Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage

Wo lohnt sich ein Investment in ein Mehrfamilienhaus?

Beim Investieren in ein Mehrfamilienhaus oder Wohn- und Geschäftshaus sind unter anderem die Entwicklung Wohnlage, der bauliche und energetische Zustand, der Leerstand oder das Rendite-Risiko-Verhältnis bedeutende Faktoren. Genauso wichtig ist jedoch die Frage, welche Stadt die richtige für Ihre Investmentstrategie ist. Wie entwickelt sich der Markt in den größten deutschen Metropolen, den A-Städten? Welche Dynamiken prägen die B- und C-Städte? Welche Argumente gibt es für ein Investment in regionalen Zentren, den D-Städten?

Das Research-Team von Engel & Völkers analysiert die Entwicklung der unterschiedlichen Städtekategorien und weisen die Vor- und Nachteile für eine Investition aus. Nutzen Sie gern auch unser interaktives Dashboard, um Ihren potenziellen Standort für Ihr Investment zu vergleichen.

Welche Vorteile bietet ein Mehrfamilienhaus in einer A-Stadt?

Der Immobilienmarkt in den A-Städten ist durch eine anhaltend starke Nachfrage nach Wohnraum geprägt. Rund 30 % des Transaktionsvolumens im Gesamtmarkt wurden 2024 in den Top-7-Märkten erzielt. Die hohe Nachfrage wird durch einen starken Zuzug und dementsprechend von einem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum begünstigt. Etwa 12 % der Gesamtbevölkerung Deutschlands leben in den Top-7-Standorten.

Parallel dazu steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen in A-Städten weiter, da die hohen Finanzierungsbedingungen dazu führen, dass einige potenzielle Käufer und Käuferinnen von Eigentumswohnungen zunächst weiter beim Mieten bleiben. Hinzu kommen die nicht ausreichende Bautätigkeit und Zuwanderung, so dass auch in den kommenden Jahren mit großem Druck auf den Mietwohnungsmarkt in A-Städten zu rechnen sein wird. Bereits 2024 lag die Leerstandsquote bei äußerst geringen 0,4 %. Dies fördert auch den Suburbanisierungstrend, da vermehrt Menschen ihre Suche auch ins Umland ausweiten. In der Folge wird das Niveau der Mieten sowohl in den Metropolen als auch im Umland weiter steigen. Im zweiten Halbjahr 2025 betrug die durchschnittliche Angebotsmiete in den A-Standorten 16,73 EUR/m² und lag somit 4,2 % höher als im Vorjahr.

Durch ihre hohe Anziehungskraft bleiben A-Städte die sicheren Häfen am Immobilienmarkt und sind deshalb primär für risikoaverse Anleger attraktiv. Dazu bieten auch die wachsenden Umlandregionen Potenziale für Investierende.

Was spricht für ein Mehrfamilienhaus-Investment in B-Städten?

Angesichts der hohen Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios in den A-Städten richten bundesweit aktive Investierende ihr Interesse auch auf B-Städte. Diese bieten ihnen zahlreiche Chancen und Potenziale, da auch hier solide soziale und wirtschaftliche Infrastrukturen vorherrschen. So sind B-Städte längst keine reinen Ausweichstandorte mehr. 2024 erzielten die insgesamt 14 B-Standorte circa 13 % des bundesweiten Transaktionsvolumens.

Im Gegensatz zu den A-Städten ist das Preisniveau in den B-Lagen deutlich niedriger. Im Durchschnitt fällt der Angebotspreis sogar etwas niedriger als in den C-Städten aus. In Kombination mit der hohen Nachfrage sind dies ideale Voraussetzungen für Core-Plus- und Value-Add-Investments. Das Investment-Risiko bleibt durchaus überschaubar. Dennoch sollten Kosten für künftige Modernisierungen bei Investitionen berücksichtigt und kritisch geprüft werden. Hinsichtlich der baulichen Substanz prägen vielerorts deutliche Disparitäten die B-Städte. Nicht selten stehen nach wie vor stark sanierungsbedürftige Objekte Tür an Tür mit aufwendig grunderneuerten und energetisch modernisierten Immobilien.

Deutschlands B-Städte weisen zudem überwiegend positive Bevölkerungsprognosen bis 2030 auf. Dies dürfte den Druck auf den Mietmarkt weiter erhöhen und Mietsteigerungen sind auch künftig sehr wahrscheinlich. Sie bieten außerdem Chancen für jeden Investmenttyp - von renditeorientiert bis risikoavers. Aufgrund der günstigen Einstiegspreise und einer zumeist dynamischen Stadt- und Quartiersentwicklung bleiben B-Standorte im Fokus überregionaler und internationaler Anleger.

Werden C-Städte zum Trend in Sachen Mehrfamilienhaus-Investment?

C-Städte liegen oftmals in Ballungsräumen oder im nahen Umfeld der größten deutschen Städte und partizipieren am dortigen Nachfragedruck im Wohnungsmarkt. So zieht es vermehrt Investoren aus angespannten Märkten in die nahegelegenen Städte. Gleichzeitig rücken die prosperierenden C-Städte im Umfeld der Metropolen zunehmend in den Fokus der Wohnungssuchenden und bieten vor allem für Studierende ein attraktives Umfeld. In den letzten fünf Jahren wuchs die Bevölkerung in den C-Standorten im Durchschnitt um 2,0 %, was fast dem Niveau der Top-7 entspricht.

Die Kombination aus positiver Bevölkerungsentwicklung und geringem Leerstand lässt auch künftig einen Wohnungsmangel erwarten. Für Investierende bietet dies langfristig sichere Mieteinnahmen, die im Durchschnitt sogar etwas höher als in den B-Städten ausfallen. Auch die Angebotspreise sind im Mittel höher als in den B-Städten. Zudem wiesen Sie im zweiten Halbjahr 2025 den größten Zuwachs (+ 2,5 %) innerhalb eines Jahres unter allen Städtekategorien auf.

Warum rücken D-Städte zunehmend in den Fokus von Investoren?

Die Immobilienmärkte der regionalen Zentren sind bislang stark von lokalen Akteuren geprägt. Darüber hinaus haben Stadtentwicklungs- und Infrastrukturprojekte einen signifikanten Einfluss auf die künftige regionale Marktentwicklung. Aufgrund der vergleichsweise geringeren Renditen in den größten deutschen Märkten steigt jedoch auch dasInteresse überregional Investierender an den D-Städten, besonders im direkten Umfeld der Metropolen. Für Familien stellen D-Städte im Umland von B-Metropolen attraktive Wohnstandorte dar, weil es dort oft ein größeres Angebot an Mietwohnungen in geeigneter Größe und zu einem moderaten Mietzins gibt.

Käuferinnen und Käufer von Anlageobjekten in D-Städten dürfen auch mittelfristig ein solides Wachstum der Angebotsmieten und -preise erwarten. Bei der Bewertung des Einzelobjekts sollte jedoch in jedem Fall die Vermietbarkeit überprüft und ein mögliches Mietausfallrisiko abgeschätzt werden. Im Mittel aller D-Standorte lag die Leerstandsquote 2024 bei 3,1 % und ist somit größer als in den anderen Städtekategorien. Für risikofreudige Investierende bieten D-Städte jedoch aufgrund der meist attraktiven Einstiegspreise, höheren Renditen und den großen Entwicklungspotenzialen durchaus Möglichkeiten für Investments mit mittel- bis langfristiger Gewinnmaximierung.

Besonders interessant sind D-Städte für Investierende, die opportunistische Investments sowie strategische Portfoliodiversifikationen anstreben.