Privatverkauf einer Immobilie

Eine Goliath-Aufgabe

Seine Immobilie privat verkaufen zu wollen bringt so einige Herausforderungen mit sich. Nichts desto trotz versuchen sich viele dieser Aufgabe selber zu stellen, um es auf eigene Faust zum Erfolg zu bringen. Dabei werden jedoch viele entscheidenden Parameter für den Verkauf unterschätzt. 

Schnell einmal ein paar hübsche Fotos schießen, eine knackige Objektbeschreibung hinzuzufügen und die Immobilie auf das gewünschte Onlineportal stellen: Hier fangen bereits die Schwierigkeiten an: Wie stelle ich mein Eigenheim am besten auf Fotos dar? Zu welchem Preis darf ich die Immobilie verkaufen? Welche Unterlagen benötige ich? Wie verläuft die Organisation mit potentiellen Käufern und wie kommt man zu einem Abschluss? 

In den folgenden Absätzen erwähnen wir die wichtigsten Punkte die bei einem Privatverkauf berücksichtigt werden müssen! 

Ermittlung des richtigen Marktpreis

Besonders wichtig ist es den wahren Marktpreis der Immobilie herauszufinden. Denn wer den Preis seiner Immobilie zu hoch schätzt, riskiert möglicherweise extreme Preissenkungen was wiederum dazu führen kann, dass die Immobilie am Ende unter dem Marktwert und erst nach sehr langer Zeit verkauft wird. Dasselbe trifft auch zu wenn man die Immobilie unter ihrem Wert anbietet. Hier kann es schnell zum Verlust von Marktwerten kommen. Wer den realen Marktwert wissen möchte, benötigt Geschick und Marktkenntnis. Dabei muss man viele Faktoren berücksichtigen: Wohnfläche, Nutzfläche, Sonderflächen, Grundstücksgröße, Qualität und Ausstattung des Objektes. Im Zuge dessen ist es wichtig sich nicht von persönlichen Komponenten beeinflussen zu lassen, sondern sich dem reellen Wert seiner Immobilie bewusst zu werden. Da man als Privatverkäufer nicht auf eine umfassende Datenbank zugreifen kann, bleibt nur sich die Preise vergleichbarer Immobilien in der Gegend anzuschauen. Am besten ist es sich dennoch Rat bei einem Experten zu holen und seine Immobilie professionell bewerten zu lassen.

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Bereitstellung aller Unterlagen

Wer seine Immobilie privat verkaufen möchte, muss zudem auch noch dafür Sorge tragen, dass alle nötigen Unterlagen bereitgestellt werden. Denn für den Fall, dass wichtige Unterlagen fehlen, kann sich die Verkaufsabwicklung in die Länge ziehen. Außerdem ist es wichtig die Dokumente zu digitalisieren, damit potentielle Käufer diese an Ihre Banken oder Kreditinstitute weiterleiten können. Diese Aufgabe ist einerseits kostspielig und andererseits extrem zeitaufwändig. 

Anbei die wichtigsten Dokumente, die für den Privatverkauf notwendig sind:

• ​Energieausweis (nicht älter als 10 Jahre)
• Akkurater Grundriss mit richtigen Maßangaben
• Wohnflächenberechnung
• Grundbuchauszug
• Betriebskosten inkl. Rücklagen
• Heizkostenabrechnung
• Fertigstellungsanzeige / Benützungsbewilligung
• Nutzwertgutachten
• Flächenwidmungsplan
• Aufschließungskosten an Gemeinde
• Bebauungsbescheid MA 64
• Kontaminierung
• Verdachtsflächenkatastar
• Baurecht
  

Bei Wohnungen: 

• ​Wohnungsgutachten, Eigentümervertrag, Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Förderungen, Denkmalschutz-Nachweis, Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen 

Vermarktung par excellence

Der Preis steht fest und alle Dokumente sind gesammelt? Dann fehlt nur noch die Vermarktung der Immobilie. Doch hier beginnt die nächste Hürde für Privatverkäufer: Wer ist meine Zielgruppe? Wo kann ich meine Immobilie am besten vermarkten und wie erreiche ich auf einfachste Weise die richtigen Kunden? 

In Österreich gibt es etliche Immobilienportale, um dort sein Eigenheim zu inserieren. Meistens muss man dabei mit Kosten rechnen, abhängig von der Reichweite, Größe und Sichtbarkeit des Portals. Oft gibt es die Möglichkeit sich für verschiedene Pakete zu entscheiden. Dabei sollte man jedoch bedenken, dass je länger eine Immobilie auf dem Portal ist, desto weiter nach hinten rückt diese und die Aufmerksamkeit sinkt stetig.

Nichts desto trotz sollte man bei der Vermarktung auch auf andere Kanäle setzen und diese gegebenenfalls richtig abwägen. 

Doch zur perfekten Vermarktung der Immobilie sind ansprechende Bilder ein Muss. Mit den neuesten Smartphones gelingt schnell einmal ein hübsches Bild. Jedoch sollte man hierbei auf den richtigen Winkel, die Beleuchtung und die Nachbearbeitung achten. Um neben den professionellen Inseraten von Maklern nicht unterzugehen ist es ratsam einen Fotografen als Unterstützung herbeizuziehen, was sehr kostspielig werden kann.  

Weiterhin ist die Immobilienbeschreibung nicht zu unterschätzen. Wer hier schon anhand eines Exposés alle wichtigen Punkte nennt, spart sich lange Gespräche mit möglichen Interessenten. Folgende relevante Informationen sollten dabei nicht vergessen werden: 

• ​Lage
• Größe der Immobilie und des Grundstücks
• Zustand
• Anzahl der Zimmer & Bäder
• Ausstattung
• Aussagekräftige Fotos
  
  

Bei Engel & Völkers werden professionelle Grundrisse, wie auch ein Lageplan mit Windrose erstellt, damit überzeugen wir durch Professionalität und Struktur.

Kommunikation gekonnt führen

Sobald die ersten Anfragen von Interessenten eintreffen, sollten diese so schnell wie möglich und sorgfältig bearbeitet werden. Hier wird oft nach näheren Informationen zur Immobilie gefragt, wie auch nach Terminvereinbarungen für eine mögliche Besichtigung. Dabei ist es schwierig echte Interessenten von neugierigen Nachbarn zu unterscheiden. Die gesamte Kommunikation kann telefonisch oder schriftlich erfolgen, wichtig hierbei ist jedoch immer erreichbar zu sein und auf mögliche Fragen gekonnt reagieren zu können. Somit ist ein Privatverkauf nichts für Personen, die ungern telefonieren oder einen einnehmenden Job haben, der viel Zeit erfordert. 

Besichtigungen professionell gestalten

Sobald sich die ersten Interessenten gemeldet haben ist es wichtig einen perfekten ersten Eindruck bei der Besichtigung zu machen. Genau dieser Part des Verkaufsprozesses ist nicht zu unterschätzen. Dabei sollte man unbedingt objektiv bleiben und daher auch persönliche Gegenstände und überschüssige Dekoartikel entfernen. Besonders wichtig ist es, dass alle Möbel an ihrem Platz stehen. 

Weiterhin sollte eine Immobilienbesichtigung sehr genau geplant sein. Dabei gilt es folgendes zu beachten: In welchem Raum erfolgt der Start und in welchem das Ende der Besichtigung? Wann ist der beste Zeitpunkt? Und welche Details und Anekdoten können erzählt werden? Ebenso darf der Zeitaufwand für eine Besichtigung nicht unterschätzt werden. Denn danach sollte unbedingt der Kontakt zum Interessenten gepflegt werden, sodass man bei jeglichen Fragen zur Verfügung steht. 

Vertragsabschluss absolvieren 

Sobald die Kaufpreisverhandlung ansteht und ein Angebot eingegangen ist, kann diese nun telefonisch, persönlich oder per E-Mail stattfinden. Meist haben Käufer eine ganz andere Vorstellung vom Wert einer Immobilie. Daher wird oft versucht den Preis zu drücken. Hier erfordert es viel Geduld und Durchhaltevermögen. Wichtig ist es sich hier ausreichend gute Argumente zurecht zu legen, um den Preis zu rechtfertigen. Dieser Part des Verkaufs ist für viele der anstrengendste und schwierigste, denn das Risiko, die Immobilie schlussendlich unter seinem Wert zu verkaufen, besteht. Wichtig ist es, sachlich und neutral zu bleiben, um die Immobilie zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. 

Auch die Bonität des Käufers muss vorab unbedingt geprüft werden. Sofern der Interessent die Immobilie finanzieren kann, folgt der Notartermin. Der Kaufvertrag sollte daraufhin mit dem Notar geklärt und bis ins Detail geprüft werden. Denn nicht selten kommt es zu Nachverhandlungen, für die genug Zeit eingeplant werden muss. 

Sobald der Vertrag abgestimmt ist und von beiden Parteien unterschrieben wird, folgt die Immobilienübergabe. Dafür treffen sich Käufer und Verkäufer zur Unterlagen- und Schlüsselübergabe. Hier wird ein Übergabeprotokoll erstellt, welches schlussendlich von beiden gegengezeichnet wird. 

Der Privatverkauf einer Immobilie ist möglich, doch bedarf es viel Zeit und Geduld und es nimmt auch einige Kosten in Anspruch. Das sollte keineswegs unterschätzt werden. Hier gilt es abzuwägen ob man sich nicht doch lieber für einen professionellen Makler entscheidet. 

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