Bases juridiques de la propriété par étages

En Suisse, la notion de propriété par étages est utilisée depuis janvier 1965 et trouve son origine dans les articles 712a et suivants du Code civil.

Selon le Code civil suisse, les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment. Le copropriétaire a le pouvoir d’administrer, d’utiliser et d’aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres copropriétaires, n’endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation ou n’en modifie pas l’aspect extérieur. (art. 712a CC). La propriété par étages est donc une copropriété dite qualifiée. En plus du droit de copropriété (ordinaire) sur l’ensemble du bien, les copropriétaires jouissent également d’un droit exclusif sur certaines structures, comme par exemple leurs appartements. Ce droit exclusif autorise le propriétaire d’étage à empêcher les autres copropriétaires d’utiliser son appartement et à l’aménager intérieurement comme bon lui semble.

La notion de propriété par étages ne désigne donc pas un étage réellement partagé au sens propre du terme, mais sous-entend la copropriété de l’ensemble du bien ainsi que les droits exclusifs sur certaines parties de ce bien. Les réglementations légales de la propriété par étages sont stipulées aux articles 712a et suivants du Code civil (propriété par étages), avec des renvois à la copropriété (art. 646 et suivants CC) et au droit d’association (art. 60 et suivants CC).

La communauté de propriétaires d’étages est organisée à travers l’assemblée des copropriétaires d’étages prescrite par la loi. Cette assemblée désigne alors un administrateur qui exécute l’administration commune, conformément aux dispositions de la loi et du règlement ainsi qu’aux décisions de l’assemblée des copropriétaires, et prend de son propre chef toutes les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage. En outre, l’administrateur répartit les frais communs et supervise l’exercice des droits exclusifs ainsi que l’utilisation des parties communes de l’immeuble. L’assemblée des copropriétaires d’étages règle toutes les affaires qui ne sont pas de la compétence de l’administrateur; elle décide notamment de l’approbation du devis des frais annuels, des comptes et de la répartition des frais entre les copropriétaires, de la création d’un fonds de rénovation pour l’entretien de l’immeuble ainsi que des assurances nécessaires de l’immeuble.

 Étant donné que dans la propriété par étages, différentes parties sont co-responsables d’un immeuble, cette forme de propriété nécessite des règles claires de cohabitation.