i costi e dunque benefici fiscali, mentre una destinazione mista ci sono alcuni aspetti da considerare. Applicando una strategia mirata e fissando una durata determinata per l’uso proprio, è possibile però anche in questo caso aggirare le problematiche fiscali. Chi desidera investire in una casa vacanze è opportuno che si affidi a un commercialista esperto con il quale chiarire in che modo la destinazione d’uso prescelta possa apportare i migliori benefici. Se la strada giusta sia la gestione patrimoniale privata o l’attività commerciale, lo decide sempre il singolo cliente e la situazione fiscale personale.