Sublocazione privata: le regole da seguire

State pensando di subaffittare il vostro appartamento? Indipendentemente da quando sia prevista la conclusione del contratto, tutte le parti coinvolte devono essere perfettamente consapevoli del quadro normativo vigente. Solo così infatti è possibile sgombrare subito il campo da eventuali controversie, che potrebbero sorgere in un momento successivo, per via di una mancata conoscenza. Tutto questo vale anche in caso di sublocazione del proprio immobile. Sulla base delle domande più frequenti, abbiamo dunque preparato una panoramica dei principali fondamenti giuridici.

Hamburg - Un rapporto di sublocazione necessita di un contratto e del permesso del locatore. Scoprite gli aspetti principali nel nostro articolo!

Cosa significa esattamente sublocazione?

Il termine sublocazione si utilizza quando un locatario cede la sua casa o il suo appartamento, del tutto (e in tal caso deve mantenere almeno una chiave, come pure gli arredi o gli oggetti presenti in appartamento) o parzialmente a un terzo oppure a un’altra parte, a tempo determinato o indeterminato. A tal fine, è previsto il pagamento al locatario di un regolare canone di locazione.

Il contratto del locatario originario resta impregiudicato e dunque quest’ultimo continuerà a versare puntualmente l’affitto sul conto del locatore.

Come locatario, ho il diritto di subaffittare il mio appartamento?

In Germania, un locatario ha diritto alla sublocazione secondo l’art. 553 del Codice Civile tedesco. È tuttavia necessario comprovare un interesse lecito. Quest’ultimo può essere di tipo sia familiare, sia finanziario e deve emergere soltanto dopo la conclusione del contratto di locazione. 

Allo stesso modo, la sublocazione è legittimata dalla diminuzione del numero di locatari per cause di trasloco o decesso, come pure per soggiorno prolungato in altro luogo, dovuto a ragioni di studio o di lavoro.

Per la sublocazione è necessaria l’autorizzazione del locatore e quest’ultimo può negarla?

Sì, per subaffittare l’appartamento è obbligatorio ottenere l’autorizzazione del locatore. Per poter prendere una decisione definitiva, quest’ultimo ha diritto a ricevere le seguenti informazioni: 

  • Motivo della sublocazione
  • Nomi e indirizzi dei nuovi inquilini 
  • Durata del rapporto di sublocazione


In mancanza di tali dati, l’autorizzazione può essere negata. Il nostro consiglio è assicurarsi di ottenere un’autorizzazione in forma scritta e considerare un termine di preavviso di almeno un mese prima dell’inizio della sublocazione. In caso di controversie infatti, l’onere della prova è a carico del sublocatario. Si raccomanda pertanto l’invio della documentazione a mezzo raccomandata.

Il locatore ha il diritto di rifiutare la sublocazione, se:

  • l’appartamento viene occupato da un numero eccessivo di inquilini
  • il nuovo locatario può disturbare la quiete domestica oppure
  • il locatore ha già avuto problemi in passato con il nuovo locatario
  • l’appartamento viene subaffittato per motivi turistici


È importante inoltre ricordare che ciascun nuovo sublocatario o inquilino che subentri in un secondo momento necessita di una nuova autorizzazione, a meno che il locatore non abbia già concesso, anticipatamente e per iscritto, un permesso illimitato e a tempo indeterminato.

Ove l’autorizzazione venga negata per ragioni non valide, il locatario ha diritto alla risoluzione anticipata del contratto o ad adire le vie regali, procedura, quest’ultima, purtroppo spesso lunga e complicata.

Qualora invece un appartamento venga subaffittato senza la previa autorizzazione del locatore, si configura una violazione contrattuale che autorizza alla risoluzione immediata del rapporto di locazione.

Ci sono casi eccezionali che non sono considerati come sublocazione?

Se membri della famiglia, parenti o amici soggiornano nel vostro appartamento per un periodo continuativo non superiore a tre mesi, non si può parlare di sublocazione. Allo stesso modo, genitori, partner, figli naturali o acquisiti possono vivere stabilmente nell’appartamento in qualità di parenti stretti. Anche personale domestico e sanitario, studenti in scambio e au-pair possono abitare in casa senza alcun problema.

La condizione, anche in questo caso, è che il soggiorno non si configuri come un’occupazione duratura dell’immobile.

Riflessioni da fare prima di una sublocazione e importanti dettagli contrattuali

Prima di decidere definitivamente se subaffittare la vostra abitazione, vi consigliamo di valutare con attenzione i pro e i contro, come pure i costi e i benefici. Dimorando nel vostro appartamento, il sublocatario condividerà, o occuperà del tutto, la vostra sfera privata. Valutate attentamente pertanto i candidati interessati e pianificate questo impegno con cura, prevedendo ad esempio dei colloqui appositi. 

Anche se la vostra scelta ricade su conoscenti o persone di fiducia, vi suggeriamo di regolamentare il rapporto a livello contrattuale. Le eventuali controversie relative alla vostra casa possono infatti costarvi tanta fatica, tempo e, nei casi peggiori, anche denaro. Calcolate perciò con precisione anche gli eventuali costi accessori derivanti dalla sublocazione. Considerate corrente, acqua, rete via cavo e internet, come pure l’eventuale usura dell’arredamento. Trovate un accordo poi per le piccole riparazioni, poiché siete voi a rispondere al locatore in caso di danni provocati dal subaffittuario.

Se desiderate una sublocazione a tempo indeterminato, inserite una clausola nel contratto, in modo da configurare una situazione di legittimità. I termini di disdetta da entrambe le parti dipendono da diversi fattori e pertanto si consiglia di richiedere un parere giuridico vincolante.

Un’ultima indicazione: la rendita del subaffitto andrà indicata nella dichiarazione dei redditi.

Con i sublocatari giusti, la gentile concessione del vostro locatore e un contratto ben strutturato, potrete instaurare un rapporto di sublocazione efficace e vantaggioso per tutte le parti coinvolte!

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