Das Hochhaus als Wohnalternative - eine exklusive Studie von Engel & Völkers Wien

Das Leben in Wohnhochhäusern war in Wien lange Zeit unpopulär und stand nicht im Fokus der hiesigen Wohnungswirtschaft. Während in anderen Metropolen das Hochhaus sich mehr und mehr als alternative Wohnform entwickelte, wenn auch vielfach im sozialen Sektor, so hielt man sich in Wien lange Zeit zurück mit der Entwicklung solcher “Wohntower”. Erst zur Jahrtausendwende rückte das Wohnhochhaus in den Fokus der Wohn- und Bauwirtschaft. Ein wesentlicher Grund für diese Entwicklung liegt in dem zunehmenden Bevölkerungswachstum sowie an der grundsätzlichen Frage nach urbanen Lebensformen und Attraktivität der Stadt. Themen wie die soziale sowie ökonomische Nachhaltigkeit dieser Gebäudeform kamen in den letzten Jahren vermehrt dazu. Die Covid-19-Pandemie hat das Thema nun erneut auf die Diskussionsplattform gebracht. Die Medien berichten von einem Wandel der Lebensform und damit auch von bevorzugten Lebensmittelpunkten. Hierbei handelt es sich um Homeoffice bis zum Wunsch von mehr Freiflächen ganz gleich ob auf dem Balkon oder in dem eigenen Garten.

Engel & Völkers Wien hat sich diesem Thema angenommen und im Rahmen einer exklusiven Studie mit einer dezidierten Kundenbefragung genauer analysiert, was die Wiener Bevölkerung heute vom Wohnen im Hochhaus hält. Welches die wesentlichen Kriterien für oder gegen eine Entscheidung wären und welche Faktoren eine große Rolle spielen. Dafür wurden über 200 Kunden nach Ihrer expliziten Meinung gefragt, welche in insgesamt sechs Teilen vorgestellt wird:

Wohnen im Hochhaus: 6-teilige Studie

Das Hochhaus als alternative Wohnform


Von den befragten Kunden haben bereits fast ein Drittel Erfahrungen mit dem Wohnen in einem Hochhaus gemacht und ein größerer Teil der Befragten spricht sich für das Wohnen im Hochhaus aus. Für Sie war vor allem der Ausblick ausschlaggebend. In Metropolen sind selten reine Wohnhochhäuser zu finden. Meist sind die ersten Stockwerke geprägt durch gewerbliche Nutzung. Ob durch Handelsflächen, Restaurants, Büroflächen oder sportliche Einrichtungen. Diese Mischnutzung sagte vielen der Befragten sehr zu. Sie präferieren die kurzen Wege, ob zur Arbeit, dem Supermarkt oder der Sporteinrichtung. Hier kann das Hochhaus seine Rolle als “Multitalent” in der Metropole voll ausspielen.


Hochhäuser sind geprägt von der Aggregation zahlreicher Wohn- und teilweise auch Gewerbeeinheiten auf engem Raum. Ganz besonders die Menge an Wohneinheiten und damit auch die Anzahl der Bewohner scheint laut Studie ein wesentlicher Beweggrund gegen das Wohnen im Hochhaus zu sein, gegen welche sich nur 47% der Befragten aussprachen. Die Teilnehmer der Studie stören sich an der Anonymität und dem unpersönlichen Nebeneinander. Weiterhin nannten die Befragten die Nutzung eines Aufzuges als lästig und erwähnten häufig die mögliche Brandgefahr und deren Folgen als Grund sich gegen das Wohnen im Hochhaus auszusprechen.


Zusammenfassend spricht sich die überwiegende Mehrheit für das Wohnen im Hochhaus als alternative Wohnform aus und das, obwohl diese Wohnform erst seit der Jahrtausendwende in Wien an Popularität gewann. Die Gründe für oder gegen eine Entscheidung des Hochhauses als Wohnalternative sind vielfältig: die Anonymität aufgrund der Aggregation von vielen Menschen auf geringer Grundfläche, der Ausblick oder die kurzen Wege zum Einzelhandel, Sporteinrichtungen oder Restaurants sind nur einige davon.  

“Lage Lage Lage” auch relevant für die Entscheidung zum Wohnen im Hochhaus?


Einer der wesentlichen Treiber für das Wohnen im Hochhaus ist der stetige Zuzug aus den ländlichen Regionen in die Stadt. Diese Entwicklung hat sich zu einem Trend entwickelt der vielfältige Gründe hat. Die lokale Ökonomie hat sich die letzten Jahrzehnte von einer Industrie- zu einer Dienstleistungsgesellschaft gewandelt. Diese Dienstleistungsindustrie sucht sich meist die Metropolregionen als bevorzugten Standort aus, da hier das Angebot an passenden Fachkräften am größten ist. Auf der anderen Seite scheuen die Menschen zunehmend lange Anfahrtswege zur Arbeit und bevorzugen das Wohnen nah am Arbeitsort. 

Die Verquickung beider Trends erhöht den Wohndruck in den Metropolen seit Jahren stetig. Mit dem steigenden Wohndruck nehmen die Entwicklungspotentiale der Städte ab. Aktuell liegen in Metropolen die Entwicklungspotentiale pro Einwohner bei teils unter 10 m², wohingegen ländliche Regionen mit über 25 m² deutlich größere Potentiale aufzeigen. Dies bedeutet, dass auf wenig Grundfläche viel Wohnraum geschaffen werden muss und somit eine weitere Verdichtung unumgänglich ist. Dafür bieten sich Hochhäuser als Alternative mit wenig Flächenverbrauch und viel Wohnfläche geradezu an. Dennoch hat auch ein Hochhaus einen gewissen Flächenbedarf der in verdichteten Metropolen erst einmal durch das passende Grundstück gedeckt werden muss. 

In von Altbauten geprägten Metropolen wird dieser Altbaubestand durch klare Auflagen geschützt welche eine Hochhausentwicklung meist unmöglich machen. Diese Aspekte stellen Stadtentwickler und Bauträger vor große Herausforderungen. In der Studie von Engel & Völkers Wien haben fast 80% der Befragten angegeben, dass die Lage des Hochhauses ein entscheidender Faktor für ihre Wohnortwahl ist. Dies ist nicht verwunderlich, da die Bedeutung der Lage bei der Entscheidung für ein Einfamilienhaus oder Apartment ähnlich hoch ist.

 Wien
- Wäre die Lage des Hochhauses für Sie entscheidend?

Bei der Frage nach der konkreten Lage haben die Befragten ebenfalls eine klare Priorität. Würden sie sich für das Wohnen im Hochhaus entscheiden, dann würden ca. 55% eine Lage in den Innenbezirken 1-9 bevorzugen. Allerdings sprechen sich auch 28% für eine Lage in den Außenbezirken 10-19 und 17% für eine Lage in den Bezirken 21, 22 und 23 aus. Dass die Lagen in den Innenbezirken eine größere Anziehung haben ist auf das bereits zu Beginn erwähnte Phänomen der priorisierten Kombination aus leben in der Nähe der Arbeitsstätte aber auch von Kultur- und Einkaufsmöglichkeiten zurückzuführen. 


Diese haben in den Innenbezirken eine deutlich größere Dichte. Die Studie belegt, dass das Hochhaus auch in den anderen Bezirken seine Daseinsberechtigung hat. Es ist vielfach zu beobachten, dass wachsende oder neu entstehende Bezirkslagen gerade durch Hochhäuser an Attraktivität gewinnen und diese häufig als “First Mover” Anziehungspunkte darstellen. Mit ihrem Mix aus Wohnen, Arbeiten, Gastronomie und Einkaufsmöglichkeiten unter einem Dach bieten Hochhäuser eine attraktive Wohnlage.

 Wien
- Welchen Bezirk würden Sie bevorzugen?

Die COVID-19 Pandemie hat diesen Trend zwar nicht gebrochen aber die Bedürfnisse der Menschen verändert. Während vor der Pandemie der Weg zur Arbeit und das Leben nah an attraktiven Orten wie Kultur- oder Einkaufseinrichtungen wichtig war, so verlagert sich der Bedürfnisschwerpunkt nun zusehends und gezwungenermaßen auf die eigenen vier Wände. Damit wächst der Bedarf an Platz und Freiflächen. Beides ist in den verdichteten Innenstädten und erst recht in Hochhäusern nur schwer zu finden. Somit wächst die Nachfrage nach Objekten in den Vororten und auf dem Land. Einige sprechen bereits von der “Renaissance der Vororte”. Wer nun aber glaubt, dass dadurch die Attraktivität der Metropolen abnimmt, der täuscht. 


Der Trend zur “Stadtflucht” ist bei gewissen Gruppen wie den Familien besonders ausgeprägt und bei anderen Gruppen wie zum Beispiel jungen Menschen oder Singles weniger. Die Metropole wird attraktiv bleiben und durch weiteren Zuzug neuen Wohnraum benötigen. In diesem Zusammenhang wird das Hochhaus als Wohnalternative in Wien auch weiterhin eine wichtige Rolle spielen und an Profil gewinnen. Das Hochhaus, gepaart mit einer integrierten Stadtentwicklung und ganzheitlichen Konzepten die Wohnraumnachfrage, Flächenerschließung, den Verkehr, die Umwelt oder auch soziale Belangen einbeziehen, kann eine Wohnalternative der Zukunft darstellen, um zukunftsfähige und lebenswerte Räume in der Metropole zu schaffen. “Lage, Lage, Lage” ist also auch für das Hochhaus ein entscheidendes Kriterium. Infrastrukturparameter und künftige urbane Lebenskonzepte dürfen dabei aber nicht außer acht gelassen werden.

Was macht das Wohnen im Hochhaus attraktiv?​


Wie bereits in den vorherigen Kapiteln erläutert war das Wohnhochhaus lange unpopulär und stand nicht im Fokus der Wiener Wohnungswirtschaft. In anderen Metropolen hingegen lag das Wohnhochhaus bereits im Trend und setzte sich klar von dem bisherigen Image der Wohnalternative für sozial schwache Gesellschaftsschichten ab. Nun stellt sich die Frage was diesen Wandel herbeigeführt hat. In den vorherigen Kapiteln wurde bereits erläutert, dass ein Großteil der Befragten sich das Wohnen im Hochhaus als Wohnalternative gut vorstellen könnte.

Dabei spielen die Lage und Attribute wie der Ausblick eine große Rolle. Auch wenn die Aggregation von vielen Menschen auf engem Raum als eher nachteilig angesehen wird, so finden ein Teil der Befragten die Anonymität als Vorteil. genau hier setzen die Architekten der Neuzeit an. Sie wollen durch neuartige Architektur den Hochhäusern das Image der anonymen und schmutzigen Hochhaussiedlungen nehmen. Moderne Hochhäuser sollen eine gelungene Symbiose aus dem Flair der Metropole, der Individualität ihrer Bewohner und deren Sinnen nach Privatsphäre widerspiegeln. Es entsteht also keine Massenware, sondern vielfältige Wohnungstypen für die unterschiedlichen Ansprüche der Bewohner - egal ob für die Familie mit Kindern, dem älteren Ehepaar oder dem Single.
 

In der Studie von Engel & Völkers Wien zum Wohnen im Hochhaus als alternative Wohnform in der Metropole wurde explizit nach den gewünschten Annehmlichkeiten gefragt, welche das Wohnen im Hochhaus attraktiv machen würden. Dabei hat sich ein Großteil der Befragten für Einkaufsmöglichkeiten, Fitness- und Wellnessangeboten sowie für Gastronomie entschieden. Auch eine 24 Stunden besetzte Lobby steigert das Wohngefühl.

 Wien
- Welche Annehmlichkeiten sind für Sie interessant?

Einen entscheidenden Unterschied gibt es bei der Wahl der Annehmlichkeiten in Österreich und insbesondere in Wien. Während es beispielsweise im angelsächsischen Raum üblich ist Dienstleistungen, wie Concierge, eine besetzte Lobby, integrierter Gym oder sogar das Schwimmbad zusätzlich zu den allgemeinen Betriebskosten auf die Eigentümergemeinschaft umzulegen, so scheuen bei uns viele genau diese Kosten. Die Interessenten bevorzugen das externe Angebot wie ein Fitnessstudio im Haus oder in der direkten Nachbarschaft welchem Sie wahlweise beitreten können oder eben auch nicht. Dies stellt Entwickler vor eine besondere Herausforderung und führt damit zu der Fragestellung: wie kann ich zusätzliche Annehmlichkeiten bieten ohne die laufenden Betriebskosten zu stark zu belasten?



In den vorherigen Ausführungen wurde auf die Bedürfnisse der Menschen in Bezug auf das Wohnen im Hochhaus eingegangen. Daraus hat sich eine Zielgruppe kristallisiert welche klar das Wohnen in der Metropole mit all ihren Vorteilen bevorzugt. Dazu gehören selbstverständlich auch kurze Wege. Da das Auto in der Metropole nicht nur durch die gesellschaftliche Diskussion und den allgemeinen Trend, sondern auch zunehmender Regulierung immer mehr an Bedeutung verliert, nimmt die Bedeutung öffentlicher Verkehrsmittel stark zu. Dieser Trend wird in der Studie klar belegt. So geben 58% der Befragten der Verkehrsanbindung mit einer 1 die höchste Bewertung und 23% eine Bewertung von 2. Somit messen insgesamt rund 81% der Befragten der Verkehrsanbindung eine sehr hohe Priorität an.

 Wien
- Wie wichtig ist Ihnen die Verkehrsanbindung durch eine U-Bahn?

Die ausschlaggebenden Faktoren welche das Wohnen im Hochhaus attraktiv gestalten richten sich also klar nach der fokussierten Zielgruppe. Die Zielgruppe bevorzugt das Leben der “kurzen Wege” und die Nähe zu, aus ihrer Sicht, attraktiven Orten wie Kultur- und Gesellschaftseinrichtungen sowie dem Arbeitsplatz. Da sie die weiten Wege scheuen, hat die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr eine große Bedeutung.



Muss es das eigene Büro im Wohntower sein? Welche Gewerbe wünscht sich die Zielgruppe unter einem Dach?

Gemischte Nutzung im Hochhaus - was gehört alles unter ein Dach?


Bereits aus den vorhergegangenen Kapiteln hat sich häufig die Frage nach einer gemischten Nutzung von Wohnen und Gewerbe unter einem Dach gestellt. Weltweit und insbesondere im deutschsprachigen Raum ist ein Trend zur gemischten Nutzung festzustellen. Während auch hier die Amerikaner oder Asiaten schon lange eine Vorreiterrolle einnehmen, so setzt sich diese Mischform zunehmend bei Neubauten auch hierzulande durch. Mischform bedeutet nicht nur ein Wohntower mit Einzelhandel oder vereinzelter Gastronomienutzung. Eine Mischform zeichnet sich durch einen hohen Anteil an Büro-, Hotel- und Wohnnutzung aus. Die zunehmende Flächenknappheit und der große Bedarf an Wohnfläche in den Metropolen zwingt die Projektentwickler umzudenken. Anstatt reiner Bürotower, sogenannter single-use-Projekte, rücken nun die multi-use-Projekte oder Mischnutzungen in den Fokus. 

Gerade in der COVID-19 Pandemie, in der das Home Office immer mehr an Bedeutung gewinnt und die Unternehmen Ihre Bürostrategien überdenken, wird eine solche Mischnutzung zu einer gefragten Alternative. Die single-use-Projekte entsprechen vielfach dem Investorenwunsch, da sie leichter zu verwalten sind. Aber auch diese Einstellung ändert sich. Zwar scheuen die Investoren den Mehraufwand in der Verwaltung eines gemischt genutzten Hochhauses, allerdings lernen sie auch die Diversifikation des Risikos sowie das Wertsteigerungspotential eines solch gemischt genutzten Towers zu schätzen.

Die Mischform muss nicht nur aus Büro- und Wohnnutzung bestehen. Die Kombination aus Hotel und Wohnen ist ähnlich attraktiv. Gerade im hochpreisigen Segment schätzen die Kunden die Mischung aus der eigenen Wohnung und dem Service eines Hotels. Ob es darum geht eigene Gäste dort unterzubringen oder die Dienstleistungen, wie Catering, Spa oder Concierge zu nutzen. Von dem einfachen Nebeneinander im Hochhaus kann diese Form der Mischnutzung bis zum hotelgemanagten Apartment gehen. Verschiedene exklusive Hotelgruppen, wie z.B. das Mandarin Oriental, welches ein solches Konzept aktuell in Wien umsetzt, machen es vor.

Ein weiterer positiver Aspekt dieser Mischform ist, dass die Nutzung der unteren Etagen für das Wohnen meist unattraktiv sind. Dies hat auch die Studie von Engel & Völkers Wien ergeben, bei welcher ein Großteil der Befragten einen besonderen Vorteil des Hochhauses im Ausblick sahen. So können in der Mischform die unteren Etagen für Einzelhandel, Büro oder die Hotelnutzung in Anspruch genommen werden und die oberen Etagen für attraktive Apartments mit Fernsicht.

Eine Herausforderung aber bleibt: Wie trennt man die Nutzergruppen so, dass die Privatsphäre jedes Einzelnen gewahrt, das Interesse des Hotelbetreibers, der Büroflächennutzer oder der Gastronomen sich im Bau widerspiegelt. Denn gerade das Thema der Privatsphäre war für knapp 80% der Befragten (Bewertung mit einer 1) in der Studie entscheidend für die Wahl des Hochhauses als Wohnalternative.
 Wien
- Wie wichtig ist Ihnen Privatsphäre?

Dass Hotelgäste, Büronutzer und Wohnungsmieter sich nicht in die Quere kommen ist ein entscheidender Erfolgsfaktor der Mischnutzung. Eine Lösung kann z.B. sein, das Entrée der verschiedenen Nutzungsformen auf mehreren Etagen zu verteilen und getrennte Zugänge und Lobbies zu planen. Auch die technologische Weiterentwicklung im Bau von solchen Towern hilft. So ist es heute möglich durch intelligente Aufzugssysteme und Türsteuerungen bestimmten Gruppen nur Zugang zu bestimmten Bereichen zu gewähren. Dies geht sogar so weit, dass Hauszugänge mit einer App gesteuert werden. So kann ich als Wohnungsnutzer meine Gäste per App in das richtige Stockwerk lotsen.


Es verwundert nicht, dass auch ein Großteil der Befragten in der Studie angaben, dass sie eine gemischte Nutzung nicht stören würde. Nur 6% der Befragten sprachen sich gegen die Mischnutzung mit Büroflächen aus, knapp 22% waren sich unsicher, wohingegen fast 72% angaben sich von einer Büronutzung nicht stören zu lassen.

 Wien
- Würde Sie eine gemischte Nutzung mit Büros im Wohnturm stören?

Ausstattungsmerkmale des Wohnen im Hochhaus


Nachdem intensiv auf die makro- und mikroökonomischen Details eines Wohnhochhauses eingegangen wurde, wurde untersucht was die Befragten der Studie dazu bewegt sich für das Hochhaus als Wohnalternative zu entscheiden.

Bei den gewünschten Ausstattungsmerkmalen machen die generellen Trends kein Halt vor dem Wohnhochhaus. Wie bereits in den vorangegangenen Kapiteln erläutert hat die Coronapandemie den Blick der Menschen für die eigenen vier Wände deutlich geschärft. So ist der generelle Trend nach mehr Wohnraum pro Person noch weiter gestiegen, um Bedürfnissen wie dem Homeoffice, dem Sport zu Hause oder mehr Platz für z.B. die Kinder, gerecht zu werden. Seit den 1970’er Jahren hat sich der Flächenbedarf pro Person in Österreich fast verdoppelt und liegt heute bei rund 45,3 m² (Quelle: Statista 2021). Die Metropole ist und bleibt Anziehungspunkt für junge Menschen, Singles oder kinderlose Paare, während es die Familien zunehmend in die Vororte oder auf das Land zieht. Wie bereits erläutert sind die wesentlichen Treiber die Preise, die Möglichkeit nach Freiluftflächen und das Platzangebot. So ist nicht verwunderlich, dass sich fast 22 % der Befragten in der Studie von Engel & Völkers Wien sich für einen Flächenbedarf von 50-80m²ausgesprochen haben, jedoch 48% und damit der größte Teil der Befragten, einen Bedarf von bis zu 130 m² für sich sehen. Lediglich 24 % geben einen Bedarf von mehr als 130 m² an. Dieses Ergebnis spiegelt die Bedürfnisse der erwähnten Zielgruppen wider.

 Wien
- Welche Wohnungsgröße würden Sie bevorzugen?

Die BUWOG mit Ihrem beeindruckenden Vorzeigeprojekt, dem “Marina Tower” im 2. Bezirk in Wien, steht hier sinnbildlich für den Bedarf der unterschiedlichen Zielgruppen und der modernen Form des Hochhauses. Wie in den Kapiteln 3 und 4 erwähnt zieht auch die BUWOG ein sogenanntes Multi-Use-Projekt vor, welches zur Steigerung des Wohnkomforts beiträgt. So finden sich in den unteren Etagen, neben einem Café, einem Ärztezentrum weitere Annehmlichkeiten wie Supermarkt, Fitnesszentrum und sogar ein Conciergeservice. Die Wohnungen sind von 45 bis 140m², bis hin zu Penthäusern von 200 bis 295 m² konzipiert. Während die erstgenannten Wohnungen den Bedarf der klassischen Zielgruppe decken, spiegeln die Penthäuser die Bedürfnisse einer exklusiven Käufergruppe wider. So wurde bei den Penthäusern neben der Größe vor allem auf gehobene Ausstattungsmerkmale geachtet.


Neben der Größe gaben die Befragten in der Studie auch klar priorisierte Ausstattungsmerkmale an welche für sie wichtig sind. Dabei belegt den ersten Platz die Möglichkeit zur Beschattung und eine Klimaanlage. Darauf folgen auf Platz zwei das Smart Home und auf Platz drei die Freifläche wie ein Balkon oder eine Terrasse. Da Wohnungen in einem Hochhaus selten natürlich vor der Sonne und Wärme geschützt werden, wie zum Beispiel durch Bäume, ist der Wunsch nach künstlicher Beschattung und Klimatisierung nachvollziehbar. Das Smart Home entgegen entspricht dem aktuellen Trend der Digitalisierung unseres Alltages. Man kann inzwischen Funktionen seines Wagens und vieler anderer Alltagsdinge mit dem Smartphone steuern. Da liegt der Wunsch nach einem digitalen Zuhause nicht fern. Neben Annehmlichkeiten wie der automatischen Steuerung der Klimatisierung oder des Lichtes hat eine solche Applikation auch die Möglichkeit zum Energiesparen und erhöht den Komfort und das Sicherheitsempfinden der Bewohner.


Neben den Annehmlichkeiten stellt sich auch immer wieder die Frage nach dem wichtigsten Raum in der Wohnung. Auch dieser Frage ist die Studie zum Wohnen im Hochhaus als alternative Wohnform von Engel & Völkers Wien nachgegangen. Die Befragten gaben dabei an, dass Ihnen das Wohnzimmer am wichtigsten sei. Dicht darauf folgte das Esszimmer. Aus der Befragung ging auch hervor, dass die offene Wohnküche immer mehr an Beliebtheit gewinnt. Die Kombination aus Küche, Esszimmer und/ oder Wohnzimmer findet immer mehr Beliebtheit. Die Gründe für diesen Trend sind vielfältig. Zum einen gewinnt das Kochen als Lifestyle-Aspekt, bei dem gern auch mit Freunden und Familie gekocht wird, immer mehr an Bedeutung. Zum anderen wird das Kochen mehr und mehr als Event gesehen und weniger als lästige Tat im Hintergrund. Die Kombination der Räume ist daher die logische Schlussfolgerung. Als dritte Priorität gaben die Befragten eine Freifläche wie Balkon oder Terrasse an.


Schon lange ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden groß in Österreich. Die COVID-19 Pandemie, die niedrigen Zinsen und fehlende Anlagealternativen verstärken diesen Trend. So wünschen sich heute über 70% der Österreicher die eigenen vier Wände im Eigentum. Dies spiegelt auch die Studie von Engel & Völkers wider.

 Wien
- Würden Sie in einem Hochhaus eher Mieten oder Kaufen?

Hier geben fast 60 % der Befragten an die Wohnung oder das Appartement im Hochhaus lieber kaufen zu wollen. Was viele jedoch vom Kauf abhält ist zum einen das fehlende Eigenkapital und zum anderen die stark gestiegenen Preise. Bei Engel & Völkers wurden in den vergangenen Monaten m² Preise von 5.000 -9.000€ m² erzielt je nach Stockwerklage im Hochhaus. In den höheren Stockwerken lagen die Preise bei 12.000 - 15.000 € den m² und bei den absoluten Premiumprodukten z.B. bei Penthäusern wurden sogar Preise von bis zu 25.000 € den m² erzielt. “Der Preisanstieg in der Metropole hat somit auch vor den Hochhäusern nicht halt gemacht und wird, wenn auch moderater, in den kommenden Jahren sich weiter nach oben entwickeln” meint Philipp Niemann, Geschäftsführer des Engel & Völkers Standortes in Wien. Ausschlaggebend sind wie bisher die Lage, die Qualität, Ausstattungsmerkmale und die weiteren in dieser Studie angesprochenen Variablen.

Nachhaltiges Wohnen im Hochhaus

Per se sind Hochhäuser nicht der klimafreundlichste Bautyp aber auch hier kann man einiges tun, um den ökologischen Fußabdruck zu verbessern. In der Studie von Engel & Völkers Wien zum “Wohnen im Hochhaus als alternative Wohnform” haben 43% der Befragten mit der Note 1 (auf einer Skala von 1 - 6) dem Thema Nachhaltigkeit eine sehr hohe Bedeutung beigemessen, 30% priorisierten das Thema mit einer 2. Somit gaben mehr als 70% der Befragten dem Thema Nachhaltigkeit im Hochhaus eine sehr hohe oder hohe Priorität.

 Wien
- Wie wichtig sind Ihnen nachhaltige Energiekonzepte?

Dies spiegelt die aktuelle gesellschaftliche Diskussion wider und zeigt welche Bedeutung das Thema Nachhaltigkeit hat.
Grundsätzlich haben Hochhäuser durch Ihre Agglomeration von vielen Menschen auf einem vergleichbar kleinen Raum und damit wenig Flächenverbrauch einen ökologischen Vorteil. Zum einen schont der niedrige Flächenverbrauch die Ressource Boden, zum anderen können die vorhandene Infrastruktur sowie die öffentlichen Verkehrsmittel optimal ausgenutzt werden. Weiterhin bleibt die Metropole kompakt und Kosten für den Energietransport sowie die Kosten für Infrastruktur werden deutlich reduziert. Bei dem Thema Nachhaltigkeit geht es nicht nur um Fragen wie Heizen, Kühlen, Beleuchtung und Fahrstühle. Aus der Makroperspektive müssen Themen wie die Mobilitätsplanung, Grünplanung und das soziale Gefüge sowie die graue Energie mit einbezogen werden.
Allein im Bauwesen liegt der Ressourcenverbrauch bei fast 60%. Schaut man auf den Energieverbrauchsanteil und den Anteil der Emissionen von bis zu 35% im Bauwesen wird schnell deutlich wie wichtig das Thema Nachhaltigkeit auch beim Bau von Hochhäusern ist. Bei Hochhäusern kommt es zu einem enormen Materialeinsatz. So ist es nicht verwunderlich, dass die Themen Leichtbautechnologie und die Recyclingfähigkeit der Materialien ganz oben auf der Agenda der Planer stehen. Dies geht soweit, dass sogar über Hochhäuser ganz aus Holz nachgedacht wird. Es entstehen weder Abfall noch Nebenprodukte und es wird keine zusätzliche Energie bei der Produktion benötigt. Holz besticht durch eine hohe Tragkraft und Stabilität bei vergleichsweise geringem Gewicht. Im Bayerischen Bad Aiblingen entstand ein Vorzeigeprojekt mit 8 Stockwerken mit Vorbildcharakter. So verwundert es nicht, dass gerade skandinavische Planer Holz als Material für Hochhäuser mehr und mehr in Betracht ziehen.

 

Sparen lässt sich aber auch beim Energieverbrauch im Gebäude. Neben den Klassikern wie dem Heizen oder der Beleuchtung stehen vor allem die Fahrstühle im Fokus der Planer. Sie sind rund um die Uhr in Betrieb und sind daher wahre Energiefresser. Aber auch hier reagieren die Hersteller. Moderne Systeme mit Energierückkopplung wie man es bei Hybridwagen gewohnt ist oder computergesteuerte Standby-Lösungen, werden bei neuen Anlagen eine größere Bedeutung erfahren.


 
Der wohl offensichtlichste Beitrag eines Hochhauses zur positiven Ökobilanz ist die Fassadenbegrünung. Der weltweite Klimawandel wird die Temperaturen steigen lassen was gerade und vor allem die Städte zu spüren bekommen werden. Durch wenig Grün und viele dunkle Oberflächen wie Gebäude und Verkehrswege heizen gerade diese sich in den warmen Monaten besonders auf. Hier kann die Begrünung von Hochhäusern Abhilfe schaffen. Zum einen durch die zusätzlich Verschattung und zum anderen können die Pflanzen die Temperatur im Umfeld um bis zu 2 Grad senken. Laut Angaben der Stadt Wien, welche sich bei diesem Thema als Vorreiter sieht, kühlt eine begrünte Fläche von rund 800 m² an warmen Tagen etwa soviel wie rund 75 Klimageräte in 8 Stunden Betriebsdauer. Somit kann das Hochhaus durch seine Lage in der Metropole mit seinem geringen Flächenbedarf bei nachhaltiger Bauausführung einen wesentlichen Beitrag zur Nachhaltigkeit und damit dem ökologischen Fußabdruck in der Metropole beitragen.

Summary


Das Hochhaus hat sich in den letzten Jahren in Westeuropa und damit auch in Wien zu einer echten Wohnalternative entwickelt. Galt das Hochhaus lange Zeit in Wien als bevorzugte Alternative für den sozialen Wohnungsbau und wurde so auch öffentlich wahrgenommen, während es in den USA und Asien als Standard in der Metropole galt, so kehrt sich diese Wahrnehmung in dem letzten Jahrzehnt stark um. Das Hochhaus gewinnt nicht nur an Bedeutung, um dem Wohndruck in den Städten zu begegnen, sondern weil es durch seine Kombination von Wohn- und Gewerbeflächen sowie einer guten Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel für seine Bewohner viele Annehmlichkeiten bietet. Dies hat die Studie zum Wohnen im Hochhaus als alternative Wohnform in der Metropole” von Engel & Völkers in Wien eindrucksvoll nachweisen können. Viele Wiener sprechen sich für diese Wohnform aus, äußern aber auch Wünsche, die den allgemeinen Wohntrends entsprechen. 


Neben der Lage des Hochhauses äußerten die Befragten klare Vorstellungen für das Wohnen im Hochhaus. So spielen neben der Privatsphäre auch die Möglichkeit zum Einkaufen, dem Sport, Restaurants oder anderen Annehmlichkeiten wie einem Conciergeservice eine wichtige Rolle. Als gutes Beispiel für ein stimmiges Konzept kann hier das Projekt “Marina Tower” der BOWOG im 2. Bezirk angeführt werden. Die gemischte Nutzung kann sogar die Integration eines Hotels umfassen welches Services für die Bewohner anbietet bis hin zu eigen gemanagten Apartments. Während solche Mischkonzepte in der Vergangenheit häufig an den Investoren gescheitert sind, welche einfach zu managende Projekte wie den reinen Bürotower bevorzugten, so wandelt sich das Bild. Zunehmend erkennen auch die Investoren den Vorteil von Mischnutzungen und der damit einhergehenden Diversifikation Ihres Risikos sowie des Wertsteigerungspotentials von wohngenutzten Gebäuden - und das trotz des größeren Verwaltungsaufwands.


Bei den Befragten spiegeln die Ausstattungswünsche die allgemeinen Wohntrends wider. Ob es der gestiegene Flächenbedarf ist, das Smarthome oder der Wunsch nach mehr Freifläche wie Balkone, welcher durch die Coronapandemie noch deutlich verstärkt wurde. Auch im Hochhaus wollen die Befragten das Apartment lieber besitzen als mieten. Dieser Trend zum Wohneigentum ist ungebrochen und somit auch auf das Hochhaus übertragbar. Schlussendlich darf der Aspekt der Nachhaltigkeit auch beim Hochhaus nicht vernachlässigt werden. Neue Baustoffe und Technologien erlauben es den ökologischen Fußabdruck auch von Hochhäusern deutlich zu verbessern. Das Hochhaus hat in Wien definitiv seinen Platz und seine Anerkennung gefunden. Die Bauträger haben diesen Trend bereits erkannt. Es bleibt also spannend welche Projekte in Zukunft das Stadtbild prägen werden.

Penthouses im Wohnhochhaus

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