Marktbericht Wohnimmobilien 2021/2022


Detaillierte Informationen zu Preisen, Mieten und aktueller Marktentwicklung für 71 Standorte in Deutschland
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Engel & Völkers Immobilienpreise

Immobilienpreise Deutschland 2021

Die Entwicklungen des deutschen Immobilienmarktes der vergangenen Jahre wirft bei vielen potenziellen Käufern und Verkäufern die Frage auf, ob die Immobilienpreise weiter steigen werden. An dieser Stelle werfen wir deshalb einen Blick darauf, wie sich die Preise zuletzt entwickelt haben und welche aktuellen Faktoren die Immobilienpreise künftig beeinflussen werden:

Die Engel & Völkers Marktberichte

Inhaltsverzeichnis:


In den vergangenen Jahren konnte der gesamte Immobilienmarkt Deutschlands eine positive Immobilienpreisentwicklung verzeichnen. Besonders die Ballungszentren deutscher Großstädte und deren Umland waren und sind weiterhin von Preiszuwächsen gekennzeichnet. Auch die Corona-Krise konnte daran im Wesentlichen nichts ändern.  Die Zahl gehandelter Wohnimmobilien stieg 2020 sogar auf rund 589.400 Objekte (+0,4 %) und die Preise stiegen flächendeckend.


1. Welche Faktoren beeinflussen Immobilienpreise?

Potenzielle Käufer stellen sich häufig die Frage, welche Faktoren die Immobilienpreise beeinflussen und warum diese in den letzten Jahren kontinuierlich zu steigen scheinen. Der Wert einer Immobilie wird durch zahlreiche Aspekte bestimmt. Hierzu zählen beispielsweise das Baujahr, die Ausstattung, der bauliche Zustand, die Lage und die umgebende Infrastruktur des Objekts. Natürlich entscheiden aber auch Angebot und Nachfrage in erheblichem Maße über die Immobilienpreise. In Deutschland ist besonders in den wirtschaftsstarken Ballungszentren ein seit Jahren anhaltender Nachfrageüberhang zu verzeichnen – die Anzahl zur Verfügung stehender Objekte kann also den tatsächlichen Bedarf nicht decken. Dies sorgt insbesondere in den Metropolen trotz des Baubooms in den vergangenen Jahren für steigende Immobilienpreise.


2. Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?

Gerade in den Metropolregionen Deutschlands wird ein weiterer Anstieg der Immobilienpreise für das kommende Jahr erwartet. Die Gründe, aus denen die Immobilienpreise weiter steigen werden, sind vielseitig. Ein wichtiger Faktor besteht in der Diskrepanz zwischen der Zahl fertiggestellten Wohnraums und dem Bedarf auf dem Immobilienmarkt: Vor allem in Deutschlands Großstädten wie Berlin, München und Frankfurt kann die Zahl der Neubauten die tatsächliche Nachfrage nicht decken. Dennoch muss auch bei der Entwicklung der Immobilienpreise  zwischen verschiedenen Standorten differenziert werden. So ist trotz des allgemein hohen Preisniveaus ein deutliches Ost-West-Gefälle zu bemerken sowie ein zum Teil deutlicher Unterschied zwischen den Immobilienpreisen in ländlichen Gebieten und den Städten. In unserem Wohnimmobilien - Marktbericht Deutschland 2021/2022 finden Sie detaillierte Informationen dazu, wie sich die Preise und Mieten voraussichtlich in den 71 größten Städten entwickeln. 

In unserem Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht 2021/2022 finden Sie Entwicklungen und Immobilienpreise von Mehrfamilienhäusern, Zinshäusern und Wohn- und Geschäftshäusern. Bei diesen Anlageimmobilien zeigt sich dasselbe Bild: Vor allem in den Metropolregionen steigen die Preise. Dadurch gab es zwar vielerorts Renditekompressionen, der Kauf von Mehrfamilienhäusern bleibt jedoch eine attraktive Anlagestrategie, die für einen Kauf weiterhin äußerst rentabel ist. Vor allem das anhaltend niedrige Zinsniveau führt zu guten Finanzierungsmöglichkeiten.


3. Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen

Im Segment der Eigentumswohnungen führt München das deutschlandweite Ranking 2021 mit Quadratmeterpreisen von durchschnittlichen 9.429 Euro an. Der bayerischen Landeshauptstadt folgt Frankfurt auf Platz zwei – hier liegen die Preise bei durchschnittlich 6.532 Euro pro Quadratmeter. Auf Platz drei folgte die Hansestadt Hamburg mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.256 Euro. Platz vier belegt Konstanz mit 5.673 Euro pro Quadratmeter.


4. Hauspreise: Ein- und Zweifamilienhäuser

Auch die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind in vielen deutschen Metropolen 2021 weiter gestiegen. Unangefochtener Spitzenreiter in diesem Segment ist München mit durchschnittlichen Häuserpreisen von 1,2 Millionen Euro. Auf dem zweiten Platz landet die Kreisstadt Bad Homburg n, in der Angebotspreise von durchschnittlich 1,17 Millionen Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser erzielt werden. Platz drei geht an Konstanz – hier wird ein Ein- oder Zweifamilienhaus für durchschnittlich 820.000 Euro angeboten. Auf dem vierten Platz rangiert Stuttgart, wo der durchschnittliche Angebotspreis bei 812.000 Millionen Euro liegt.



5. Immobilienpreise Mehrfamilienhaus/ WGH

Die Immobilienpreise im Segment der Anlageimmobilien (Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser) sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Im Rahmen des Wohn- und Geschäftshäuser Marktberichts Deutschland 2021 wurden 67 Städte genauer unter die Lupe genommen. Die höchsten Angebotspreise lagen im 2. Halbjahr 2020 in München bei 7.307 Euro je Quadratmeter. Es folgen mit größerem Abstand weitere Metropolen wie Frankfurt (4.724) und Konstanz(4.702). Auf Platz vier liegt Stuttgart mit 4.386 EUR pro Quadratmeter. Besonders stark stiegen die Preise hingegen in Rostock (+33,2 %). Das komplette Ranking zur bundesweiten Preisdynamik finden Sie in unserem Bericht zu den Mehrfamilienhäusern.


6. Corona verringert die Nachfrage nicht

Auf der Nachfrageseite ist von einem Corona-­Effekt bisher wenig zu spüren. Das niedrige Zinsniveau fördert die Nachfrage und politische Soforthilfen wie beispielsweise die Kurzarbeit verhindern einen starken Kaufkraft-Ein­bruch. Da der Immobilienmarkt träge auf wirtschaftliche Veränderungen reagiert, bleibt abzuwarten, ob eine länger­ fristige wirtschaftliche Krise auch die Nachfrage nach Wohnimmobilien beeinflussen wird. 

Die Immobilienpreise im Segment der Anlageimmobilien (Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser) sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Im Rahmen des Wohn- und Geschäftshäuser Marktberichts Deutschland 2019/2020 wurden 67 Städte genauer unter die Lupe genommen. Die höchsten Angebotspreise lagen im 1. Halbjahr 2019 in München bei 7.468 Euro je Quadratmeter. Es folgen mit größerem Abstand weitere Metropolen wie Frankfurt (4.228) und Stuttgart (3.796). Auf Platz vier überrascht Heidelberg mit 3.794 EUR pro Quadratmeter und einer Steigerung um 29,2 % zum Vorjahr. 


Zwei essentielle Faktoren, die die Immobilienpreise bestimmen werden, sind das Angebot und die Nachfrage von Wohnimmobilien. Besonders in den deutschen Großstädten herrscht ein enormer Nachfrageüberhang – die Nachfrage nach Wohnraum ist also höher als der Immobilienmarkt zur Verfügung stellen kann. Das zeigt sich auch an den Neubaupreisen.


Durch die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland steigt auch der Bedarf an neuem Wohnraum stetig. Die Zahl der Baufertigstellungen stieg 2020 auf rund 306.000 Wohnungen und damit den höchsten Wert seit der Jahrtausendwende. Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Zahl um 4,6 %. Dennoch reicht die aktuelle Bautätigkeit in den gefragtesten Regionen des Landes meist nicht aus, um die Wohnraumnachfrage vollständig zu bedienen. Dementsprechend sind auch in 66 der 71 untersuchten Städte die Preise für Neubauwohnungen noch einmal gestiegen. Der durchschnittliche Angebotspreis für Neubauwohnungen stieg im zweiten Quartal 2021 um 13,7 % im Vergleich zum Vorjahresquartal auf 5.392 EUR/m². Das ist der stärkste Anstieg der letzten Jahre.


Um dem Wohnungsmangel in den kommenden Jahren weiter entgegenzuwirken, wird weiterer Neubau benötigt. Die Zahl der Baugenehmigungen gibt einen Anhaltspunkt für die Bautätigkeit der kommenden Jahre. Nach ihrem Höhepunkt 2016 stagniert sie jedoch. Stark angestiegene Rohstoffpreise als Folge von Problemen bei globalen Lieferketten und teilweise heruntergefahrenen Produktionsstätten sorgten jedoch in den vergangenen Monaten für Materialmängel und monatelange Wartezeiten. Die Baupreise sind dadurch im zweiten Quartal 2021 so stark gestiegen wie seit 14 Jahren nicht mehr. Auch die Baulandpreise erreichten im vergangenen Jahr ein neues Rekordhoch. Laut Destatis wurden für einen Quadratmeter baureifes Land 2020 im Durchschnitt 199 EUR gezahlt. 76 % der Verkäufe machen Grundstücke in Wohngebieten aus, die für durchschnittlich 234 EUR/m2 verkauft wurden. Der Durchschnittspreis für Bauland in den 14 deutschen Städten mit über einer halben Million Einwohnern lag bei 1.213 EUR/m2.


Neubauwohnungen in München wurden im zweiten Quartal 2021 für durchschnittlich 11.680 EUR/m2 angeboten, womit die bayerische Landeshauptstadt auch in diesem Segment mit großem Abstand die teuerste Stadt ist. Der durchschnittliche Angebotspreis in München ist damit mehr als doppelt so hoch wie das bundesweite Mittel. Gerade in den Top-7-Städten ist die Nachfrage nach Neubauwohnungen besonders groß.


Im Fokus der Projektentwickler stehen in den meisten größeren Städten zunehmend Stadtrand- und Umlandlagen. Im Gegensatz zu den Innenstädten, in denen Flächenmangel vorherrscht, gibt es hier noch verfügbares und zudem günstigeres Bauland. Außerdem steigt die Nachfrage nach Wohnraum “im Grünen”.



7. Wo die Immobilienpreise steigen

Die Top-7-Städte werden aus den Standorten gebildet, die die größten Immobilienmärkte Deutschlands darstellen. Wie sich hier die Immobilienpreise voraussichtlich in Zukunft gestalten werden, haben wir in unserer Prognose für Sie zusammengefasst: 

Berlin 

Die deutsche Hauptstadt wächst als attraktiver und multikultureller Standort stetig weiter. Dies macht sich auf dem Immobilienmarkt bemerkbar: In sämtlichen Lagen wird 2022 von einem Anstieg der Immobilienpreise ausgegangen, sowohl im Segment der Eigentumswohnungen als auch bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. In den zentralen, sehr guten Lagen erzielen Häuser bis zu 10 Millionen Euro, Eigentumswohnungen in bester Lage erreichen Quadratmeterpreise bis 21.000 Euro. Durch den starken Nachfrageüberschuss bleibt Berlin weiterhin ein sehr attraktiver Anlagestandort. Noch mehr fundierte Einblicke entdecken Sie in unserem Bericht zu den Immobilienpreisen Berlin.

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Hamburg

Die Hansestadt zählt zweifellos zu einem der begehrtesten Wohnstandorte Deutschlands. Die Folge sind auch hier seit Jahren steigende Immobilienpreise und Mieten.. In allen Lagen kann mit weiteren Immobilienpreisanstiegen gerechnet werden. Aktuell liegt das Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser in sehr guter Lage bei bis zu 18 Millionen Euro. Bei den Eigentumswohnungen in dieser Lage werden Angebotspreise von bis zu 30.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Zinshäuser in Hamburg werden in bester Lage für bis zu 9.000 Euro je Quadratmeter verkauft (bis zu Faktor 48). Die Preistendenz ist dabei weiterhin steigend - auch am Stadtrand und im Umland. Weitere Einblicke erhalten Sie in unserem Bericht zu den Immobilienpreisen Hamburg.

München

Die Immobilienpreise in München steigen weiterhin. Die bayerische Landeshauptstadt belegt im aktuellen Engel & Völkers Ranking der Angebotspreise für Eigentumswohnungen den bundesweiten Spitzenplatz. Mit durchschnittlich 9.429 Euro pro Quadratmeter sind die hiesigen Eigentumswohnungen so kostenintensiv wie nirgendwo sonst in Deutschland. Allerdings scheint sich das Preisniveau in der Isarstadt allmählich zu stabilisieren: In den guten bis mittleren Lagen werden aktuell keine großen Preisanstiege mehr erwartet. In den sehr guten Lagen zahlen Investoren und Eigentümer schon jetzt bis zu 27.000 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung und 20 Millionen Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser. Für Mehrfamilienhäuser in München wurden in diesem Zeitraum in bester Lage 13.500 Euro pro Quadratmeter verlangt. Hier werden sogar Faktoren bis 45 erreicht. Unsere Immobilienmakler in München beraten Sie auch gern persönlich!

Köln

Die Rheinmetropole zeigt eine hohe Dynamik bei der Entwicklung der Immobilienpreise: Für Ein- und Zweifamilienhäuser wie auch für Eigentumswohnungen wird in allen Lagen von einem weiteren Preisanstieg ausgegangen. Den Zenit stellen im Falle der Ein- und Zweifamilienhäuser derzeit Preise bis zu 7 Millionen Euro dar, bei Eigentumswohnungen werden Spitzenpreise bis zu 18.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Im Segment der Wohn- und Geschäftshäuser sind Preissteigerungen in fast allen Lagen, ausgenommen den einfachen Wohnlagen, wahrscheinlich. Immobilienpreise bis 5.000 Euro können hier erzielt werden. Erfahren Sie auch alle Details zu den Immobilienpreisen Köln!

Frankfurt am Main

Frankfurt am Main scheint aktuell den Zenit für Immobilienpreise erreicht zu haben. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wird im kommenden Jahr in den sehr guten Lagen von gleichbleibenden Immobilienpreisen ausgegangen. Auch bei Eigentumswohnungen wird nur in der Premiumlage von einer Preisstabilisierung ausgegangen. Schon jetzt werden im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser Spitzenpreise bis 5,5 Millionen Euro erzielt, Eigentumswohnungen erreichen Quadratmeterpreise bis zu 14.800 Euro. Bei Anlageobjekten (Wohn- und Geschäftshäuser/ Mehrfamilienhäuser) wird von in sämtlichen Lagen von einer Preisstabilisierung ausgegangen. In Top-Lagen werden Immobilienpreise von bis zu 7.200 Euro pro Quadratmeter erreicht. Noch mehr Einblicke erhalten Sie in unserem Bericht zu den Immobilienpreisen in Frankfurt am Main.

Düsseldorf

Als attraktiver Wirtschafts- und Wohnstandort werden auch für Düsseldorf in vielen Lagen steigende Immobilienpreise erwartet. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern betrifft dies vor allem Gebiete in sehr guter Lage. In den guten und einfachen Lagen dürften die Angebote dagegen preisstabil bleiben. Für Eigentumswohnungen gilt: In allen Lagen ist mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen. Die Spitzenpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen aktuell bei bis zu 8,5 Millionen Euro, für Eigentumswohnungen werden Preise bis 15.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Bei Wohn- und Geschäftshäusern liegen die Immobilienpreise in Düsseldorf bei bis zu 4.700 Euro pro Quadratmeter. Preissteigerungen sind vor allem in einfachen Lagen wahrscheinlich. Lesen Sie sich in unserem Bericht detailliert zu den Immobilienpreisen Düsseldorfs ein!

Stuttgart 

Die Schwabenmetropole Stuttgart verbindet hohe Lebensqualität und hohe Kaufkraft, die durch die große Auto- und Maschinenindustrie gefördert wird.. Für beide Segmente, Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen, wird in sämtlichen Lagen von weiteren Preissteigerungen  ausgegangen. Die aktuellen Spitzenppreise für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen bei 5 Millionen Euro, im Falle von Eigentumswohnungen wurden bereits Quadratmeterpreise bis 16.000 Euro erzielt. Bei Mehrfamilienhäusern sind weitere Preissteigerungen in allen Lagen wahrscheinlich. Die Quadratmeterpreise reichen jetzt bereits bis 5.500 Euro. Noch mehr Informationen lesen Sie in unserem Report zu den Immobilienpreisen Stuttgart.


Noch mehr Informationen in unserem Marktbericht

In unserem Wohnimmobilien - Marktbericht Deutschland 2021/2022 entdecken Sie noch mehr Einblicke zu den Immobilienpreisentwicklungen. Hier finden Sie alle Informationen zu den Mieten, Kaufpreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen und Preisentwicklungen an insgesamt 71 deutschen Standorten. Daneben bieten wir auch einen detaillierten Überblick über die Immobilienpreise in Österreich an.


In unserem Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 20201 finden Sie Immobilienpreise, Faktoren, Mieten und Entwicklungen zu Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern in 67 deutschen Städten.  

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Quellen:

Aktuelle Immobilienpreise auf dem deutschen Markt: GEWOS - IMA Immobilienmarktanalyse, Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Residential, Engel & Völkers Commercial

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise? : empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial

Quadratmeterpreise Eigentumswohnung: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential

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