Immobilien & Steuern - Experteninterview zum nationalen und internationalen Steuerrecht

Welche steuerlichen Anforderungen und Themen müssen vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie erfüllt und berücksichtigt werden? Welche Leistungen deckt ein Steuerberater ab? Wie kann ein Steuerberater jemanden unterstützen, der eine Vorsorge- bzw. Anlegerwohnung kaufen möchte? Diese und weitere interessante Fragen beantwortete Herr Mag. Paul Tiefling, MBA, LLM, einer der vier Geschäftsführer der Treuhand-Union Gruppe, in einem Engel & Völkers Live-Experteninterview am 19.11.2020. Im folgenden Video können Sie sich die Aufzeichnung des Interviews ansehen. Dieser Artikel beinhaltet ebenso eine kompakte Zusammenfassung.

Die Arbeit eines Steuerberaters beinhaltet eine Vielfalt von Aufgaben. Zu den traditionellen Tätigkeiten gehören unter anderem die Buchhaltung, die Lohnverrechnung, die Erstellung des Jahresabschlusses oder die Wirtschaftsprüfung. Steuerberater können sogar als Lebensberater im weiteren Sinne betrachtet werden.  Beispielsweise unterstützen sie Ehepartnern mit Investitionsplänen oder übernehmendie Vorbereitung auf eine Eheschließung, wo es oft ebenso um Vermögensstrukturierung geht. 

Nicht zuletzt können Steuerberater auch im Kontext von Immobilien sehr hilfreich zur Seite stehen. Im Fall einer Anlegerwohnung beurteilt er beispielsweise  wie der Kauf bestmöglich strukturiert werden kann. Kauf als Privatperson oder Gesellschaft? Mit oder ohne Fremdfinanzierung? Mit oder ohne Mehrwertsteuer? Diese Aspekte müssen immer individuell behandelt werden. Bei einem Kauf mit Mehrwertsteuer ist die Vermietung automatisch umsatzsteuerpflichtig. In dieser Situation empfiehlt der Experte die Wohnung mit Umsatzsteuer zu kaufen, um die Anschaffungskosten zu reduzieren. Sollte die Wohnung bewusst mit der Entscheidung gekauft werden, sie lediglich für ein paar Jahre zu vermieten, um sie danach wieder mit einem Substanzgewinn zu verkaufen, muss der Verkauf ebenso umsatzsteuerpflichtig erfolgen.

Ob man sich für Eigenkapital oder Fremdfinanzierung entscheidet, als Person oder Gesellschaft eine Wohnung kauft, hängt sehr von der Gesamtsituation ab.  Während die Körperschaftsteuer bei 25% liegt, müssen natürliche Personen im Privatbereich mit einer Einkommensteuer im Extremfall von bis zu 55% rechnen. Aus diesem Grund betont Herr Tiefling, dass der Vermögensaufbau über eine GmbH zu empfehlen ist.

Außerdem  erläutert er die Immobilienertragsteuer, kurz Immo-Est, welche die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen regelt. Seit dem 01.04.2012 ist beim gewinnbringenden Verkauf von Immobilien in Österreich generell Steuer zu bezahlen. Der Veräußerungsgewinn bei Neuvermögen oder der Verkaufspreis bei Altvermögen sind die Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragssteuer, so Herr Tiefling. 

Immobilien sind von der Immobilienertragsteuer befreit, wenn der Verkäufer ab dem Ankauf der Immobilie mindestens zwei Jahre durchgehend darin gewohnt hat und seinen Hauptwohnsitz hier hatte. Eine Vermietung wäre hier, laut Herrn MMag. Tiefling, schädlich. Ebenso von der Immo-Est. befreit ist man, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre unabhängig vom Ankaufszeitpunkt mindestens 5 Jahre seinen Hauptwohnsitz in der betreffenden Immobilie hatte und diesen auch nachweisen kann. Eine Vermietung in diesem Zeitraum ist auf die Immobilienertragsteuer bezogen nicht schädlich, solange die 5-Jahresfrist eingehalten werden kann. Diese Ausnahmen gelten genauso für selbst hergestellte Gebäude, es sei denn, das Haus wurde innerhalb der letzten 10 Jahre vermietet. Dann steht die Befreiung von der Immobiliensteuer nur anteilig zu. 

Hier weist Herr Mag. Paul Tiefling unter anderem noch darauf hin, dass Österreicher, die im Ausland eine Immobilie kaufen und sie wieder verkaufen wollen, mit einer Doppelsteuerung der Immobilienertragsteuer rechnen müssen.

In allen Fällen ist es empfehlenswert, sich vor Anschaffung oder Verkauf einer Immobilie Unterstützung von einem Steuerberater einzuholen, um Fehler zu vermeiden und sich Kosten zu sparen. Sollten Sie weitere Rückfragen zu dem Thema haben, kommen Sie gern auf uns zu.