Impôt sur les gains immobiliers

Cet impôt est calculé en fonction de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien immobilier. Le bien immobilier actuellement mis en vente a-t-il pris de la valeur avec le temps? Si tel est le cas, l’impôt sur les gains immobiliers est proportionnellement plus élevé. Néanmoins, le vendeur peut déclarer avoir fait des investissements ou dépenses afin de réduire la charge fiscale.

Note importante: la souveraineté fiscale dépend du canton où se trouve le bien immobilier vendu. L’impôt sur les gains immobiliers est à la charge du vendeur.



L’impôt sur les gains immobiliers en Suisse est un impôt réel. Son calcul est basé sur le gain, lequel correspond à la différence entre le produit actuel de la vente et la valeur de l’investissement.

Note importante: le tarif appliqué pour le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers n’est pas uniquement fonction du montant du gain mais aussi de la durée de la possession. En conséquence, l’impôt à payer sur les gains réalisés à court terme est plus important dans la plupart des cantons. La charge fiscale est réduite proportionnellement à la durée de la possession.

La notion d’immeuble est définie dans l’article 655 du CC (code civil suisse). Sont considérés comme des immeubles:

• les bien-fonds,
• les droits distincts et permanents, immatriculés au registre foncier,
• les mines,
• les parts de copropriété d’un immeuble.

L’article 2 de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes dispose que les cantons doivent prélever un impôt sur les gains immobiliers. La Confédération ne prélève pas les impôts sur les gains immobiliers.

Un propriétaire générant un gain par la vente de son immeuble dans sa fortune privée (en fonction du canton, également dans la fortune commerciale) doit imposer ce gain en vertu de l’article 12 de la LHID.

L’imposition est réglementée différemment par les cantons. Les différentes lois fiscales cantonales sont applicables.

On parle de gain dans le cadre de la vente d’un bien immobilier lorsque le vendeur obtient plus que ce qu’il a lui-même payé pour ce bien. Le prix de vente après déduction des dépenses d’investissement donne ainsi le gain.

Outre le prix de vente à proprement dit, le gain peut aussi comporter d’autres postes, par exemple lorsque, lors de l’aliénation du bien, le vendeur conclut un contrat supplémentaire relatif à d’autres prestations concernant le bien immobilier (comme un agrandissement).

Les dépenses d’investissement sont habituellement indiquées dans l’acte de vente authentifié. Autrement, l’administration fiscale peut utiliser la valeur fiscale du bien immobilier pour effectuer le calcul. 

Les dépenses d’investissement ne se limitent pas à l’ancien prix d’achat ou au prix d’achat initial ni à la valeur fiscale du bien aliéné. En outre,

• les dépenses de valorisation, comme les rénovations, modernisations, etc.
• les retenues prévues par la loi

sont aussi considérées comme des dépenses d’investissement.

Les dépenses de valorisation sont toutes des dépenses permettant d’accroître durablement la valeur du bien immobilier, par exemple les modernisations, transformations, dépenses de viabilisation. Note importante: les règles propres à chaque canton sont applicables dans ce cas.

On entend par retenues prévues par la loi d’autres options pour réduire la charge fiscale. De cette façon, les vendeurs peuvent, par exemple, déduire les frais de mutation ou la commission de courtage.

Permettez-nous maintenant d’entrer dans le détail afin de vous offrir un premier aperçu des différents systèmes fiscaux des cantons.

Cantons de Zurich, Berne, Uri, Schwyz, Nidwald, Bâle-Ville, Bâle-Campagne, Tessin et Jura.

Ces cantons appliquent le système moniste: l’impôt sur les gains immobiliers est exigible en tant qu’impôt spécial sur tous les gains issus de ventes immobilières et ce, peu importe qu’il s’agisse de la vente d’une fortune privée ou commerciale.

Canton de Genève.

Dans le canton de Genève, l’impôt sur les gains immobiliers s’accompagne aussi de l’impôt sur le revenu ou sur le bénéfice. Les commerçants et personnes morales sont assujettis à l’impôt. Afin d’éviter une double imposition, les contribuables peuvent faire déduire dans leur déclaration fiscale l’impôt sur les gains immobiliers acquitté.

Tous les autres cantons.

Les cantons restants appliquent le système dualiste qui prévoie que seules les personnes physiques doivent s’acquitter de cet impôt spécial lors de la vente de leur fortune privée. Les personnes morales et commerçants imposent leurs gains en capital par le biais de l’impôt sur le revenu ou le bénéfice.

Taux d’imposition selon le canton.

Dans un total de 11 cantons (Argovie, Appenzell Rhodes-Extérieures, Bâle-Ville, Fribourg, Genève, Nidwald, Obwald, Tessin, Thurgovie, Uri, Vaud), le tarif appliqué est le tarif dit proportionnel. Cela signifie que les taux d’imposition sont identiques quel que soit le montant du gain. Dans ce cas, la durée de possession permet de réduire la charge fiscale. Quiconque a possédé son bien immobilier aliéné pendant une longue durée paye donc moins d’impôts.

Les autres cantons appliquent le tarif dit progressif. Ce dernier dépend du montant du gain.

Abattements fiscaux.

Dans la majorité des cantons, l’impôt sur les gains immobiliers n’est pas prélevé en cas de gains de peu d’importance. Cependant, les abattements fiscaux ne varient guère selon le canton.

Par exemple, dans les cantons de Thurgovie, Tessin, Valais et Neuchâtel, les gains résultant de ventes immobilières sont exonérés de cet impôt dès lors que l’impôt dû ne dépasse pas une somme bien précise (entre 30 CHF et 100 CHF). En revanche, l’abattement fiscal dans le canton de Bâle-Ville s’élève à 500 CHF et dans le canton de Lucerne à 13 000 CHF.

Une déduction générale d’impôt valable pour la vente d’un bien immobilier au cours de l’année civile est accordée par les cantons d’Uri (10 000 CHF) et de Schwyz (2 000 CHF). 

Comme nous l’avons déjà constaté plus haut, c’est toujours le vendeur qui est assujetti à l’impôt lors de la vente d’un bien immobilier ou d’un bien-fonds.

Mais il existe des nuances quand il s’agit de savoir qui doit payer du point de vue fiscal. Normalement, c’est d’abord le propriétaire du bien immobilier tel que défini dans le code civil, à savoir la personne dont le nom est inscrit dans le registre foncier. Si, toutefois, une personne possède ce que l’on appelle le pouvoir de disposer du bien immobilier ou du bien-fonds, celle-ci peut aussi faire office de vendeur.

Et que se passe-t-il lorsque le vendeur ne s’acquitte pas de l’impôt sur les gains immobiliers? Dans ce cas, la responsabilité incombe soit aux autres propriétaires (si existants) soit à l’acheteur. L’administration fiscale peut néanmoins faire valoir le droit de gage sur l’immeuble.

Chose importante à savoir pour les vendeurs d’un bien immobilier: la dette fiscale n’existe pour vous, en tant que vendeur, qu’à partir du jour du transfert de la propriété (dans le registre foncier). Dans certaines conditions particulières, il est possible de faire reporter le paiement de l’impôt sur les gains immobiliers.

Le report d’imposition signifie que le gain immobilier n’est imposé que lors de la prochaine mutation.

Dans quelles conditions le paiement de l’impôt sur les gains immobiliers peut-il être reporté?

• Héritage (succession légale, legs, partage successoral, legs, avancement d’hoirie)
• Transfert de propriété entre membres de la famille
• Création, changement ou annulation du régime matrimonial
• Donations
• Restructurations
• Echange sans soulte de deux immeubles similaires, sis dans le même canton
• Vente d’un logement occupé par le propriétaire (condition: le produit de la vente est utilisé peu après pour acquérir un immeuble de remplacement)
• Remaniement parcellaire (soumis à d’autres conditions définies!)
• Achat de remplacement de biens immobilisés nécessaires à l’exploitation
• S’agissant des immeubles agricoles et sylvicoles: amélioration, achat de remplacement (soumis à d’autres conditions définies!)

Dans certaines situations, le report peut même impliquer l’exonération de l’impôt sur les gains immobiliers. Ceci est le cas, par exemple, lorsque le vendeur d’un bien immobilier fait l’acquisition d’un nouveau logement en utilisant le gain dans un délai fixé par la loi et y vit jusqu’à la fin de ses jours. Dans ce cas, il n’est pas assujetti à l’impôt sur les gains immobiliers au titre de ce bien immobilier.

Par ailleurs, l’impôt sur les gains immobiliers n’est pas prélevé dans certains cas particuliers en rapport avec des expropriations et actes administratifs. De plus, l’impôt sur les gains immobiliers n’est pas exigible pour les organisations d’intérêt général, la Confédération, les cantons et les communes, les églises nationales, entre autres.

Renseignez-vous à temps avant la vente auprès de votre administration fiscale. Notre agence se fera un plaisir de répondre à vos questions.