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Comprar casa, passo a passo

Encontrou finalmente a casa dos seus sonhos? A sua nova casa de férias? Ou talvez um novo imóvel para investimento? Para o guiar neste processo, partilhamos consigo quais os 6 passos a ter em consideração, antes e após a compra.


PASSO 1: OBTENÇÃO DO NÚMERO DE IDENTIFICAÇÃO FISCAL (NIF)

Para adquirir um imóvel em Portugal, uma vez que esse processo está sujeito ao pagamento de impostos, é necessário que se inscreva junto da administração fiscal, afim de obter o respetivo número de identificação fiscal.

O número de identificação fiscal é um número destinado exclusivamente ao tratamento de informação de índole fiscal e aduaneira, podendo ser solicitado por qualquer cidadão, residente ou não em território nacional, em qualquer momento.

Poderá obter o mesmo em qualquer balcão de atendimento da autoridade tributária e aduaneira, ou nos balcões das lojas de cidadão que disponibilizem esse serviço.


Documentos necessários e requisitos:

Se é cidadão europeu:

- Documento de identificação civil ou passaporte;

- Comprovativo de morada no país de origem (fatura de água, eletricidade, gás, etc...)


Se é cidadão de um país terceiro:

- Passaporte;

- Comprovativo de morada no país de origem (fatura de água, eletricidade, gás, etc...);

- Obrigatório ter um representante fiscal (poderá ser qualquer cidadão português ou empresa com sede em Portugal)


PASSO 2: DOCUMENTAÇÃO LEGAL

Antes de dar início ao processo de compra do seu novo imóvel, é necessário que tenha em atenção toda a documentação legal respeitante ao imóvel, bem como à legitimidade do vendedor. Na lista que se segue apresentamos os documentos a ter em conta:

  1. ​Caderneta predial - documento emitido peça autoridade tributária e aduaneira, onde constam, entre outros, os seguintes dados: a identificação e localização do imóvel, as áreas do imóvel, o valor patrimonial tributário (para efeitos de impostos), informação sobre eventuais isenções vigentes, e o/os titulares, dependendo da situação;
  2. Certidão do registo predial (ou certidão de teor) - documento emitido pela conservatória do registo predial que contém informação sobre: a localização e composição do imóvel, os titulares, se recaem sobre o imóvel quaisquer ónus ou encargos (hipoteca, penhora, servidões, usufrutos, etc...);
  3. Licença de utilização - documento emitido pela Câmara Municipal onde o imóvel se localiza, que atesta que o imóvel foi inspecionado e está nas condições exigidas por lei para ser habitado. Caso se trate de um imóvel anterior a 1951, este documento não é obrigatório;
  4. Certificado energético - documento emitido por técnicos autorizados pela ADENE (Agência Nacional de Energia), qua avalia a eficácia energética de um imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente);
  5. Ficha técnica de habitação - documento descritivo das principais caraterísticas técnicas e funcionais de um imóvel. É obrigatório para imóveis que tenham sido construídos ou submetidos a obras de reconstrução, ampliação ou alteração após 30 de março de 2004.
  6. Declaração de não dívida ao condomínio - se pretende adquirir um imóvel que se encontra inserido num prédio em regime de propriedade horizontal, poderá solicitar este documento ao proprietário, afim de garantir que não existem dívidas ao condomínio até aquela data.


PASSO 3: O CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Após a verificação de toda a documentação legal do imóvel e legitimidade do vendedor, passamos ao próximo passo: a assinatura do contrato promessa de compra e venda. Este contrato é imprescindível, apesar de não ser obrigatório, para assegurar a compra do seu futuro imóvel. Trata-se de um documento assinado por ambas as partes (comprador e vendedor) que regula e salvaguarda os direitos e deveres de cada um até à data da celebração do contrato definitivo.


Do contrato promessa de compra e venda deverão constar os seguintes elementos:

- ​Identificação das partes (nome completo, estado civil, nº de identificação civil, nº de identificação fiscal e morada);

- Identificação do imóvel (incluindo a existência de partes afetas ao imóvel, tais como garagem e arrecadação, por exemplo, descrição predial, inscrição matricial e a respetiva licença de utilização (se aplicável);

- Indicação se sobre o imóvel recaem quaisquer ónus ou encargos;

-Preço da compra e venda e forma de pagamento;

- Indicação da quantia paga a título de sinal (normalmente entre 15 e 20% do valor de aquisição);

- Indicação que o imóvel será transmitido livre de quaisquer ónus ou encargos;

- Prazo máximo para a celebração do contrato definitivo;

- Indicação de sanções a aplicar caso o contrato promessa de compra e venda não venha a ser cumprido por qualquer uma das partes.


Nota: O contrato promessa de compra e venda deverá conter o reconhecimento de assinaturas das partes.


PASSO 4: CUSTOS E IMPOSTOS ANTES E APÓS A COMPRA

1º Custos notariais: Os custos notariais podem variar de notário para notário. Devem ser pagos pelo promitente comprador ao notário, logo após a celebração do contrato definitivo de compra e venda.


2º IMT (imposto sobre as transmissões onerosas de imóveis): O cálculo deste imposto depende de diversos fatores, nomeadamente:

- Da localização do imóvel (Continente ou Regiões Autónomas)

- se o imóvel se destina a habitação própria e permanente ou a habitação secundária

- Afetação (se se trata de um imóvel para habitação, comércio, etc...)

Nota: o cálculo deste imposto incide sobre o maior de dois valores: valor de aquisição ou valor patrimonial tributário, devendo ser liquidado pelo promitente comprador antes da celebração do contrato definitivo de compra e venda.


3º IS (imposto de selo): é um imposto que incide sobre todos os atos e contratos, incluindo as transmissões gratuitas de bens. Na aquisição de um imóvel resulta na aplicação da taxa de 0,8% sobre o maior de dois valores: valor de aquisição ou valor patrimonial tributário, devendo ser liquidado pelo promitente comprador antes da celebração do contrato definitivo de compra e venda.


4º IMI (imposto municipal sobre imóveis): imposto que incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos e rústicos, situados em território nacional. Este imposto é devido peço proprietário, usufrutuário ou superficiário do imóvel a 31 de Dezembro do ano a que diz respeito, variando consoante o município onde está situado. São aplicadas as seguintes taxas: entre 0,3% e 0,5% para os prédios urbanos, e 0,8% para os prédios rústicos.


Nota: Poderá haver isenção de IMT e IMI em casos específicos previsto na lei.


PASSO 5: O CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA E VENDA (ESCRITURA)

Adicionalmente aos documentos referidos no Passo 2 - documentação legal", são ainda necessários para a escritura os seguintes documentos:

Vendedor

- Documento de identificação civil ou passaporte

- Distrate bancário (caso exista hipoteca registada)

- declaração do exercício do direito de preferência (se aplicável)

Comprador

- Documento de identificação civil ou passaporte

- Comprovativo do pagamento do IMT

- Comprovativo do pagamento do IS

- Cheque bancário no valor remanescente, à ordem do proprietário


PASSO 6: SEGUROS

A compra de um imóvel implica a contratação obrigatória de um seguro que cubra o risco de incêndio da casa e, se aplicável, das partes comuns (telhado, escadas, elevadores, garagem, etc...). caso prefira, pode sempre optar por um seguro multirriscos, apesar de este não ser obrigatório. Este seguro tem uma maior abrangência e pode incluir riscos de danos causados por sismos, inundações, tempestades, roubos ou furtos. Se recorrer a um crédito a habitação, normalmente é exigido pela instituição bancária que sejam contratados alguns seguros. entre eles, encontra-se o seguro de vida do devedor em que o beneficiário é o banco. Além disso, como o imóvel é habitualmente utilizado como garantia do empréstimo a instituição bancária exige também um seguro multirriscos para proteger a habitação de possíveis danos.


A informação disponibilizada não dispensa a consulta da legislação aplicável



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