Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie, wenn man sich trennt?

Die eigene Immobilie ist für Viele mehr, als nur ein Dach über dem Kopf. Es ist ein Zuhause, welches man sich gemeinsam aufgebaut hat. Mit dem Kauf verwirklichte sich ein Traum und mit viel Liebe und Hingabe wurde geplant, eingerichtet und die eigenen Bedürfnisse verwirklicht. Sie gilt häufig als Teil der Altersvorsorge und für die Familie bedeutet sie den Lebensmittelpunkt. Hier trifft man sich, verbringt die meiste Zeit – die Immobilie ist wie ein Familienmitglied.

Bricht nun die Ehe oder Partnerschaft auseinander, so geht dieses in den meisten Fällen mit einer emotionalen Berg- und Talfahrt einher, in der zuerst abgewogen wird, ob ein Zusammenbleiben nicht doch noch möglich ist. Die “rechtliche Trennung” erfolgt erst, wenn ein Partner dem anderen mitteilt, dass er ein weiteres Zusammenleben nicht mehr möchte und die häusliche Gemeinschaft - sprich: Trennung von Bett und Tisch aufhebt. Meistens ist dieses mit dem Auszug eines Partners aus der gemeinsamen Immobilie verbunden. In Deutschland kann die Scheidung nach Einhaltung des Trennungsjahres von 12 Monaten erfolgen. Diese Trennung betrifft nicht nur das emotionale Band, sondern es muss eine Lösung für das gesamte Vermögen der Gemeinschaft gefunden werden.

Die Immobilie in der Scheidung ist meistens der größte Vermögenswert

Doch wie verfährt man, wenn ein Großteil des Vermögens in Dingen gebunden ist, die sich nicht einfach halbieren lassen und vorab keine vertragliche Vereinbarung wie ein Ehevertrag oder während der Trennung eine beschlossene Scheidungsvereinbarung getroffen wurde. Der Begriff der Zugewinngemeinschaft wird häufig erwähnt und bedeutet, dass die während einer Ehe angeschafften Vermögensgüter, hierunter fallen auch Schulden, durch einen Zugewinnausgleich geteilt werden, ohne dass es einen materiellen Nachteil für einen der beiden Parteien ergibt. 

Wie verfährt man mit gemeinsamen Eigentum? Gerade, wenn diese für Jahre das eigene Zuhause dargestellt hat und mit vielen Emotionen verbunden ist. Welche Möglichkeiten hat man und welche passen am Besten zum zukünftigen Lebenskonzept? 

Scheidungsimmobilie: welche Möglichkeiten gibt es?

Im wesentlichen stehen den Beteiligten sechs Alternativen zur Verfügung, wie man mit einer gemeinsamen Immobilie bei einer Trennung umgehen kann:

• ​Schenkung
• Auszahlung
• Vermietung
• Realteilung
• Teilungsversteigerung
• Verkauf

Die Schenkung eines Hauses bei einer Trennung

Der Erwerb der Immobilie ging oft mit dem Gedanken einher, dass sie als Grundlage für die eigene Zukunft, aber auch für die nächsten Generationen gekauft wurde und im Besitz der Familie bleiben sollte. Durch eine Schenkung oder Übertragung auf die aus der Ehe hervorgegangenen Kinder ist dieses möglich. Es sollte vorab jedoch sichergestellt werden, dass das Kind oder die Kinder dieses auch möchte und es nicht zu einer Belastung wird. Eine Schenkung setzt immer voraus, dass beide Scheidungs-Parteien sich einig sind.

Vorteil: 

• Die Immobilie bleibt im Familienbesitz.

Nachteile: 

• Bei minderjährigen Kindern bedarf es der Zustimmung des Vormundschaftsgerichts.

• Das Kind trägt ab Eigentumsübertragung alle Rechte und Pflichten eines Eigentümers.

Die Auszahlung des Immobilienanteils bei einer Scheidung

Bei dieser Variante übernimmt ein Partner den Immobilienanteil des Anderen, d.h. er bekommt den Eigentumsanteil übertragen und zahlt seinen Partner aus. Diese „Abfindung“ bemisst sich in der Regel am Marktwert des Objektes und sollte deshalb von einem Fachmann (Gutachter oder Makler) bewertet werden.

Vorteil:

• Die Immobilie bleibt im Besitz der Familie – eventuell später für die Kinder.

• Für die Kinder ist es oft sehr wichtig, dass das Haus/Wohnung als  Lebensmittelpunkt erhalten bleibt.

Nachteil:

• Sollten noch Kredite offen sein, so bedarf es der Zustimmung der Bank.

• Eine neutrale Bewertung der Immobilie wird oft in Frage gestellt, da der emotionale Wert in der Regel viel höher ist.

• Emotional betrachtet sieht der Partner die Immobilie weiterhin als seine an, auch wenn er ausgezahlt wurde.

Die Vermietung einer Immobilie nach der Trennung

Kommt weder ein Verkauf noch eine Eigennutzung der eigenen Immobilie in Frage, so stellt Vermietung eine Lösung dar. Hierbei  ziehen beide Parteien aus und vermieten die Immobilie an Dritte. Sie bleiben gemeinsam Eigentümer und teilen anfallenden Mieteinnahmen und Ausgaben untereinander auf.

Vorteil: 

• Die Immobilie bleibt weiterhin gemeinsames Vermögen aus dem Miete generiert werden kann.

• Sie dient als Altersvorsorge.

• Kredite können weiterhin bedient werden und teure Vorfälligkeitszinsen müssen nicht ausgezahlt werden.

Nachteil: 

• Nur möglich, wenn sich das geschiedene Paar in allen Belangen einig ist, da sie gemeinsam  als Vermieter auftreten.

• Das Kapital ist im Eigentum weiter gebunden.

• Man bleibt wirtschaftlich weiterhin miteinander verbunden.

• Die Mieten stellen Einnahmen dar und müssen versteuert werden.

Trotz Scheidung: Realteilung einer Immobilie als Alternative

Möchten beide Parteien weiterhin in der Immobilie wohnen, so stellt die Realteilung eine gute Möglichkeit dar. Hierbei wird die bestehende Einheit in zwei rechtlich getrennte Wohneinheiten aufgeteilt. Für diese Aufteilung bedarf es einer notariellen Teilungserklärung im Grundbuch. Voraussetzung ist natürlich die bauliche Beschaffenheit der Immobilie, die es ermöglicht, eine solche Teilung vorzunehmen.

Vorteil: 

• Die Immobilie bleibt im gemeinschaftlichen Besitz, jedoch hat jede Partei zukünftig sein eigenes Eigentum über das er verfügen kann.

• Sind Kinder beteiligt, so kann das gemeinsame Sorgerecht leichter umgesetzt werden.

Nachteil: 

• Es erfolgt nur die emotionale Trennung, nicht die räumliche - das setzt ein gutes Miteinander voraus.

• Bei anstehenden Kosten für Gemeinschaftseigentum, wie z.B. Keller, Dach, Heizung müssen beide Parteien aufkommen und sich einig sein.

• Es können hohe Kosten für den Umbau entstehen.

Die Teilungsversteigerung einer Immobilie

Eine Teilungsversteigerung sollte nur in Betracht gezogen werden, wenn eine Einigung über den Verbleib der Immobilie nicht möglich ist. Sie stellt den letzten Ausweg dar und wird nur angewendet, wenn die Fronten völlig verhärtet sind. Auf Antrag beim Amtsgericht wird die Immobilie durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Der Antrag kann dabei auch unabhängig von der Größe des Miteigentums gestellt werden. Zwar kann die andere Partei einen Einwand erheben, jedoch kann dann das Verfahren nur für eine relativ kurze Zeit (6 Monate) eingestellt werden.

Vorteil: 

• Letzte Lösung für einen Verkauf der Immobilie.

Nachteil: 

• Der Wert der Immobilie wird durch einen Gutachter ermittelt und liegt ca. 30% bis 40% unter dem Marktwert, hiervon werden zusätzlich noch die entstandenen Kosten für  Gutachter und Gericht abgezogen.

• Bestehende Schulden werden auf beide Parteien verteilt.

Der Verkauf einer Scheidungsimmobilie

In den meisten Fällen entscheidet sich das (Ex-)Paar für den Verkauf der gemeinsamen Immobilie. Hierbei wird der Marktwert, am Besten über einen Gutachter oder Makler ermittelt und auf dem Immobilienmarkt angeboten. Vom Erlös des Verkaufs werden die noch ausstehenden Kosten z.B. ein noch offner Kredit abgezogen und der Rest unter den Beteiligten aufgeteilt. Hilfreich sind hier ein Ehevertrag oder eine Scheidungsvereinbarung.  Voraussetzung ist die Einigkeit der Beteiligten, die Immobilie zu veräußern, da es der Zustimmung beider bedarf.

Sonderregelung: Sollte ein oder mehrere minderjährige Kinder beteiligt sein, so kann ein Wohnrecht zum Wohle des Kindes für einen bestimmten Zeitraum per Gericht erlassen werden. Der Partner, bei dem die Kinder leben, darf dann weiterhin mit den Kindern die Immobilie nutzen, bevor sie veräußert wird. 

Vorteil: 

• Anfallende Kosten müssen nicht alleine gestemmt werden.

• Es erfolgt eine saubere Trennung.

• Finanziell die Möglichkeit etwas Neues aufzubauen.

• Die Parteien sind nach der Trennung unabhängig voneinander.

Nachteil: 

• Je nach Marktlage, kann der Erwerb einer neuen Immobilie teuer sein.

Scheidung, Trennung, Verkauf: Wie kann Ihnen ein professioneller Makler in dieser schwierigen Situation helfen?

Entscheiden sich die Beteiligten zu einem Verkauf oder eine Vermietung der Immobilie, so sollte man sich von einem Profi beraten lassen. Der oft sehr emotionale Prozess kann durch die Einbeziehung eines Immobilienmaklers entschärft und vor allem entlastet werden. Als unparteiische Person ist er neutral und objektiv. Sollte das Verhältnis der Parteien untereinander sich als schwierig gestalten, so kann er im Bereich des Immobilienverkaufs als Mediator agieren und vermitteln. Ein guter Immobilienmakler übernimmt alle nötigen Aufgabe, die es zum reibungslosen Verkauf oder Vermietung benötigt. Angefangen bei der Ermittlung des Angebots- bzw. Mietpreises, über die Beschaffung aller nötigen Unterlagen, der Erstellung eines Exposes und einer optimalen Vermarktungsstrategie bis hin zur Findung des Käufers und Veranlassung des Notartermins, erledigt er die anfallenden Aufgaben. Er begleitet das Paar von Anfang der Verkaufsentscheidung bis hin zur Übergabe der Immobilie. Somit kann man diesen emotional schwierigen und aufwendigen Teil einer Scheidung abgeben und sich den vielfältigen Aufgaben einer Scheidung widmen, die darüber hinaus zu erledigen sind.

Fazit - was Sie grundsätzlich beim Verkauf einer Immobilie bedingt durch eine Scheidung berücksichtigen sollten:

• Wenn der Wunsch zur Scheidung ausgesprochen wurde, ist es oft zu spät, deshalb überlegen Sie frühzeitig, am Besten schon beim Kauf der Immobilie, wie im Falle einer Trennung damit verfahren wird. Auch wenn dieser Gedanke anfänglich eher skurril erscheint und man das Leben durch die rosarote Brille sieht, kann es im Fall der Fälle für Klarheit sorgen.
• Versuchen Sie, gerade was das Eigentum betrifft, so wenig Emotionen wie möglich einfließen zu lassen.
• Versuchen Sie eine Einigung zu erzielen, die für beide Parteien sinnvoll ist.
• Lassen Sie sich gut beraten und klären Sie vorab ab, worauf Sie Wert legen, z.B. ob die Immobilie im Familienbesitz bleiben soll.
• Wenn Sie sich für einen Verkauf entscheiden, wägen Sie ab, was Ihnen wichtig ist, wie beispielsweise eine diskrete oder schnelle Vermarktung.
• Sprechen Sie vorab mit Ihrer Bank und Ihrem Steuerberater, welches eine gute Lösung ist.
• Holen Sie sich bei der Vermarktung Unterstützung von einem Profi. Er kann Ihnen ein individuelles Marketingkonzept erstellen.