Contratto di locazione: disdetta per uso proprio

Avere un locatario affidabile con cui instaurare un rapporto contrattuale agevole e duraturo è un grande vantaggio per quei proprietari che decidano di affittare il proprio appartamento o la propria casa. In condizioni ideali infatti, il locatore evita grattacapi e preoccupazioni e ottiene di fatto anche un notevole risparmio economico. Può accadere tuttavia che un locatore sia costretto, per le ragioni più disparate, a terminare il contratto di affitto in essere. Il motivo più frequente secondo le statistiche è da ricondursi a un locatore moroso, che non versa dunque il canone pattuito. Questa volta però vogliamo parlarvi della seconda ragione più frequente, che porta alla risoluzione di un contratto di locazione: la disdetta per uso proprio.

Quali sono i motivi di una simile decisione? Il celebre filosofo greco Eraclito lo diceva già 2500 anni fa: “L’unica costante della vita è il cambiamento”. A partire da questa affermazione, possiamo capire meglio le ragioni di base. Nella vita, i cambiamenti possono nascere per desiderio o necessità. Tra questi, può rientrare senza dubbio il bisogno di abitare la propria dimora. Anche nel miglior rapporto di locazione però, affittuario e inquilino sono due parti con interessi diversi. Una disdetta del contratto può dunque potenzialmente essere oggetto di discordia.

La legge prevede disposizioni chiare e ben definite a tutela del locatario in caso di risoluzione per uso proprio da parte del locatore. L’appartamento in locazione gode infatti della cosiddetta “garanzia di proprietà”. Prima di procedere con la disdetta per uso proprio dunque, è importante conoscere nel dettaglio il quadro normativo. Non di rado infatti, in caso di contenzioso, si arriva a procedere per vie legali.

Hamburg - Una disdetta per uso proprio può essere semplice da gestire per locatore e locatario, se entrambe le parti si vengono in contro. Scoprite tutto nel nostro articolo!

Condizioni per il locatore in caso di disdetta per uso proprio

Per prima cosa, il proprietario deve essere registrato come persona fisica all’interno del registro catastale. La disdetta necessita poi di forma scritta corretta e di un termine adeguato, che dipende dalla durata del contratto di locazione. Un contratto fino a cinque anni, ad esempio, prevede un preavviso di tre mesi, mentre per contratti da cinque a otto anni o oltre, il termine è di nove mesi. Per l’invio della disdetta si consiglia una raccomandata con ricevuta di ritorno.

All’interno della disdetta, è inoltre necessario specificare chiaramente l’”interesse legittimo” legato all’uso proprio della proprietà. Il motivo indicato non deve sussistere già dall’inizio del rapporto di locazione e dovrà essere soggetto a eventuali verifiche. Non è invece possibile una disdetta di questo tipo per i contratti di locazione a tempo determinato.

L’interesse legittimo

Il legittimo interesse per l’unità abitativa sussiste secondo l’art. 573 del Codice Civile tedesco qualora  il locatore stesso, un membro del suo nucleo familiare ristretto o altro parente abbiamo bisogno della proprietà. In caso di parentela alla lontana, è necessario specificare le condizioni che abbiano determinato il particolare legame tra locatore e il soggetto in questione. Per membri del nucleo familiare si intendono il proprio partner con relativa prole, come pure personale sanitario e di assistenza che abbia un legame particolarmente ristretto. L’ampia casistica qui presentata dimostra la presenza costante di singoli casi o eccezioni. Pertanto non è possibile citare in modo esaustivo tutte le fattispecie e, in caso di dubbi, è sempre meglio consultare un legale.

Motivi di inefficacia di una disdetta per uso proprio: l’ordinanza sui casi di rigore

È possibile che nonostante una motivazione legittima, a tutela del locatario prevalga la clausola sociale. Questa viene considerata, tra le altre cose, in caso di età avanzata o necessità di assistenza, gravidanza o reddito insufficiente. Pertanto, il locatario ha un diritto legittimo di opposizione, anche se fosse possibile fornirgli una soluzione abitativa alternativa a condizioni ragionevoli. Resta dunque ineludibile anche qui una valutazione approfondita del singolo caso, poiché d’altra parte non esiste per legge un contratto di locazione a carattere permanente.

Alternative per evitare contenziosi

La strada più semplice è trovare una soluzione soddisfacente per entrambe le parti. Se siete locatori, cercate di immedesimarvi nella situazione del vostro affittuario e comprendere il suo punto di vista. In questo modo, riuscirete a capire meglio la sua eventuale reazione turbata o piccata. In caso di disdetta, la sicurezza derivante da un luogo caro e abituale dove vivere e abitare viene irrimediabilmente meno.

Un passo utile può essere parlare personalmente con il locatario anziché fargli trovare dall’oggi al domani una disdetta nella cassetta della posta. Spiegategli la nuova situazione in cui vi siete trovati. Presentando le ragioni della vostra decisione potrete più facilmente raggiungere un compromesso. Offritegli il supporto necessario per la ricerca di un nuovo appartamento. Un’altra soluzione potrebbe essere prolungare il termine di preavviso, ove possibile. Trovare una nuova sistemazione è infatti molto complicato e un termine stringente può rappresentare un ostacolo non da poco.

Un’ulteriore proposta per pacificare entrambe le parti potrebbe essere un contratto di risoluzione. Soprattutto in caso di impasse di tipo finanziario, un contratto di questo tipo può rivelarsi risolutivo. Tale contratto dovrà cercare di favorire l’affittuario e le sue condizioni dovranno essere pertanto stabilite in pieto accordo con quest’ultimo.


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