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Anlageimmobilien: Rekordwert im Teilmarkt Ost

Knapp 8,6 Mrd. EUR (+ 5,1 %) Transaktionsvolumen in zwölf ostdeutschen Städten. Immobilieninvestoren sorgen im Jahr 2018 bei Wohn- Geschäftshäusern für einen neuen Rekordwert im Teilmarkt Ost. Berlin machte mit rund 5,5 Mrd. EUR fast zwei Drittel des Volumens aus. Das entspricht einem Wachstum von 13,8 %. Das Transaktionsvolumen stieg um 5,2 % und die Anzahl an Transaktionen sank um 3 % – beide Werte liegen damit unter dem deutschen Trend.

Weiterhin ansteigende Preise für Zinshäuser


Engel & Völkers Commercial analysiert im „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2020“ zusammenfassend zwölf ostdeutsche Städte. Bei den B-Städten führen Dresden (1,2 Mrd. EUR) und Leipzig (810 Mio. EUR) das Ranking an. Halle (Saale) ist mit 217 Mio. EUR erste bei den D-Städten. Die Zahl der verkauften Zinshäuser fiel mit insgesamt 2.958 Transaktionen um knapp 3 % geringer aus als im Vorjahr. Dies zeigt das weiterhin ansteigende Preisniveau für Zinshäuser.


Teilmarkt Ost für Wohn- und Geschäftshäuser sehr heterogen


„Die zwölf betrachteten Städte sind aufgrund der Wirtschaftskraft, des Bevölkerungswachstums sowie der ansässigen Universitäten die bevorzugten Investitionsstandorte Ostdeutschlands“, berichtet Thies Schwarz, Research Analyst bei Engel & Völkers Commercial. Dennoch sei der ostdeutsche Markt für Wohn- und Geschäftshäuser sehr heterogen.


Eine starke Aktivitätsdynamik gibt es in der Mehrzahl der ostdeutschen Regionen. Das Transaktionsvolumen stieg im zweistelligen Bereich in Berlin (+13,8 %), Dresden (+ 27,2 %), Halle/Saale (+ 17,5 %) und Potsdam (+ 45,6 %). In Zwickau stieg es aufgrund einer Portfoliotransaktion sogar um 536,5 %.


Die Transaktionszahl hat am stärksten in Zwickau (+ 59,1 %) und Potsdam (+ 18,6 %) zugenommen. In Dresden, Halle (Saale), Potsdam, Chemnitz, Magdeburg und Zwickau haben sich sowohl das Transaktionsvolumen als auch die Transaktionszahl positiv entwickelt.


Eine negative Entwicklung fand in Leipzig, Erfurt, Rostock und Brandenburg (Havel) statt. In Berlin stieg das Transaktionsvolumens und die Transaktionszahl nahm ab. In Jena hingegen sank das Transaktionsvolumen und die Transaktionszahl bliebt unverändert.

 Hamburg
- Leipzig

Werte des Teilmarkt Ost unter dem bundesweiten Trend


Das Ergebnis der Städte des Teilmarktes Ost weicht insgesamt vom bundesweiten Trend ab. Dies zeigt der aktuell erschienene „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2020“ von Engel & Völkers Commercial. Darin hat das Beratungs- und Vermittlungsunternehmen für Gewerbeimmobilien den Anlagemarkt in insgesamt 67 deutschen Städten analysiert.


In den dort betrachteten Standorten stieg das Transaktionsvolumen im Jahr 2018 gegenüber dem Vorjahr um 11,9 % und erreichte einen Rekordwert von 22,6 Mrd. EUR. Die Anzahl der gehandelten Objekte stieg jedoch nur um rund 1,0 % auf etwa 13.200 Transaktionen.


Hoher Preisanstieg – im Bundesvergleich aber noch günstig


In allen untersuchten ostdeutschen Städten sind die Quadratmeterpreise zwischen den Jahren 2014 und 2019 gestiegen. Leipzig, Halle (Saale), Chemnitz und Rostock haben im Vergleich zu den restlichen 67 untersuchten Standorten einen überdurchschnittlichen Anstieg in allen Stadtlagen verzeichnet.


Trotz dieser Entwicklung sind die Einstiegspreise in Ostdeutschland im Bundesvergleich immer noch günstig. Lediglich in Berlin und Rostock waren die Quadratmeterpreise in allen Lagen überdurchschnittlich hoch. In den meisten weiteren betrachteten Städten des Marktberichtes sind die Quadratmeterpreise lageunabhängig unterdurchschnittlich.


Somit kann in Ostdeutschland weiterhin mit verhältnismäßig wenig Kapital eine Anlage getätigt werden. Der durchschnittliche Kaufpreis von 1.796 EUR/m² in den zwölf untersuchten ostdeutschen Städten ist im Vergleich moderat. In den bundesweit betrachteten Standorten liegt der durchschnittliche Angebotspreis bei 2.137 EUR/m².

 Hamburg
- Dresden Neumarkt

Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik


Wichtig ist für Anleger, laut Schwarz, die Entwicklung der Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik. In elf der zwölf untersuchten Städte ist die Bevölkerung in den vergangenen fünf Jahren gewachsen – in Potsdam (+ 10,7%) und Leipzig (+ 10,6%) sogar im zweistelligen Prozentbereich. Eine Ausnahme ist lediglich Zwickau mit einem Wert von -2,2 %.


Das durchschnittliche Wachstum im Teilmarkt Ost beträgt 6,0 % und liegt somit mehr als doppelt so hoch wie der Bundesdurchschnitt (+ 2,8 %). Dies liegt v.a. an den Studenten - seit dem Jahr 2010 ziehen jährlich mehr Studienanfänger von West- nach Ostdeutschland als umgekehrt. Auch die Entwicklung der Kaufkraft pro Kopf ist ein Indikator für die Attraktivität der Standorte. Am stärksten wuchs diese in Zwickau (+ 4,0%) und Halle (Saale) mit + 3,8%.


Geringer Leerstand – steigende Mieten


„Diese Rahmenbedingungen bewirken eine Zunahme der Wohnraumnachfrage und einen Rückgang des Leerstands“, erläutert Schwarz, was für Vermieter die Sicherheit der Mieteinnahmen fördert. Den geringsten Leerstand würden Potsdam (+ 0,7 %), Berlin (+ 0,8 %) und Jena (+ 1,0 %) verzeichnen.


Die Mieten sind in fast allen untersuchten ostdeutschen Standorten (Ausnahme Brandenburg (Havel) -0,5 %) gestiegen und liegen in einer Spanne zwischen 11,47 €/m² (Berlin) und 5,21 €/m² (Chemnitz).


Den stärksten Mietanstieg verzeichnen Berlin (+ 6,0 %) und Potsdam (+ 5,6 %). Die durchschnittliche Miete hat im ersten Halbjahr 2019 gegenüber dem Vorjahr in elf der zwölf Städte zugelegt – einzige Ausnahme ist Rostock (- 0,5 %)


Dennoch sind politische Regulierungen wie ein Mietendeckel, zumindest für die mitteldeutschen Städte, vorerst kaum zu erwarten. Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ist weiterhin gesund. So kann in Leipzig auch in zentralen, aufstrebenden Lagen beispielsweise noch für unter 7,50 EUR gemietet werden.



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