Conguaglio dei costi operativi: ecco a cosa prestare attenzione

Ogni anno, in casa di qualsiasi affittuario, arriva un conguaglio dei cosiddetti “costi operativi”. Secondo i dati dell’associazione tedesca per la tutela dei locatari, le domande e le richieste di assistenza per comprenderne meglio i contenuti sono davvero numerose. Poiché si tratta di una tematica complessa che poggia su diverse leggi e accordi contrattuali, c’è sempre il rischio di errori o costi non giustificati.

Di seguito, vi spieghiamo i contenuti e le possibili fonti di errore di un conguaglio dei costi operativi. Vale sempre la pena prestare attenzione ai dettagli.

In quali situazioni il locatore calcola i costi operativi

Il proprietario e il locatore devono sostenere tutte le spese relative a un immobile. Tra queste, rientrano anche i costi operativi.

Se l’ammontare di tali spese è già inserito nel contratto, sarà il locatario ad occuparsene. Il contratto dovrà comunque specificare chiaramente quali siano i costi a carico di quest’ultimo. Ciò può avvenire sotto forma di singole voci o facendo riferimento alle disposizioni vigenti.

Ove non vi sia un accordo contrattuale di questo tipo, il canone di locazione sarà da considerarsi al lordo dei costi operativi. Separatamente, verranno dunque calcolati soltanto i costi accessori di riscaldamento e acqua calda.

Cosa si intende per costi operativi?

I costi operativi sono costi relativi a un immobile che vengono sostenuti in modo continuativo e ripetuto e che hanno a che fare con l’utilizzo conforme dell’intero edificio e degli impianti dell’appartamento oggetto della locazione.

Tra questi rientrano la tassa sulla proprietà, i costi di responsabilità civile e tutte le spese per l’approvvigionamento idrico, le operazioni di scarico dell’acqua, il riscaldamento, la pulizia della strada e lo smaltimento dei rifiuti, come pure la pulizia del palazzo e delle ciminiere, la cura del giardino, compresa la rimozione di nidi di vespe e interventi antiparassitari.

I costi operativi sono anche legati all’utilizzo di spazi  e servizi condivisi all’interno di un condominio, ad esempio l’illuminazione dello stabile, l’ascensore, un’antenna comune o un impianto di cablaggio, o ancora una zona lavanderia e altri servizi extra.

Per la ripartizione dei costi tra gli inquilini, fa fede di solito la metratura della superficie abitabile rispetto alle dimensioni complessive dell’edificio. Anche gli appartamenti sfitti rientrano nel conteggio. Altri eventuali criteri di ripartizione dovranno essere menzionati esplicitamente nel contratto di locazione. Tra questi, vi sono il numero di nuclei familiari o di singoli utilizzatori di un servizio, per esempio un allacciamento via cavo.

Per quelle voci il cui calcolo è dipendente dal volume di utilizzo, come ad esempio una lavatrice comune o un tritarifiuti, si considera esclusivamente il valore del consumo effettivo. In caso contrario, bisognerà verificare se il locatario ha diritto a una decurtazione di tali costi.

Periodo di calcolo e forma del conguaglio dei costi operativi

I costi operativi per un immobile in locazione vengono calcolati dal locatore per un periodo pari a un anno. Nel corso dei 12 mesi successivi, il conguaglio verrà poi recapitato al locatario. Superato tale termine, non vi è più alcun obbligo di pagamento.

Il calcolo si basa su disposizioni concrete che dovranno essere adeguatamente enucleate all’interno del documento. Il conguaglio dovrà essere inoltre facilmente comprensibile e calcolato in modo corretto. È  importante inoltre che contenga il criterio di ripartizione, come pure una lista dei costi complessivi e un calcolo separato per il locatario. In caso di pagamento anticipato da parte di quest’ultimo, tale versamento sarà considerato a saldo del totale.

Buono a sapersi

Se avete ricevuto un conguaglio dei costi operativi come locatari, vi conviene prendervi le quattro settimane successive per analizzarlo con cura, soprattutto se le cifre contenute sono elevate. Nel caso in cui il calcolo presenti voci non chiare o apparentemente non corrette, la riforma del diritto di locazione del 2003 vi concede un anno di tempo per presentare ricorso. Una volta superato tale termine, il locatore non ha più l’obbligo di accettare la vostra opposizione.

C’è poi un altro aspetto da considerare, che provoca non di rado svariate discrepanze: il pagamento di eventuali oneri retroattivi è per legge a carico di quel locatario, che alla scadenza dei termini risulti l’effettivo affittuario dell’appartamento o dell’immobile. Il nuovo locatario potrebbe dunque ritrovarsi a sopportare costi del suo predecessore. Per ragioni di equità, nel caso di crediti a compensazione di somme già versate, le disposizioni sono esattamente opposte. Il locatario successivo sarà dunque a tutti gli effetti il beneficiario di tali somme.


Hamburg - Il conguaglio dei costi operativi segue disposizioni ben precise. Ecco cosa c’è da sapere sulla ripartizione delle spese. Leggete il nostro articolo!

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