Wie kann ich meine Immobilie bewerten und zum bestmöglichen Preis verkaufen?

Sie möchten Ihre Immobilie in Aachen und Umgebung verkaufen und dafür den richtigen Kaufpreis (Verkehrswert) ermitteln? Dann gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Eine realistische Immobilienbewertung ist elementar dafür, dass Sie den optimalen Preis am Markt erzielen. Außerdem sorgen Sie so dafür, dass Banken den vollen Kaufpreis finanzieren. Wenn der Kaufpreis viel höher als die Bewertung durch die Bank ist, haben die Interessenten eventuell eine Finanzierungslücke und müssen von dem Kauf zurücktreten. 

Informationsmöglichkeiten:

1. Sachwertermittlung

2. Vergleichswertermittlung

3. Ertragswertermittlung

4. Grundstücksmarktbericht

5. Online Tools

6. Erfahrungswerte

Sachwertermittlung

Diese Methode wird in der Regel für Häuser angewendet. Als Grundlage dienen Eckdaten wie Baujahr, Brutto Grundfläche, Grundstücksgröße, Bodenrichtwert und Gebäudetyp. Diese Daten werden ergänzt mit der Qualität der Ausstattung und dem Jahr, in dem die Modernisierungen durchgeführt wurden. Aufgrund der Lebensdauer der unterschiedlichen Gewerke bekommen Sie einen Überblick über die Restnutzungsdauer der Immobilie. Ein Dach hat zum Beispiel eine durchschnittliche Lebensdauer von ca. 30 Jahren, eine Heizung nur ca. 15-20 Jahre. Zum Schluss wird der Wert noch über verschiedenen Koeffizienten korrigiert, abhängig von der Größe des Grundstücks, dem Gebäudetyp und der Lage. Es macht natürlich einen Unterschied, ob Ihr Haus sich in Aachen Laurensberg, Aachen Richterich, Aachen Soers oder einem anderen Ort in der StädteRegion Aachen befindet. Ein neutral Sachverständiger ermittelt den Wert in der Regel auf eine ähnliche Art, sowohl im Auftrag für Banken wie auch für potenzielle Käufer. Das lässt sich ein Sachverständiger aber auch sehr gut bezahlen, kostenlos ist solch eine Bewertung keineswegs.

Vergleichswertermittlung

Wie der Titel schon sagt, können Sie sich Immobilien mit ähnlichen Eckdaten anschauen (Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksfläche, Anzahl Zimmer, Lage usw.) und recherchieren, zu welchen Preisen diese Häuser oder Wohnungen angeboten wurden und zu welchem Zeitpunkt. Für die Angebotspreise können Sie zum Beispiel auf den gängigen Immobilienportalen vorbeischauen (was für Sie kostenlos ist) oder kostenpflichtige online Tools nutzen, die alle Immobilienanzeigen der letzten Jahre gespeichert haben. Bitte beachten Sie, dass Sie natürlich nicht wissen, ob diese Preise realistisch sind und ob die Eckdaten korrekt sind. Viele Privatverkäufer steigen oft aus Unwissenheit viel zu hoch in den Markt ein. Die Gefahr ist, dass die Immobilie am Markt “verbrannt” wird, weil sie entweder zu lange am Markt bleibt oder es eine Preissenkung gibt. Wie würden Sie als potenzieller Käufer reagieren, wenn eine Immobilie bereits mehrere Monate im Internet steht oder der Preis mehrmals reduziert wurde…..? Daher ist es sehr wichtig, dass Sie den lokalen Immobilienmarkt kennen und auch Zugriff auf tatsächliche Verkaufspreise haben. Dafür reichen die kostenlosen Möglichkeiten oft nicht aus, was auch verständlich ist, da eine vernünftige Wertermittlung sehr zeitaufwändig ist und viel Wissen und Erfahrung voraussetzt. 

Auch bei den Eckdaten gibt es oft Fehler. So wird zum Beispiel ein ausgebautes Dachgeschoss oft als Wohnfläche angegeben, obwohl es durch die Stadt Aachen nur als Nutzfläche genehmigt wurde. Das kann verheerende Folgen für Sie und die Käufer haben. Lesen Sie dazu auch gerne meinen Blogbeitrag Mehrwert eines Maklers.

Falsche Angaben sorgen natürlich auch für ein verzerrtes Bild am Markt, wodurch sich andere Verkäufer leicht beeinflussen und blenden lassen.

Ertragswertermittlung

Bei vermieteten Immobilien kann die IST- oder SOLL-Jahreskaltmiete mit einem bestimmten Faktor multipliziert werden. Der Faktor ist abhängig davon, in wie vielen Jahren Kapitalanleger und Investoren in Ihrer Region in der Regel die Erwerbskosten durch Mieteinnahmen wieder hereinholen möchten. Selbstverständlich muss auch hier ein möglicher Sanierungsstau berücksichtigt werden.

Grundstücksmarktbericht 

Für die tatsächlichen Verkaufspreise in Aachen gibt es die Möglichkeit, sich den Grundstücksmarktbericht anzuschauen, der jährlich vom Gutachterausschuss veröffentlicht wird. Für NRW finden Sie unter www.boris.nrw.de weitere Informationen zum Grundstücksmarktbericht. Der Nachteil hierbei ist, dass dieser sehr allgemein ist. So werden die Daten beispielsweise nur pro Gemeinde/Stadt präsentiert, nicht jedoch pro Viertel. Hilfreich ist es, wenn Sie selbst ähnliche Immobilien verkauft haben oder jemanden kennen, der seine Erfahrung und Expertise mit Ihnen teilt.

Online Tools

Es gibt viele Anbieter in Aachen, die Ihnen eine kostenlose und realistische Online-Bewertung versprechen. In vielen Fällen sind die Resultate jedoch oft nicht präzise genug. Ein sehr interessanter kostenpflichtiger Anbieter ist Price Hubble, der zum Teil auf künstlicher Intelligenz basiert. Hier geben Sie mehrere Eckdaten ein, worunter Baujahr, Wohnfläche, Gebäudetyp, Qualität und Renovierungsstand der Gewerke und wie viele Stellplätze es gibt. Price Hubble ermittelt dann statistisch wahrscheinliche Preisspanne aufgrund von Vergleichsangeboten, Infrastruktur und geplanten Entwicklungen in der Umgebung. Die Konfidenznote zeigt Ihnen, wie wahrscheinlich es ist, dass der ermittelte Wert realistisch ist. Price Hubble selbst sagt, dass viele ihrer Bewertungen in der Regel maximal 15 % vom Wert abweichen, es gibt jedoch auch deutlich größere Schwankungen. Lokale Marktkenntnis und Erfahrung helfen Ihnen, die Einschätzung von Price Hubble richtig zu interpretieren. Das Unternehmen hat auch Zugriff auf tatsächliche Verkaufspreise und Eckdaten, was einer der Gründe für die hohe Trefferquote der Bewertungen ist. Eine grobe Marktpreiseinschätzung erhalten Sie auch über diese Seite: https://euv.immobilienwerte.nrw/bewertung . Eine online Bewertung, egal ob kostenlos oder kostenpflichtig, ist jedoch nie gleichzusetzen mit einer Immobilienbewertung vor Ort. Ein Immobilienmakler oder ein Sachverständiger mit jahrelanger Erfahrung kann Ihnen eine viel genauere Marktpreiseinschätzung liefern.

Erfahrungswerte

Ein sehr wichtiger Baustein sind lokale und regionale Marktkenntnisse für Aachen. Mit ausreichender Erfahrung können Sie einen optimalen Mix der Wertermittlungsmethoden wählen und Zahlen und Bewertungen richtig interpretieren. Es gibt kein Programm und kein Tool, das echte Erfahrungen von echten Menschen ersetzen kann.

Denken Sie immer dran: Sie haben nur eine Chance für den ersten Eindruck Ihrer Immobilie am Markt. 

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Bewertung und bei dem Verkauf Ihrer Immobilie und freue mich auf Ihre Fragen und Ihr Feedback. Gerne stehe ich auch für eine fundierte und vernünftige Immobilienbewertung zur Verfügung.

Herzliche Grüße

Joon Menze & das Team von Engel & Völkers Aachen