Marktübersicht 2022 Berlin

„Berlin ist anders!“ Das Zinsumfeld setzt dem Wohnungsmarkt in ganz Deutschland immer mehr zu. Immobilienscout24 spricht von Preissenkungen in einigen Landkreisen, Berlin jedoch bildet eine Ausnahme. Die Angebotspreise blieben sowohl im Neubau- als auch im Bestandsmarkt stabil. Grund hierfür ist das mit der Nachfrage gleichermaßen sinkende Angebot. In dieser Situation stagnieren die Preise und nähern sich einer Seitwärtsbewegung. Zwar, machen sich auch im Berliner Markt Unsicherheiten breit, doch die Verknappung des Angebots hält als gegenläufiger Effekt zur sinkenden Nachfrage den Preis oben – ausgelöst durch steigende materielle und personelle Baukosten sowie die erneute Erhöhung des Leitzinses und den damit verbundenen Finanzierungskosten.

Hinzu kommt eine durch Zuzug bedingte, und generell steigende Wohnungsknappheit. Den signifikantesten Einfluss auf die Bevölkerungsentwicklung Berlins haben Wanderungen. Die größten Wanderungsgewinne entfallen auf hoch aktive Personen im Alter zwischen 18 und unter 35 Jahren. Diese machten in den letzten fünf Jahren über 60 Prozent der gesamten Zuwanderung nach Berlin und rund 95 Prozent des gesamten Wanderungssaldos aus (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, 2019). Innovative Industrien ziehen einen großen, solventen „Talentpool“ an. Wer in Berlin Wohneigentum besitzt, braucht sich um die Vermietung keine Sorgen zu machen. Die Metropole hat sich als resiliente Stadt bewiesen.

Trotz des geringeren Preisanstiegs von Neubauwohnungen, steigt die monatliche Belastung der Kaufenden durch höhere Finanzierungskosten. Wir nehmen an, dass sich die Zielgruppen klarer positionieren werden. Preisbewusste Kund*innen werden aufgrund der monatlichen Aufwendungen und wegfallenden Doppelbelastung mehr zu bezugsfreien Bestandseinheiten tendieren, während das zahlungskräftige Klientel weiterhin Neubaueinheiten mit ihren Vorteilen der Energieeffizienz und des „Rund-um-Sorglos-Pakets“ bevorzugen wird.

Während die Angebotspreise für neugebaute Eigentumswohnungen in Berlin im Durchschnitt um nur 1,77 Prozent wachsen, zeigen sich bei der räumlichen Differenzierung zwischen den Bezirken große Unterschiede. In Berlin-Mitte stiegen die Preise im Vergleich zu Q1 2022 um über 10,11 Prozent, in Pankow nur um 1,48 Prozent. Da allerdings die meisten Einheiten in Pankow angeboten werden, zieht der Bezirk das arithmetische Mittel der Preise für ganz Berlin nach unten. Die Preissteigerung in Neukölln ist zwar im Vergleich mit den anderen Bezirken die geringste, jedoch wurden im ersten Halbjahr 2022 nur 34 Einheiten angeboten. Somit sollte die Entwicklung lediglich als Tendenz betrachtet werden.

Während die Preise in Berlin seit Beginn 2020 um rund 31,34 Prozent gestiegen sind, hat sich das Angebot an (online) offerierten Neubaueinheiten nahezu halbiert. Wir beobachten im 2. Quartal 2020 einen Rückgang des Preiswachstums um 1,91 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Mit einem Anstieg der Preise um 1,77 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal ist der Berliner Markt für Neubaueigentumswohnungen noch nicht in einer Preisstagnation angekommen, bewegt sich allerdings darauf zu.

Seit Beginn 2020 hat sich das Angebot von bezugsfreien Bestandseinheiten um 17,14 Prozent verringert. Der Preisanstieg hat im letzten Quartal, sowohl im Vergleich zu Q1 2022 als auch zu Q1 2021 kaum merklich abgenommen und liegt nur 0,21 Prozentpunkte unter den jeweiligen Wachstumsraten. Bezugsfreie Bestandseinheiten sind im Vergleich zu Q1 2020 um rund 23,98 Prozent teurer geworden.

Seit Beginn 2020 hat sich das Angebot von vermieteten Bestandseinheiten um 13,58 Prozent verringert. Der Preisanstieg hat im letzten Quartal, sowohl im Vergleich zu Q1 2022 etwa 0,29 Prozentpunkte zugelegt, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum allerdings abgenommen. Die Bruttoanfangsrenditen (BAR) der (online) offerierten Einheiten liegen im 2. Quartal 2022 durchschnittlich bei 2,17 Prozent, ähnlich wie im vorigen Quartal (2,16 Prozent). Wenn die BAR, wie momentan unter dem Zinssatz von Baufinanzierungen liegt, besteht kein positiver Leverage-Effekt und der Vermarktungszeitraum der Einheiten wird sich deutlich verlängern, bis die Anpassung der Mieten fortgeschritten ist.