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Gemischte Nutzung im Hochhaus - was gehört alles unter ein Dach?

Bereits aus den vorhergegangenen Kapiteln hat sich häufig die Frage nach einer gemischten Nutzung von Wohnen und Gewerbe unter einem Dach gestellt. Weltweit und insbesondere im deutschsprachigen Raum ist ein Trend zur gemischten Nutzung festzustellen. Während auch hier die Amerikaner oder Asiaten schon lange eine Vorreiterrolle einnehmen, so setzt sich diese Mischform zunehmend bei Neubauten auch hierzulande durch. Mischform bedeutet nicht nur ein Wohntower mit Einzelhandel oder vereinzelter Gastronomienutzung. Eine Mischform zeichnet sich durch einen hohen Anteil an Büro-, Hotel- und Wohnnutzung aus. Die zunehmende Flächenknappheit und der große Bedarf an Wohnfläche in den Metropolen zwingt die Projektentwickler umzudenken. Anstatt reiner Bürotower, sogenannter single-use-Projekte, rücken nun die multi-use-Projekte oder Mischnutzungen in den Fokus. Gerade in der COVID-19 Pandemie, in der das Home Office immer mehr an Bedeutung gewinnt und die Unternehmen Ihre Bürostrategien überdenken, wird eine solche Mischnutzung zu einer gefragten Alternative. Die single-use-Projekte entsprechen vielfach dem Investorenwunsch, da sie leichter zu verwalten sind. Aber auch diese Einstellung ändert sich. Zwar scheuen die Investoren den Mehraufwand in der Verwaltung eines gemischt genutzten Hochhauses, allerdings lernen sie auch die Diversifikation des Risikos sowie das Wertsteigerungspotential eines solch gemischt genutzten Towers zu schätzen. 


Die Mischform muss nicht nur aus Büro- und Wohnnutzung bestehen. Die Kombination aus Hotel und Wohnen ist ähnlich attraktiv. Gerade im hochpreisigen Segment schätzen die Kunden die Mischung aus der eigenen Wohnung und dem Service eines Hotels. Ob es darum geht eigene Gäste dort unterzubringen oder die Dienstleistungen, wie Catering, Spa oder Concierge zu nutzen. Von dem einfachen Nebeneinander im Hochhaus kann diese Form der Mischnutzung bis zum hotelgemanagten Apartment gehen. Verschiedene exklusive Hotelgruppen, wie z.B. das Mandarin Oriental, welches ein solches Konzept aktuell in Wien umsetzt, machen es vor. 


Ein weiterer positiver Aspekt dieser Mischform ist, dass die Nutzung der unteren Etagen für das Wohnen meist unattraktiv sind. Dies hat auch die Studie von Engel & Völkers Wien ergeben, bei welcher ein Großteil der Befragten einen besonderen Vorteil des Hochhauses im Ausblick sahen. So können in der Mischform die unteren Etagen für Einzelhandel, Büro oder die Hotelnutzung in Anspruch genommen werden und die oberen Etagen für attraktive Apartments mit Fernsicht.


Eine Herausforderung aber bleibt: Wie trennt man die Nutzergruppen so, dass die Privatsphäre jedes Einzelnen gewahrt, das Interesse des Hotelbetreibers, der Büroflächennutzer oder der Gastronomen sich im Bau widerspiegelt. Denn gerade das Thema der Privatsphäre war für knapp 80% der Befragten (Bewertung mit einer 1)  in der Studie entscheidend für die Wahl des Hochhauses als Wohnalternative.

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Dass Hotelgäste, Büronutzer und Wohnungsmieter sich nicht in die Quere kommen ist ein entscheidender Erfolgsfaktor der Mischnutzung. Eine Lösung kann z.B. sein, das Entrée der verschiedenen Nutzungsformen auf mehreren Etagen zu verteilen und getrennte Zugänge und Lobbies zu planen. Auch die technologische Weiterentwicklung im Bau von solchen Towern hilft. So ist es heute möglich durch intelligente Aufzugssysteme und Türsteuerungen bestimmten Gruppen nur Zugang zu bestimmten Bereichen zu gewähren.  Dies geht sogar so weit, dass Hauszugänge mit einer App gesteuert werden. So kann ich als Wohnungsnutzer meine Gäste per App in das richtige Stockwerk lotsen. 

Es verwundert nicht, dass auch ein Großteil der Befragten in der Studie angaben, dass sie eine gemischte Nutzung nicht stören würde. Nur 6% der Befragten sprachen sich gegen die Mischnutzung mit Büroflächen aus, knapp 22% waren sich unsicher, wohingegen fast 72% angaben sich von einer Büronutzung nicht stören zu lassen.

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