Macro- e micro-posizione per scegliere l’immobile giusto

L’ubicazione di un immobile è un fattore decisivo tanto per il suo valore di mercato, quanto per quello abitativo. La posizione si può in generale considerare da due differenti punti di vista. Si distingue infatti in tal senso tra macro- e micro-posizione.

Entrambi i criteri di valutazione rivestono nel settore immobiliare una notevole importanza ai fini della decisione d’acquisto sia per i privati, sia per gli investitori. Di seguito dunque, vi illustriamo il significato di questi due criteri di base, le relative differenze e gli aspetti da considerare nella scelta della posizione.

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La macro-posizione in relazione all’ubicazione di un immobile

La macro-posizione si definisce come l’ambiente geografico circostante di un immobile. Questo può essere un quartiere, la città o, in senso più ampio, la regione o un’unità geografica ancora più grande.

Di base, si punta a misurare il livello di attrattività della città o della regione in cui è ubicato l’immobile. Le valutazioni di base vengono a tal fine ulteriormente suddivise in criteri soft e hard. I fattori “hard” sono misurabili in base a cifre, valori e statistiche e comprendono la forza economica locale e la relativa diversificazione, dati su reddito pro-capite e tasso di disoccupazione, l’infrastruttura dei trasporti (aeroporti, stazioni, consolidamento dei trasporti pubblici ecc.), scuole e configurazione della popolazione.

L’attrattiva monetaria di città e regioni trova il suo fondamento nei cosiddetti vantaggi di simbiosi. Il complesso di imprese fiorenti e aziende in espansione influisce infatti sulla struttura degli abitanti della zona e può quindi incoraggiare la crescita della popolazione. Anche scuole e università, che attirano i giovani e garantiscono un elevato livello di formazione, hanno un impatto positivo sulla macro-posizione e sulla determinazione del valore di un immobile.

I fattori “soft” si focalizzano invece sull’aspetto emozionale di un luogo. Quali sono le motivazioni che possono spingere singole persone, affittuari e investitori a optare per un determinato immobile? Come si può valutare ad esempio il leisure value e ci sono offerte interessanti per famiglie giovani? Sono presenti strutture o eventi che caratterizzano in modo particolare l’immagine della regione?

A cosa si riferisce la micro-posizione di un immobile

Se la macro-posizione si concentra sugli aspetti di grandi dimensioni (macro in greco significa appunto grande), la micro-posizione (micro = piccolo) fa invece riferimento all’area immediatamente circostante di un terreno o un edificio. Qui si considerano ad esempio lo stato delle abitazioni nel vicinato, i collegamenti con il trasporto locale e la rete autostradale, come pure l’accessibilità ai negozi per il fabbisogno quotidiano. E che dire delle infrastrutture del quartiere? Qui la valutazione riguarda gli aspetti più disparati: dai ristoranti, fino alle aree ricreative limitrofe dove fare jogging la sera. Vengono inoltre considerati l’orientamento della zona e la presenza di eventuali disagi permanenti, a partire dal passaggio di veicoli pesanti, fino ad altre fonti di disturbo come il rumore degli aerei.

Se si tratta di un immobile multifamiliare o di un complesso di appartamenti, la valutazione della micro-posizione prosegue all’interno della proprietà. Anche qui infatti vi sono posizioni più o meno vantaggiose. Gli appartamenti al piano terra sono ad esempio meno popolari di quelli con un giardino retrostante o un cortile interno, decisamente più richiesti. Tutti questi criteri relativi alla micro-posizione hanno un’influenza diretta sulla determinazione dei prezzi al metro quadro.

Sulla base della valutazione di macro- e micro-posizione per l’area abitativa, è prevista una classificazione gerarchica secondo quattro livelli, partendo da una posizione cosiddetta semplice, passando per una media, buona fino a una posizione eccellente. 

Anche gli immobili commerciali vengono suddivisi in categorie al fine di determinarne il valore, rispettivamente 1A, 1B, 2A, 2B e a seguire C e D.

Cosa bisogna considerare nella scelta della posizione?

Scegliere un immobile è raramente una decisione a breve termine. Al contrario, tanto gli investitori, quanto gli acquirenti privati o gli affittuari la considerano una scelta a lungo termine, se non per tutta la vita.

Gli investitori in particolare mettono a confronto le caratteristiche di micro- e macro-posizione con le proprie strategie di locazione e selezione degli affittuari. Allo stesso modo, un acquirente privato desidera un’abitazione in linea con il suo stile di vita e le sue priorità.

E dunque è importante non solo fare riferimento a dati statistici del passato o alla situazione attuale dell’immobile, ma effettuare anche una valutazione futuribile per gli anni a venire. Ci sono nuovi sviluppi in corso? Sono in aumento o al contrario in calo? Informazioni utili in merito si possono recuperare visionando i piani regolatori ed eventuali progetti edilizi già approvati presso gli uffici comunali di competenza.

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