Market Report 2020 Roma e Milano

Speciale analisi post Covid-19: forte l’impatto, ma i mercati di Milano e Roma hanno assorbito il colpo reagendo con fiducia nel momento della ripresa. Fondamentale il rilancio dell’economia nel secondo semestre dell’anno, per una rinnovata stabilità del settore.

Secondo l’indagine effettuata, l’emergenza pandemica da Covid-19 ha influito in particolare sul trend della domanda, determinando una maggiore richiesta per immobili più ampi pensati per lo smart working, e sul settore della locazione, in difficoltà a causa dell’assenza di domanda e della forte immissione di offerta libera derivante dal mercato degli affitti short term. Tuttavia, i mercati di Milano e Roma, per quel che riguarda il segmento del pregio, sono stati in grado di assorbire il colpo reagendo con fiducia nel momento della ripresa. Il secondo semestre 2020 sarà fondamentale nel tracciare la via verso una rinnovata stabilità e molto importanti, in tal senso, saranno le prossime manovre politiche ed economiche che verranno adottate a livello nazionale.

“La prospettiva di una recessione di portata rilevante a consuntivo d’anno rappresenta la sfida con cui il mercato immobiliare italiano si trova a fare i conti in questa fase di convivenza forzata con il Covid. Nel mercato residenziale fino a fine 2021 sarà la componente di utilizzo diretto a trainare il mercato della compravendita”, ha dichiarato Luca Dondi, CEO di Nomisma. “Con riferimento al mercato di pregio, Milano dovrà affrontare ancora per diversi mesi una domanda di locazione rarefatta, anche nel mercato prime, mentre dal lato investimenti l’acquisto di pregio continua ad attirare investitori e famiglie, che dopo il lockdown si rivelano più esigenti, da una parte, e allo stesso tempo più concreti nella chiusura delle trattative. A Roma, a fronte di un centro storico in sofferenza locativa, performano bene le aree esterne al centro, dove i mesi post-lockdown sono stati caratterizzati da un buon ritorno della domanda di compravendita e locazione, interessata ad immobili con spazi esterni o nelle vicinanze di grandi aree verdi”.

“Nel post Covid stiamo assistendo allo sviluppo di nuovi trend, relativi al mercato e non solo. Negli ultimi tre anni, il 15% degli italiani ha investito nell’acquisto di immobili da inserire nella sharing economy tanto che ad oggi, in Italia, ci sono oltre 900 mila soluzioni abitative destinate al B&B”, ha commentato Alberto Cogliati, Direttore Commerciale di Engel & Völkers per l’Italia. “A seguito dell’emergenza pandemica, i proprietari di questo tipo di immobili stanno apportando modifiche al contratto di locazione, immettendo nuovamente le loro proprietà nel mercato ortodosso del real estate di pregio. Si tratta di un fenomeno importante per la nostra clientela, che potrà dunque beneficiare di proprietà prima ad uso esclusivo del settore ricettivo La pandemia ha anche portato all’implementazione, da parte dei nostri agenti, di strumenti tecnologici e digitali di altissimo livello ̶ orientati sia ai venditori sia agli acquirenti ̶ utilizzati dal nostro network già prima del Covid, ma che durante questi mesi sono diventati indispensabili nella gestione del rapporto con la clientela. Un valore aggiunto che unito alla solida formazione dei nostri collaboratori ha permesso al Gruppo di affrontare rapidamente le nuove sfide del mercato”.

:: Milano: Quotazioni sostanzialmente stabili nelle principali aree della città, mercato in costante ripresa dopo il lockdown.

Nel primo semestre 2020, le quotazioni mostrano una sostanziale tenuta in tutte le zone rispetto al semestre precedente. Il range dei prezzi medi va da 8-15 mila euro/mq, per gli immobili ristrutturati al nuovo, e da 6-9.500 euro/mq per quelli da ristrutturare. Le quotazioni top arrivano a 18 mila euro/mq circa nel Quadrilatero e a Brera, e a 16-17 mila euro/mq in San Babila e Castello Foro Bonaparte. Anche nella zona Ovest di Milano i prezzi registrano una sostanziale tenuta, con quotazioni medie che vanno da 5.100 a 7.400 euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 3.700 a 5.500 euro/mq per quelli da ristrutturare.

Si posizionano fuori range le quotazioni di City Life, stabili e comprese tra 6.800-11.200 euro/mq e, nella fascia inferiore, quelle di Gambara e San Siro, comprese tra 3.500-5.000 circa. Nella zona est, i valori di compravendita sono compresi nel range 5.400-7.500 euro/mq per gli alloggi ristrutturati al nuovo.

I prezzi medi dell’area nord, infine, si attestano tra i 5.900 e i 10.100 euro al mq, con quotazioni top a Porta Nuova (17.500 euro/mq) e nell’area di XXV Aprile, Corso Como e Stazione Garibaldi, dove si registra un prezzo medio massimo significativo, pari a 10.200 euro/mq.
“Il Covid ha avuto un importante impatto sul trend della domanda, sia nel comparto compravendita, modificando le preferenze dei compratori a favore di ampi spazi esterni e spazi per lo smart-working, sia nel settore della locazione per la fuga di inquilini dalla città”, ha affermato Roberto Magaglio, Licence Partner Engel & Völkers Milano. “Sul mercato del pregio l’impatto è stato forse maggiore che in altri segmenti del mercato, rendendo consapevoli i clienti della possibilità di ambire a nuovi desiderata, portandoli ad essere, pertanto, più esigenti e determinati nell’acquisto. La velocità della ripresa dipenderà, da un lato, dall’intensità con cui riprenderà l’economia degli eventi a Milano e, dall’altro, da come cresceranno l’economia milanese e nazionale. Dato l’elevato volume di investimenti in importanti opere di riqualificazione urbana, crediamo che il mercato di Milano, rispetto ad altre città, sarà sicuramente il primo a ripartire in fase di ripresa”.

Per quanto riguarda Milano, secondo il Market Report di Engel & Völkers e Nomisma il mercato della locazione è quello che più ha risentito dell’effetto Covid. Da questo punto di vista, si teme un’ulteriore flessione dei canoni di locazione, come pure dei contratti stipulati. L’auspicio è che all’inizio del secondo semestre il mercato della locazione possa ripartire per i settori del turismo, eventi business e università. In particolare, nel comparto locativo, l’immissione sul mercato ordinario di immobili prima destinati allo short term potrebbe deprimere ulteriormente nei prossimi mesi i canoni di locazione e, di conseguenza, le performance dell’investimento lato owner.

:: Roma: Domanda in ripresa da maggio. L’effetto Covid potrebbe ridisegnare la mappa abitativa della Capitale

Il rallentamento della pandemia e la ripresa graduale della vita sociale ed economica, da maggio, hanno riservato segnali di cauto ottimismo a breve scadenza, in virtù di un interesse verso il mattone riconfermato dai clienti. Dal mese di maggio la domanda è ripartita, in certi casi più determinata di prima, con priorità ed esigenze abitative diverse, influenzate dall’esperienza di una permanenza forzata per un lungo periodo dentro la propria abitazione.
Per quanto riguarda la locazione, mentre prima del Covid si era registrata la domanda estera legata alle ambasciate in zona Parioli e la domanda statunitense più interessata al centro storico, dopo il lockdown la domanda estera è rimasta assente, insieme a quella degli studenti e dei turisti. La fase attuale ha pertanto riversato sul mercato residenziale un’ingente quantità di immobili prima adibiti ad uso ricettivo che, in attesa della ripresa del turismo, si aprono a contratti di locazione transitori (1-12 mesi).

Nel centro storico, il range dei prezzi medi è molto ampio in funzione di location, stato di manutenzione e vicinanza ai punti di maggiore interesse.
Per le abitazioni ristrutturate, il range è compreso tra 4.000 (nei rioni Castro Pretorio, Testaccio, Esquilino e Portuense) e 11.000 euro/mq, in relazione alla posizione. Nelle aree esterne al centro storico, invece, i prezzi medi per le abitazioni ristrutturate oscillano i 3.000 euro/mq del quartiere
Trionfale- Vaticano e i 7.200 euro dei Parioli. In generale i canoni possono dirsi stazionari rispetto al secondo semestre 2019.

“Un elemento estremamente positivo al termine del periodo di lockdown è stata la decisa ripresa della domanda del mercato interno derivata soprattutto dalle esigenze di sostituzione della prima casa con immobili più ampi e più adatti alle nuove necessità evidenziate nel periodo di chiusura”, ha dichiarato Helio Cordeiro Teixeira, Managing Director Market Center Roma Engel & Völkers. “Ci ha colpito particolarmente la determinazione con la quale i clienti hanno manifestato l’intenzione di acquisto con proposte a prezzi nella media, senza un approccio speculativo o opportunistico in questo momento. Oltre alle esigenze abitative, si avverte una apertura verso nuovi quartieri in favore di zone abitative più tranquille e non necessariamente centrali, in presenza di aree verdi, spazi esterni o soluzioni indipendenti. I nuovi bisogni emersi nel post Covid potrebbero spingere ad una variazione della mappa abitativa che potrebbe rivelarsi una grande opportunità per il settore. La locazione, invece, potrà rappresentare una soluzione intermedia per coloro che preferiscono rimandare la decisione più impegnativa dell’acquisto, senza rinunciare nel frattempo al miglioramento della propria condizione abitativa”.