Der deutsche Büroimmobilienmarkt erlebt derzeit ein interessantes Paradoxon: Während die Mieten für erstklassige Büroflächen kontinuierlich steigen, wächst gleichzeitig der Leerstand auf den höchsten Wert seit über einem Jahrzehnt. Diese scheinbar widersprüchliche Entwicklung offenbart einen Strukturwandel am Büroflächenmarkt, der sich zukünftig, vor allem in den deutschen Top-7-Städten, noch weiter verstärken könnte.
Der Büroflächenleerstand ist weiter angewachsen. In den A-Städten ist sie im zweiten Quartal 2025 von durchschnittlich 7,3% (Q1 2025) auf 7,8% im zweiten Quartal 2025 gestiegen. Diese Entwicklung spiegelt jedoch nicht etwa eine schwächelnde Nachfrage wider, sondern einen Wandel in den Ansprüchen der Mietinteressierten.
Unternehmen konzentrieren sich heute auf hochwertige, nachhaltige und flexibel gestaltbare Büroflächen in zentralen Lagen. Der Trend, sich bei einer Neuanmietung für kleinere, dafür aber hochwertiger ausgestattete Flächen zu entscheiden, hält an. Dass Mitarbeitende vielfach Homeoffice-Optionen nutzen, macht es möglich. Während sich Premium-Objekte in Top-Lagen also stärkster Nachfrage erfreuen, geraten daneben veraltete Bestandsimmobilien insbesondere in peripheren Standorten zunehmend unter Druck.
Entsprechend steigen die Mieten für erstklassige Büroflächen weiter an. Bei den Durchschnittsmieten führt Berlin mit 27,90 Euro/m² die deutsche Rangliste an, gefolgt von München (27,00 Euro/m²) und Frankfurt am Main (25,00 Euro/m²). Hamburg erreicht durchschnittlich 22,50 Euro/m², während Köln und Stuttgart mit jeweils 20,50 Euro/m² gleichauf liegen. Düsseldorf bleibt mit 19,50 Euro/m² der preisgünstigste Standort unter den deutschen A-Städten. Die rückläufigen Fertigstellungszahlen und sinkenden Baugenehmigungen dürften diesen Aufwärtstrend für die Miete hochwertiger Flächen zusätzlich verstärken.
Im Vergleich der ersten beiden Quartale in 2025 fällt auf, dass die Büroflächenumsätze im zweiten Jahresviertel deutschlandweit eine leicht nachlassende Dynamik aufweisen. Blick man jedoch auf das zweite Quartal des Vorjahres ist insgesamt eine Zunahme der Transaktionszahlen zu verzeichnen, insbesondere durch eine steigende Anzahl kleiner und mittlerer Vertragsabschlüsse. Für das Gesamtjahr 2025 geht Engel & Völkers Research von einem Bürovermietungsumsatz auf dem Vorjahresniveau aus. (11.8.25)
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