Die Konsequenzen von falschen Wohnflächen und nicht genehmigten Anbauten

„Schwarzbauten“ – ein unterschätztes Problem

Sogenannte Schwarzbauten oder auch Schwarznutzungen sind insbesondere bei älteren Immobilien verbreitet und werden vor allem dann zu einem Problem, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Auch wenn einige Verkäufer den Sachverhalt verharmlosen – selbstverständlich stellen Schwarzbauten eine Wertminderung an einer Immobilie dar.

Was bedeutet „schwarz“?

Ein Gebäudebestandteil oder eine Nutzung gilt dann als „schwarz“, wenn die dafür erforderliche Genehmigung gänzlich fehlt oder von einer erteilten Genehmigung abweicht. Maßgeblich für Illegalität sind v.a. die jeweiligen Landesbauordnungen, Bebauungspläne, Satzungen oder Auflagen auf Grundlage des Denkmalschutzes. Dabei kann entweder eine „formelle Illegalität“ vorliegen, wenn etwas bislang nicht genehmigt ist, aber nachträglich genehmigt werden kann, oder eine „materielle Illegalität“, bei der auch eine nachträgliche Genehmigung gemäß den o.g. Bestimmungen nicht erteilt werden kann.

Typische Fälle von Schwarzbauten/-Nutzungen

In unserer Maklerpraxis begegnen uns immer wieder ganz „klassische“ Fälle:

• Wintergärten, Anbauten, überdachte Terrassen oder übergroße Gartenhäuser, die im schlimmsten Fall auch noch die Abstandsflächen zum Nachbargrundstück verletzen
• Nachträgliche ausgebaute Dachböden, Kellerräume oder Garagen, die als dauerhafter Wohnraum genutzt werden und vom (Privat)Verkäufer als Wohnfläche beworben werden
  
  

Weitere denkbare Fälle sind u.a. die nicht genehmigte gewerbliche Nutzung von Wohnräumen oder umgekehrt oder ein dauerhafter Wohnsitz in einer Ferienimmobilie.

Welche Risiken sind mit der „schwarzen“ Nutzung verbunden?

• ​Fristlose Kündigung durch den Mieter
• Erlöschen der Brandschutzversicherung. Nicht auszudenken, wenn in einem „schwarzen“ Kinderzimmer ein Brand ausbricht und das eigene Kind zu Schaden kommt!
• Finanzielle Nachforderungen des Kreditinstituts und Strafanzeige wegen Kreditbetrugs
• Substanzschädigung des Gebäudes
• U.v.m.

Die Mär vom „Bestandsschutz“

Er hält sich hartnäckig: der Irrglaube, dass ein Schwarzbau mit den Jahren legal wird, wenn er nur lange genug nicht entdeckt wurde. Doch man kann nicht von einem allgemein gültigen Bestandsschutz oder Gewohnheitsrecht sprechen. Allenfalls ein „passiver Bestandsschutz“ kann hier in Frage kommen. Ein „passiver Bestandsschutz“ liegt vor, wenn ein Gebäude oder eine Nutzung nach heutigem Recht illegal ist, aber zum Zeitpunkt einer damaligen Genehmigung legal war. In diesem Fall früher zulässige Bestand so lange bleiben, wie er aktiv genutzt wird. Wird die Nutzung jedoch (dauerhaft) unterbrochen, erlischt der passive Bestandsschutz und eine Genehmigung kann nur nach Maßgabe der heutigen Bestimmungen erfolgen. Meist kommt dies vor, wenn sich Bebauungspläne ändern und früher zulässige Gebäudeteile außerhalb der neuen Baufenster liegen. 

Mögliche Konsequenzen

Wenn die zuständige Behörde Kenntnis vom Schwarzbau erlangt, z.B. durch Hinweise aus der Nachbarschaft oder der Auswertung von detaillierten Luftbildkarten, dann wird sie zunächst prüfen, ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist. Hierfür muss der Eigentümer den entsprechenden Antrag stellen und die erforderlichen Kosten (Gebühren, Planungsleistungen, Baukosten) tragen. Dabei ist zu beachten, dass nun die heutigen Bestimmungen erfüllt werden müssen, nicht etwa die zum Zeitpunkt der schwarzen Errichtung. Soll also ein 1970 ohne Genehmigung wohnlich ausgebauter Dachboden nachträglich genehmigt werden, so muss er z.B. Wärmeschutzverordnung und Brandschutzbestimmungen von heute erfüllen, nicht die von 1970! Ohne größeren Umbau und hohe Kosten ist das kaum zu realisieren! „Materiell illegale“ Schwarzbauten müssen hingegen zurückgebaut (d.h. abgerissen) werden, falls die Behörde nicht das dortige Bauplanrecht ändern kann oder will.

Gerade beim Verkauf „fliegen“ solche Schwarzbauten auf, wenn Kaufinteressenten und Banken die umfangreichen Unterlagen prüfen und Unstimmigkeiten in Grundrissen und Flächenberechnungen auffallen. Man kann einen potentiellen Käufer so eines Hauses nur davor warnen, sich vom Verkäufer einlullen zu lassen – fallen Sie nicht auf den angeblichen Bestandsschutz hinein. Mit unseren Eigentümern setzen wir uns im Vorfeld auseinander, um das Problem vorab zu lösen. Für uns erkennbar nicht genehmigte Bauteile werden wir aus der Wohnfläche herausrechnen und mit dem Verkäufer einen realistischen Preisabschlag erarbeiten, welcher der Wertminderung Rechnung trägt.

Unsere Empfehlung

Vertrauen Sie bei einem Hauskauf nicht nur Ihrem 'Bauchgefühl', sondern prüfen Sie die vorliegenden Unterlagen kritisch. Sind die vorliegenden Grundrisse korrekt oder hat es bauliche Änderungen gegeben? Auch wenn ein Raum wohnlich nutzbar ist, bedeutet das nicht, dass das Zimmer in der Wohnfläche enthalten sein darf.

Unsere erfahrenen Immobilienmakler unterstützen Sie gerne. Vor Vermarktungsstart prüfen wir alle relevanten Objektunterlagen gründlich und sichten die Bauakte. Im Zweifel lassen wir neue Wohnflächenberechnungen erstellen und klären vorab die baurechtliche Situation.