La macro-posizione in relazione all’ubicazione di un immobile
La macro-posizione si definisce come l’ambiente geografico circostante di un immobile. Questo può essere un quartiere, la città o, in senso più ampio, la regione o un’unità geografica ancora più grande.
Di base, si punta a misurare il livello di attrattività della città o della regione in cui è ubicato l’immobile. Le valutazioni di base vengono a tal fine ulteriormente suddivise in criteri soft e hard. I fattori “hard” sono misurabili in base a cifre, valori e statistiche e comprendono la forza economica locale e la relativa diversificazione, dati su reddito pro-capite e tasso di disoccupazione, l’infrastruttura dei trasporti (aeroporti, stazioni, consolidamento dei trasporti pubblici ecc.), scuole e configurazione della popolazione.
L’attrattiva monetaria di città e regioni trova il suo fondamento nei cosiddetti vantaggi di simbiosi. Il complesso di imprese fiorenti e aziende in espansione influisce infatti sulla struttura degli abitanti della zona e può quindi incoraggiare la crescita della popolazione. Anche scuole e università, che attirano i giovani e garantiscono un elevato livello di formazione, hanno un impatto positivo sulla macro-posizione e sulla determinazione del valore di un immobile.
I fattori “soft” si focalizzano invece sull’aspetto emozionale di un luogo. Quali sono le motivazioni che possono spingere singole persone, affittuari e investitori a optare per un determinato immobile? Come si può valutare ad esempio il leisure value e ci sono offerte interessanti per famiglie giovani? Sono presenti strutture o eventi che caratterizzano in modo particolare l’immagine della regione?
A cosa si riferisce la micro-posizione di un immobile
Se la macro-posizione si concentra sugli aspetti di grandi dimensioni (macro in greco significa appunto grande), la micro-posizione (micro = piccolo) fa invece riferimento all’area immediatamente circostante di un terreno o un edificio. Qui si considerano ad esempio lo stato delle abitazioni nel vicinato, i collegamenti con il trasporto locale e la rete autostradale, come pure l’accessibilità ai negozi per il fabbisogno quotidiano. E che dire delle infrastrutture del quartiere? Qui la valutazione riguarda gli aspetti più disparati: dai ristoranti, fino alle aree ricreative limitrofe dove fare jogging la sera. Vengono inoltre considerati l’orientamento della zona e la presenza di eventuali disagi permanenti, a partire dal passaggio di veicoli pesanti, fino ad altre fonti di disturbo come il rumore degli aerei.
Se si tratta di un immobile multifamiliare o di un complesso di appartamenti, la valutazione della micro-posizione prosegue all’interno della proprietà. Anche qui infatti vi sono posizioni più o meno vantaggiose. Gli appartamenti al piano terra sono ad esempio meno popolari di quelli con un giardino retrostante o un cortile interno, decisamente più richiesti. Tutti questi criteri relativi alla micro-posizione hanno un’influenza diretta sulla determinazione dei prezzi al metro quadro.
Sulla base della valutazione di macro- e micro-posizione per l’area abitativa, è prevista una classificazione gerarchica secondo quattro livelli, partendo da una posizione cosiddetta semplice, passando per una media, buona fino a una posizione eccellente.
Anche gli immobili commerciali vengono suddivisi in categorie al fine di determinarne il valore, rispettivamente 1A, 1B, 2A, 2B e a seguire C e D.
Cosa bisogna considerare nella scelta della posizione?
Scegliere un immobile è raramente una decisione a breve termine. Al contrario, tanto gli investitori, quanto gli acquirenti privati o gli affittuari la considerano una scelta a lungo termine, se non per tutta la vita.
Gli investitori in particolare mettono a confronto le caratteristiche di micro- e macro-posizione con le proprie strategie di locazione e selezione degli affittuari. Allo stesso modo, un acquirente privato desidera un’abitazione in linea con il suo stile di vita e le sue priorità.
E dunque è importante non solo fare riferimento a dati statistici del passato o alla situazione attuale dell’immobile, ma effettuare anche una valutazione futuribile per gli anni a venire. Ci sono nuovi sviluppi in corso? Sono in aumento o al contrario in calo? Informazioni utili in merito si possono recuperare visionando i piani regolatori ed eventuali progetti edilizi già approvati presso gli uffici comunali di competenza.
