Potenzialanalyse

Oldies but Goldies: Was für die Rock- und Popmusik der 1950er- bis 80er-Jahre gilt, gilt auch für viele Schweizer Ein- und Mehrfamilienhäuser. Die Bausubstanz dieser in die Jahre gekommenen Gebäude ist oft so intakt, dass sich darin noch immer wunderbar wohnen lässt. Erst recht, weil viele alte Häuser grosszügigen Umschwung besitzen, der die Wohnqualität mitbeeinflusst.

So sinnvoll es ist, Bestehendes zu erhalten: Für die Eigentümer älterer Liegenschaften muss sich früher oder später die Frage stellen, ob sie auch in Zukunft auf viel Geld verzichten wollen. Tatsächlich haben in den letzten Jahren die meisten Gemeinden die Bau- und Zonenordnung angepasst und dabei die Ausnützungsziffer deutlich erhöht. 

Letztere definiert die maximal zulässige Wohnfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche. Je höher die Ausnützungsziffer, desto mehr darf auf einer Parzelle gebaut werden. Und so stellt sich oft heraus, dass dort, wo im Moment nur ein älteres Einfamilienhaus mit grosszügigem Obstgarten steht, ein kleines Mehrfamilienhaus entstehen könnte, das dem Eigentümer des Grundstücks schöne Erträge beschert – durch Mieteinnahmen oder durch den Verkauf von Wohnungen. 

Eine andere Möglichkeit, mehr Wohnraum zu schaffen, besteht darin, den bestehenden Bau durch eine oder mehrere zusätzliche Etagen aufzustocken oder einen Anbau zu realisieren. So muss das bestehende Haus nicht abgerissen werden.

Wertpotenzial ermitteln

Für viele Eigentümer älterer Liegenschaften macht es darum Sinn, wenn sie vor einem angedachten Verkauf ganz unverbindlich das Wertpotenzial ihrer Parzelle ermitteln lassen, auf der sich im Moment noch ein Altbau mit einer sogenannten «Unternutzung» befindet. Die Frage, wie viel Wohnraum auf diesem Grundstück entstehen könnte, wird mittels Potentialanalyse beantwortet. Aber es geht dabei nicht nur um Quantität durch mehr Wohnfläche, mehr Baumasse, mehr Etagen, sondern es geht auch um Qualität, z.B. durch flexible Grundrisse oder die Maximierung der Aussicht und der Besonnung, gerade in den verschiedenen Jahreszeiten.

Ein wichtiger Punkt: Die bestehende Liegenschaft muss nicht zwingend einem Neubau weichen. Stattdessen kann man z.B. den Altbau heute vielerorts mit einer zusätzlichen Etage aufstocken oder mit einem modernen Anbau weiteren Wohnraum schaffen und so ebenfalls den Wert der Liegenschaft nachhaltig erhöhen.

Wie auch immer die Optionen für die bessere Ausnützung einer Parzelle ausfallen: Durch die Anpassung der Wohnfläche an die aktuelle Bau- und Zonenordnung – egal ob Neubau oder Erweiterung – lässt sich in vielen Fällen ein erheblicher Mehrwert realisieren. Und das nicht nur für den Besitzer des Grundstücks, sondern auch für die Nutzer des neuen Wohnraums.

Beispiel

Nehmen wir an, dass der aktuelle Wohnraum auf dem Grundstück 250 Quadratmeter beträgt, die Ausnützungsziffer aber einen Wohnraum von 600 Quadratmetern erlauben würde. Wenn dieser z.B. in Form von 5 Eigentumswohnungen à 120 Quadratmeter genutzt würde, könnte der theoretische Ertrag bei einem angenommenen Preis von CHF 14’000 pro Quadratmeter bebauter Wohnfläche wie folgt aussehen:

Verkauf von 5 Eigentumswohnungen à CHF 1.68 Mio.
+ 10 Parkplätze à CHF 40’000 = Total Einnahmen CHF 8.8 Mio

Von diesem theoretischen Ertrag zieht man nun die Kosten für die Planung, Erstellung und Vermarktung des neuen Mehrfamilienhauses ab und landet dann bei einem geschätzten Ertrag von z.B. CHF 2.5 Mio. Ist dieser Betrag höher als der Marktpreis der sanierungsbedürftigen Liegenschaft, die sich aktuell auf der Parzelle befindet (in diesem Fall angenommene CHF 1.5 Mio.), empfiehlt sich die Durchführung einer professionellen Machbarkeitsstudie.