Das sollten Sie vor dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage wissen

Die Niedrigzinsphase ist mittlerweile zum Dauerzustand geworden – und das wirkt sich spürbar auf die gängigen Kapitalanlagen aus: Sparbücher lohnen sich bei Zinsen von oft nur noch 0,01 Prozent nicht mehr; Tages- und Festgeld sind längst nicht so vielversprechend wir früher. Und auch wenn Aktien 2021 die wohl höchste Rendite erzielen, bleiben sie für viele zu riskant. Eine sichere und renditenstarke Sparalternative sind daher Immobilien als Kapitalanlage. Damit sich die Investition aber tatsächlich lohnt, sollten Sie diese drei Punkte vor dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage beachten.

Die voraussichtliche Rendite berechnen

Ob eine Immobilie rentabel ist, hängt von einigen Faktoren ab. Daher sollte vor dem Kauf die voraussichtliche Rendite so realistisch wie möglich berechnet werden. Für die Kalkulation sind die Gesamtkosten der Immobilie zu ermitteln. Diese Punkte sollten Sie dabei unbedingt mit in Ihre Rechnung einbeziehen:
 

• Höhe des Kaufpreises
• ggf. Renovierungskosten

• Kaltmiete pro Quadratmeter
• Nebenkosten
• Höhe der Miteinnahmen
• Notar-, Anwalts- und Grundbuchkosten
• Maklerkosten
• Grunderwerbsteuer
  
  

Neben dem Kaufpreis und anfallenden Renovierungskosten muss auch die Kaltmiete pro Quadratmeter errechnet werden. Hierbei macht es natürlich einen Unterschied, ob Sie ein Haus in Pulheim oder eine Wohnung in Brühl kaufen oder sich doch für eine Immobilie in Köln interessieren. Nehmen Sie sich die Zeit, um die Mieten der Immobilien im Erftkreis zu vergleichen. Nur so können Sie die beste Investitionsmöglichkeit auf dem Immobilienmarkt Köln und Umgebung für sich finden.

Im nächsten Schritt kann dann der Kaufpreis in Relation zur Jahresmiete gesetzt werden. Das Verhältnis sollte dabei im Idealfall zwischen 20 und 25 liegen. Darüber hinaus beeinflussen auch die geschätzten Nebenkosten die Rentabilität Ihrer Kapitalanlage.

Bei der Berechnung der Rendite vergessen viele zudem, die Notar-, Anwalts- und Grundbuchkosten sowie die anfallenden Makler- und Grunderwerbsteuerkosten einzubeziehen. Diese sollten jedoch ebenfalls vor dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage einkalkuliert werden.

Eine Immobilie als Kapitalanlage: auch ohne Eigenkapital möglich

Nicht bei jedem Immobilienerwerb ist Eigenkapital notwendig: Da Sie eine Immobilie, die Sie als Kapitalanlage kaufen, nicht selbst bewohnen, tragen die Mieteinahmen oft den aufgenommenen Kredit. Als Anleger*in sollten Sie vor dem Kauf nur darauf achten, dass die berechnete Rendite über dem Hypothekenzins liegt. Denn dann verlangen die Banken in der Regel kein Eigenkapital und ermöglichen so auch finanziell schwächer aufgestellten Investor*innen den Einstieg in den Immobilienmarkt.

Die Vermietung Ihrer Immobilie als Kapitalanlage bietet außerdem noch attraktive Steuervorteile: Sie können die Zinsen für Ihre Finanzierung in diesem Fall nämlich von der Miete abziehen. Auch anfallende Reparatur und Verwaltungskosten entlasten Sie steuerlich. Bei denkmalgeschützen Immobilien werden die häufig hohen Renovierungskosten zusätzlich durch eine Sonderabschreibung begünstigt, sodass 12 Jahre lang 80 Prozent abgeschrieben werden. Hinzu kommt eine reguläre Gebäudeabschreibung, die 2 Prozent bei einem Baujahr nach 1925 beziehungsweise 2,5 Prozent für vor 1925 erbaute Immobilien beträgt. Eine Maklerin oder ein Makler aus dem Rhein-Erft-Kreis hilft Ihnen auch in diesen Punkten beratend weiter.

Immobilien mit betreutem Wohnen als attraktive Kapitalanlage

Eine besondere Form von Immobilien als Kapitalanlage, die Sie für sich abwägen sollten, ist der Kauf einer Immobilie für betreutes Wohnen im Alter. Viele Kapitalanleger*innen schätzen bereits die Möglichkeit, in Seniorenimmobilien zu investieren: Zum einen ist der Markt erwartungsmäßig stabil, da das Durchschnittsalter in Deutschland in den nächsten Jahrzehnten stetig zunehmen soll und damit die Nachfrage nach Seniorenimmobilien steigt. Zum anderen zeichnen sich Senior*innen gemeinhin als langfristige und besonders zuverlässige Mieter*innen aus. Möchten Sie in eine Pflegeimmobilie investieren, sollten Sie diese Besonderheiten beachten:

• Immobilie muss barrierefrei sein
• Kündigung wegen Eigenbedarf meistens ausgeschlossen
• geeigneter Standort ist entscheidend
  
  
  

Ob eine Wohnung in Frechen oder Hürth: Altersgerechte Immobilien sollten unbedingt eine Nähe zu Arztpraxen, Krankenhäusern und Apotheken, aber auch zu Einkaufsmöglichkeiten wie Lebensmittelgeschäften aufweisen, um für die Mieter*innen attraktiv zu sein.

Fazit: Immobilien sind die besseren Sparbücher

Neben einer sicheren und langfristigen Rendite bietet Ihnen eine Immobilie als Kapitalanlage Steuervorteile und die Möglichkeit, ohne Eigenkapital zu investieren. Dazu ist die Immobilie im Vergleich zu anderen Investitionsalternativen wie Aktien relativ risikoarm. Damit Sie einen längeren Mietausfall oder Leerstand vermeiden, sollten Sie im Voraus gut vergleichen und sich für attraktive Immobilien und Standorte entscheiden. Allgemein gilt: Inverstieren Sie in Immobilien, in denen Sie selbst gern wohnen wollen würden. Eine Maklerin oder ein Makler im Rhein-Erft-Kreis oder Köln kann Ihnen helfen, die richtige Wahl zu treffen und vielversprechende Mieter*innen zu finden.