Basi giuridiche proprietà per piani

In Svizzera, il termine proprietà per piani viene utilizzato dal gennaio 1965 ed è basato sull’art. 712a e segg. del Codice civile.

Secondo il Codice civile svizzero, la proprietà dei piani è la quota di comproprietà di un terreno che conferisce al comproprietario il diritto speciale di utilizzare in modo esclusivo alcune parti di un edificio e di migliorarne l'interno. Il comproprietario di piano è libero di amministrare, utilizzare e costruire i propri locali, ma non può rendere più difficile l'esercizio dello stesso diritto ad alcun altro comproprietario di piano e non può in alcun modo danneggiare o alterare le funzioni o l'aspetto dei componenti, degli impianti e delle attrezzature comuni (art. 712a CC). La proprietà per piani è quindi una cosiddetta comproprietà qualificata. Ad esempio, i comproprietari, oltre alla (normale) comproprietà dell’intero immobile, godono di un diritto speciale su determinati dispositivi, come ad esempio nei loro appartamenti. Questo diritto permette loro di escludere altri comproprietari dall'uso e dall’usufrutto del loro appartamento e a modificarne liberamente la struttura interna.

La proprietà dei piani non è quindi un piano realmente suddiviso nel vero senso del termine, ma è una comproprietà dell'intero immobile e garantisce diritti esclusivi su determinate parti dell’immobile in questione. Le disposizioni legali relative alla proprietà per piani sono contenute negli art. 712a ss. del CC (proprietà per piani) con riferimenti alla comproprietà (Art. 646 e segg. CC) e al diritto delle associazioni (art. 60 e segg. CC).

La comunione dei comproprietari per piani è costituita dall'assemblea dei comproprietari di piano obbligatoria per legge. Quest'ultima designa un amministratore che si occupa dell’amministrazione comunitaria secondo le disposizioni di legge e del regolamento nonché secondo le decisioni dell'assemblea dei comproprietari di piano e che adotta di propria iniziativa tutte le misure urgenti per eliminare o riparare i danni. L'amministratore ripartisce inoltre le spese comuni e sorveglia l'esercizio dei diritti esclusivi e l’utilizzo delle parti comuni dell'immobile. L'assemblea dei comproprietari di piano decide poi in merito a tutte le questioni che non rientrano nella sfera di competenza dell’amministratore, quali il preventivo annuale, la fatturazione e la ripartizione dei costi tra i proprietari, la creazione di un fondo di rinnovazione per la manutenzione dell'immobile e le necessarie assicurazioni dell'immobile. 

Dal momento che in una proprietà per piani diverse parti rispondono congiuntamente per un immobile, per questa forma di proprietà devono essere definite regole chiare per quanto riguarda la convivenza.