Der E-Commerce treibt den Markt für Industrie- und Logistikimmobilien weiter an. Im ersten Halbjahr 2025 wurde in Deutschland im Logistikbereich ein Flächenumsatz von rund 2,4 Millionen Quadratmetern erzielt. Sowohl Spitzen- als auch Durchschnittsmieten sind dabei in den meisten Märkten gegenüber 2024 gestiegen. Die höchste Durchschnittsmiete unter den deutschen Top-7-Städten verzeichnet nach wie vor München mit 8,80 Euro/m². Die übrigen Standorte rangieren zwischen 6,30 Euro/m² (Köln) und 7,50 Euro/m² (Berlin; Stand Q2/2025).
Die Mietsteigerungen sind vor allem auf die Flächenknappheit in urbanen Lagen, die anhaltend hohe Nachfrage durch E-Commerce und City-Logistik sowie auf steigende Bau- und Finanzierungskosten zurückzuführen.
Während die infrastrukturelle Anbindung schon immer ein Hop- oder Top-Thema für Logistikstandorte war, kommt der Frage nach Nachhaltigkeit und Energieeffizienz immer größere Bedeutung zu. ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) sind bei Mietentscheidungen in vielen Fällen ausschlaggebend geworden.
Heute werden zertifizierte Gebäude mit Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen und effizienter Gebäudetechnik bevorzugt – nicht nur aus regulatorischen Gründen, sondern auch wegen der steigenden Energiepreise und dem Wunsch der mietenden Unternehmen nach CO2-Reduktion. So ist ein hoher Standard etwa gemäß der Zertifizierungen LEED, BREEAM oder des deutschen Systems DGNB inzwischen nicht mehr „nice to have“, sondern Grundvoraussetzung für den langfristigen Erfolg einer Immobilie.
Die klassische Lagerhalle, in der Paletten per Gabelstapler bewegt werden, ist vielerorts Geschichte. Die Nachfrage nach Flächen, die für Automatisierung, Roboterlogistik und intelligente Lagerverwaltungssysteme geeignet sind, steigt rasant. Dies erfordert hohe Decken, belastbare Böden, eine spezielle Gebäudestruktur und eine leistungsfähige IT-Infrastruktur. Die Vorteile liegen auf der Hand: schnellere Abläufe, weniger Fehler, Bestände können in Echtzeit überprüft werden.
Angesichts der hohen Ansprüche geraten alte Flächen zunehmend unter Druck. In den Top-7-Städten gibt es viele Immobilien, die energetisch ineffizient und technisch überholt sind. Sie erfüllen weder ESG-Standards noch moderne Anforderungen an IT-Ausstattung oder Automatisierung. Ohne gezielte Investitionen in Technik, Energie und Gebäudestruktur steigt das Leerstandsrisiko und die Immobilie verliert an Wert.
Engel & Völkers Research geht fürs letzte Quartal 2025 sowie den Jahresanfang 2026 von einer weiter moderaten Belebung der Nachfrage nach Logistik- und Industrieflächen aus. Dabei dürften moderne, ESG-konforme Neubauten den Anstieg von Spitzen- und Durchschnittsmieten weiter verstärken. Besonders gefragt bleiben voraussichtlich Core-Objekte mit hochwertiger Ausstattung und nachgewiesener ESG-Konformität, die eine nachhaltige Wertentwicklung ermöglichen.
Wer die Zeichen der Zeit erkennt, klug neu investiert oder die Transformation seines Bestands vorantreibt, kann sich jetzt nicht nur attraktive Renditen, sondern auch einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil am Logistikimmobilienmarkt sichern. (2.9.25)