Como a macro e a micro-localização levam à escolha do imóvel certo

A localização de um imóvel é fator decisivo tanto para o seu valor de mercado quanto para o seu valor residencial. A sua localização pode ser vista de dois ângulos diferentes. Para tal, é feita uma distinção entre a macro-localização e a micro-localização.

Ambas as bases de avaliação têm um valor informativo proposital para o interessado privado, bem como para o investidor no setor imobiliário para a decisão de compra. Explicamos a importância dos critérios, as diferenças e o que deve ser considerado na escolha de uma localização.

O que a macro-localização significa em relação à localização de um imóvel

A macro-localização é definida como o ambiente espacial de um imóvel. Pode ser um distrito, a própria cidade ou, ainda mais amplamente, a região, o estado ou uma unidade geográfica superior.

Em essência, tenta-se medir a atratividade de uma região ou cidade em que o imóvel está localizado. Para isso, as bases de avaliação também são divididas em critérios suaves e rígidos. Os fatores “rígidos” são mensuráveis: números, valores e estatísticas. Incluem a força económica local e a sua diversificação, os principais dados sobre o rendimento per capita e o desemprego, a infraestrutura de transporte (aeroportos, estações de comboio, expansão da rede de transportes públicos local, etc.), as instituições educacionais e a estrutura da população.

A atratividade pecuniária das cidades e regiões é baseada nas vantagens da simbiose. A concentração espacial de empresas prósperas e em expansão, por sua vez, influencia a estrutura das pessoas que ali vivem e pode promover o crescimento populacional. Faculdades e universidades que atraem os jovens e garantem um alto nível de escolaridade influenciam positivamente a macro-localização e a valorização imobiliária.

Os fatores suaves tentam aproximar o lado emocional da atratividade de um local. Que motivações podem motivar as pessoas, inquilinos, investidores a decidir a favor – ou contra – um imóvel? Por exemplo, como deve ser avaliado o valor recreativo, existem ofertas interessantes para famílias jovens? Existe um espectro cultural de instalações e eventos que, em última análise, influenciam de forma decisiva a imagem da região?

Ao que se refere a micro-localização de um imóvel

Se a macro-localização foca-se no maior (macro = grande em grego:), a micro-localização (micro = : pequeno em grego) descreve os arredores imediatos de um terreno ou edifício. Por exemplo, considera-se o estado das casas na vizinhança, a ligação ao trânsito local e a rede de autoestradas, bem como a acessibilidade do comércio para as necessidades diárias. Como é a infraestrutura do distrito? Aqui são avaliados vários aspectos, desde o restaurante até a área de recreação local para a ronda de corrida noturna. O alinhamento do terreno e eventuais incómodos permanentes de tráfego pesado ou outras fontes de interferência, como ruído de aeronaves, também são tidos em consideração.

No caso de se tratar de um imóvel multifamiliar ou de um condomínio, a avaliação da micro-localização continua no interior do imóvel. Aqui também existem localizações populares e menos atraentes. Os apartamentos no piso térreo costumam ser impopulares, ao passo que as casas com traseiras mais silenciosas, com vista para o jardim ou para o pátio interno, são muito mais procuradas. Todos estes critérios de micro-localização têm influência direta no preço do metro quadrado que pode ser alcançado.

A depender da avaliação da macro e micro localização, é estabelecida uma classificação em quatro níveis para o setor residencial que vai desde simples a média, boa e a melhor localização.

Os imóveis comerciais também estão divididos em categorias para determinação do valor. Estas são 1A, 1B, 2A, 2B, bem como C e D.

O que deve considerar ao escolher uma localização?

A decisão de comprar um imóvel raramente é de curto prazo. Ambos os financiadores veem o seu investimento como sendo de longo prazo, da mesma forma que compradores ou inquilinos privados assumem uma decisão de longo prazo ou até mesmo vitalícia.

Os investidores combinam as características da micro e macro localização com a sua estratégia de arrendamento e inquilinos preferidos. Uma pessoa particular também tem desejos para o futuro lar, que devem corresponder tanto quanto possível ao seu estilo de vida pessoal e às suas prioridades.

Portanto, é importante não apenas fazer referência a pesquisas estatísticas do passado ou da situação atual, mas desenvolver uma avaliação visionária para os próximos anos. Há desenvolvimentos estabelecidos, emergentes ou possivelmente em declínio? Pode obter informações interessantes a este respeito, por exemplo, examinando os planos de desenvolvimento e projetos de construção já aprovados na respetiva repartição de regulamentação de construção civil.