Lex Koller Ratgeber: Immobilienerwerb ausländischer Anleger in der Schweiz

Der Engel & Völkers Lex Koller-Ratgeber bietet Ihnen einen ersten Einblick in das Thema Immobilienbesitz in der Schweiz, kann aber natürlich juristische und steuerliche Beratung nicht ersetzen. Wenn Sie eine Schweizer Immobilie erwerben möchten, sollten Sie sich von einer Fachkanzlei unterstützen lassen.

Bereits seit 1961 gibt es in der Schweiz Gesetze, welche den Immobilienerwerb durch Nichtschweizer reglementieren. 

Die Vorschriften wurden mehrmals gelockert, letztmals im Jahre 1997, und sind heute unter dem Namen „Lex Koller“ bekannt. Das Lex Koller Gesetz ist auf Bundesebene erlassen und somit in der ganzen Schweiz anwendbar – vollzogen wird es von den einzelnen Kantonen. Es regelt, welche Bewilligungen beim Immobilienerwerb in der Schweiz für ausländische Käufer nötig sind.

Sämtliche Geschäfte, bei denen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind, unterliegen der Bewilligungspflicht:

• Der Erwerber ist eine "Person im Ausland"
• Das Grundstück ist aufgrund seiner Nutzung bewilligungspflichtig
• Das erworbene Recht gilt als Immobilienerwerb im Sinne des BewG

Alle anderen Transaktionen bedürfen keiner Bewilligung und sind somit problemlos möglich.

Das Lex Koller Gesetz definiert, dass „Personen im Ausland“ der Lex Koller unterstellt sind. Dazu gehören folgende Gruppen:

1. Ausnahme: Gewerbliche Immobilien und Betriebsstätten

2. Ausnahme: Nichtschweizer mit Wohn- und Steuerdomizil in der Schweiz

Keine "Personen im Ausland" sind nach der Lex Koller folgende Personen:

• EU-/EFTA-Bürger mit tatsächlichem und rechtmäßigem Wohnsitz in der Schweiz und
       einer Aufenthaltsbewilligung B oder Niederlassungsbewilligung C
  
• Angehörige anderer ausländischer Staaten mit gültiger Niederlassungsbewilligung C

Diese beiden Personengruppen sind damit in Bezug auf den Immobilienerwerb Schweizer Bürgern gleichgestellt und können unbeschränkt sämtliche Immobilienarten bewilligungsfrei erwerben. Dazu gehören beispielsweise auch Mehrfamilienhäuser oder Zweitwohnungen.

Ein Drittstaatangehöriger (Nicht-EU-/EFTA-Bürger) ohne Niederlassungsbewilligung C mit Wohnsitz in der Schweiz kann bewilligungsfrei eine Wohnung oder ein Haus am Ort seines tatsächlichen Wohnsitzes erwerben. Er muss sie aber selbst bewohnen und darf sie weder vollständig noch teilweise vermieten. Hat er die Wohnung oder das Haus gültig erworben, muss er nicht wieder verkaufen, wenn er die Schweiz später verlässt oder innerhalb der Schweiz umzieht.

Entscheidend ist in jedem Falle, dass die Person neben der erforderlichen Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung und dem Steuerdomizil auch den tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz hat. Die Behörden verlangen zum Nachweis des Wohnsitzes Belege über den Aufenthaltsort des Lebenspartners und schulpflichtiger Kinder, die Teilnahme am sozialen Leben in der Schweiz (Vereine etc.), die Immatrikulation von allfälligen Fahrzeugen in der Schweiz, etc.

3. Ausnahme: Schweizer Immobiliengesellschaften und Anlagefonds

Wenn eine Immobiliengesellschaft an einer Schweizer Börse notiert ist, unterliegt der Kauf der Aktien dieser Gesellschaft nicht der Lex Koller. 

Ist eine Immobiliengesellschaft nicht an einer Schweizer Börse notiert und hat sie den Erwerb oder das Halten von Wohngrundstücken oder weiteren, nicht betrieblichen Grundstücken zum Zweck, können Nichtschweizer keine Aktien erwerben.

Mitentscheidend ist dabei, wie hoch die Quote der bewilligungspflichtigen Grundstücke der Gesellschaft ist. Da kein bestimmter Grenzwert besteht, ist es notwendig, eine Bewilligung ab einer Wohnimmobilienquote von 10 bis 20 Prozent einzuholen.

Auch juristische Personen unterliegen dem Lex Koller Gesetz. Der Erwerb von Grundstücken ist für sie somit bewilligungspflichtig. Dabei greift das Lex Koller Gesetz für juristische Personen im Ausland. Als diese gelten:

• Gesellschaften, die ihren Sitz im Ausland haben, unabhängig davon, ob Schweizer oder 
       Bürgerinnen und Bürger mit Wohnsitz im Ausland​ daran beteiligt sind.
  

• Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz, wenn sie direkt oder indirekt von Bürgerinnen und 
       Bürger mit Wohnsitz im Ausland beherrscht werden. 

Eine sogenannte beherrschende Stellung bei einer Gesellschaft beziehungsweise einer juristischen Person liegt vor, wenn Bürgerinnen und Bürger mit Wohnsitz im Ausland:

• mehr als ein Drittel des Gesellschaftskapitals auf sich vereinen,

• direkt oder indirekt mehr als ein Drittel der Stimmen kumulieren oder

• in einem bestimmten Umfang Fremdkapital zur Verfügung stellen.

Auch hier gilt der Grundsatz, dass Bürgerinnen und Bürger mit Wohnsitz im Ausland eine Bewilligung bei der zuständigen Behörde einholen müssen, bevor sie ein Grundstück in der Schweiz erwerben dürfen.

Und auch hier kommen die zuvor genannten Ausnahmen zum Tragen – besonders der Umstand, dass der Erwerb eines Grundstückes, welches als ständige Betriebsstätte/Fabrikation/Handwerkbetrieb dient, von der Lex Koller befreit ist.

Der Erwerb von Grundstücken zwecks Erstellung oder Vermietung von Wohnraum in der Schweiz ist demgegenüber ausgeschlossen.