Preise für Wohnimmobilien: Marktbericht 2022


Alles über Preise, Mieten und die aktuelle Marktentwicklung in deutschen Groß- und Mittelstädten
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Engel & Völkers Immobilienpreise

Immobilienpreise Deutschland 2022/2023

Die Entwicklungen des deutschen Immobilienmarktes der vergangenen Jahre wirft bei vielen potenziellen Käufern und Verkäufern die Frage auf, ob die Immobilienpreise weiter steigen werden. An dieser Stelle werfen wir deshalb einen Blick darauf, wie sich die Preise zuletzt entwickelt haben und welche aktuellen Faktoren die Immobilienpreise künftig beeinflussen werden:

Die Engel & Völkers Marktberichte

Inhaltsverzeichnis:


In den vergangenen Jahren konnte der gesamte Immobilienmarkt Deutschlands eine positive Immobilienpreisentwicklung verzeichnen. Besonders die Ballungszentren deutscher Großstädte und deren Umland waren und sind weiterhin von Preiszuwächsen gekennzeichnet. Die Transaktionszahlen bei Wohnimmobilien sind hingegen geringfügig rückläufig und sanken 2021 im Vergleich zum Vorjahr um -0,9 % auf 583.900.


1. Welche Faktoren beeinflussen Immobilienpreise?

Potenzielle Käufer stellen sich häufig die Frage, welche Faktoren die Immobilienpreise beeinflussen und warum diese in den letzten Jahren kontinuierlich zu steigen scheinen. Der Wert einer Immobilie wird durch zahlreiche Aspekte bestimmt. Hierzu zählen beispielsweise das Baujahr, die Ausstattung, der bauliche Zustand, die Lage und die umgebende Infrastruktur des Objekts. Natürlich entscheiden aber auch Angebot und Nachfrage in erheblichem Maße über die Immobilienpreise. In Deutschland ist besonders in den wirtschaftsstarken Ballungszentren ein seit Jahren anhaltender Nachfrageüberhang zu verzeichnen – die Anzahl zur Verfügung stehender Objekte kann also den tatsächlichen Bedarf nicht decken. Dies sorgte insbesondere in den Metropolen in den vergangenen Jahren für steigende Immobilienpreise.


2. Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?

Kurz nach Beginn des Kriegs in der Ukraine machte die EZB deutlich, dass der Inflation auch in Europa nur durch eine Anhebung der Zinsen entgegen gewirkt werden kann. Der Wohnbauzins in Deutschland stieg daraufhin bereits einige Monate bevor die EZB den Leitzins erstmals seit über einem Jahrzehnt anhob. Nachdem zur Jahresmitte die Entwicklung der Zinsen bereits wieder etwas abflachte, zeigte sich jedoch auch deutlich, dass es keinen flächendeckenden Preiseinbruch geben würde, womit das Segment wie schon zu Beginn der Corona-Pandemie seine Krisenfestigkeit unter Beweis stellte. Bei Betrachtung der monatlichen Entwicklung der durchschnittlichen Angebotspreise lässt sich feststellen, dass diese seit Juni in eine Seitwärtsbewegung übergegangen sind. Dies zeigt, dass Eigentümer und Eigentümerinnen die neue Situation erkannt haben und dass die teilweise überhöhten Preise, die zum Jahresanfang 2022 noch erzielt wurden, nicht mehr überall erreichbar sind. In unserem Wohnimmobilien - Marktbericht Deutschland 2022/2023 finden Sie detaillierte Informationen dazu, wie sich die Preise und Mieten voraussichtlich in den größten deutschen Städten entwickeln. 


3. Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen

Im Segment der Eigentumswohnungen führt München das deutschlandweite Ranking 2022 mit Quadratmeterpreisen von durchschnittlichen 10.067 Euro an. Der bayerischen Landeshauptstadt folgt Frankfurt auf Platz zwei – hier liegen die Preise bei durchschnittlich 6.918 Euro pro Quadratmeter. Auf Platz drei folgt die Hansestadt Hamburg mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.796 Euro. Platz vier belegt Berlin mit 5.998 Euro pro Quadratmeter.


4. Hauspreise: Ein- und Zweifamilienhäuser

Auch die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind in vielen deutschen Metropolen 2022 weiter gestiegen. Unangefochtener Spitzenreiter in diesem Segment ist München mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 10.003 Euro. Auf dem zweiten Platz landet Frankfurt am Main, wo Angebotspreise von durchschnittlich 6.504 Euro pro Quadratmeter für Ein- und Zweifamilienhäuser erzielt werden. Platz drei geht an Potsdam – hier wird ein Ein- oder Zweifamilienhaus für durchschnittlich 6.458 Euro pro Quadratmeter angeboten. Auf dem vierten Platz rangiert Stuttgart, wo der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 6.443 Euro liegt.



5. Immobilienpreise Mehrfamilienhaus/ Wohn- und Geschäftshaus

Die Immobilienpreise im Segment der Anlageimmobilien (Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser) sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Im Rahmen des Wohn- und Geschäftshäuser Marktberichts Deutschland 2022 wurden Groß- und Mittelstädte genau unter die Lupe genommen.


Das komplette Ranking zur bundesweiten Preisdynamik finden Sie in unserem Bericht zu den Mehrfamilienhäusern.

Zwei essentielle Faktoren, die die Immobilienpreise bestimmen werden, sind das Angebot und die Nachfrage von Wohnimmobilien. Besonders in den deutschen Großstädten herrscht ein enormer Nachfrageüberhang – die Nachfrage nach Wohnraum ist also höher als der Immobilienmarkt zur Verfügung stellen kann. Das zeigt sich auch an den Neubaupreisen.


Durch die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland steigt auch der Bedarf an neuem Wohnraum stetig. Die Zahl der Baufertigstellungen sank 2021 auf rund 293.393 Wohnungen und damit um -4,2 Prozent zum Vorjahr. Somit reicht die aktuelle Bautätigkeit in den gefragtesten Regionen des Landes meist nicht aus, um die Wohnraumnachfrage vollständig zu bedienen. Der durchschnittliche Angebotspreis für Neubauwohnungen stieg im zweiten Quartal 2022 um 11,1 % im Vergleich zum Vorjahresquartal auf 6.019 EUR/m². 


Gerade in den Top-7-Städten ist die Nachfrage nach Neubauwohnungen besonders groß. Neubauwohnungen in München wurden im zweiten Quartal 2022 für durchschnittlich 13.492 EUR/m2 angeboten, womit die bayerische Landeshauptstadt auch in diesem Segment mit großem Abstand die teuerste Stadt ist. 


Im Fokus der Projektentwickler stehen in den meisten größeren Städten zunehmend Stadtrand- und Umlandlagen. Im Gegensatz zu den Innenstädten, in denen Flächenmangel vorherrscht, gibt es hier noch verfügbares und zudem günstigeres Bauland. Außerdem steigt die Nachfrage nach Wohnraum “im Grünen”.



6. Wo die Immobilienpreise steigen

Die Top-7-Städte werden aus den Standorten gebildet, die die größten Immobilienmärkte Deutschlands darstellen. Wie sich hier die Immobilienpreise voraussichtlich in Zukunft gestalten werden, haben wir in unserer Prognose für Sie zusammengefasst: 

Berlin 

Die deutsche Hauptstadt wächst als attraktiver und multikultureller Standort stetig weiter. Dies macht sich auf dem Immobilienmarkt bemerkbar: Vor allem in den sehr guten Lagen wird 2023 von einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise ausgegangen, sowohl im Segment der Eigentumswohnungen als auch bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. In den zentralen, sehr guten Lagen erzielen Häuser bis zu 15 Millionen Euro, Eigentumswohnungen in bester Lage erreichen Quadratmeterpreise bis 19.300 Euro. Durch den starken Nachfrageüberschuss bleibt Berlin weiterhin ein sehr attraktiver Anlagestandort. Noch mehr fundierte Einblicke entdecken Sie in unserem Bericht zu den Immobilienpreisen Berlin.

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Hamburg

Die Hansestadt zählt zweifellos zu einem der begehrtesten Wohnstandorte Deutschlands. Aktuell liegt das Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser in sehr guter Lage bei bis zu 18 Millionen Euro. Bei den Eigentumswohnungen in dieser Lage werden Angebotspreise von bis zu 26.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Weitere Einblicke erhalten Sie in unserem Bericht zu den Immobilienpreisen Hamburg. Auch finden Sie weitere Informationen zu den Mehrfamilienhäusern online. 

München

Die Immobilienpreise in München steigen in den sehr guten Lagen weiterhin. Die bayerische Landeshauptstadt belegt im aktuellen Engel & Völkers Ranking der Angebotspreise für Eigentumswohnungen den bundesweiten Spitzenplatz. Mit durchschnittlich 10.067 Euro pro Quadratmeter sind die hiesigen Eigentumswohnungen so kostenintensiv wie nirgendwo sonst in Deutschland. Allerdings scheint sich das Preisniveau in der Isarstadt allmählich zu stabilisieren: In den guten bis einfachen Lagen werden aktuell keine großen Preisanstiege mehr erwartet. In den sehr guten Lagen zahlen Investoren und Eigentümer schon jetzt bis zu 25.000 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung und 18 Millionen Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser. Unsere Immobilienmakler in München beraten Sie auch gern persönlich!

Köln

Die Rheinmetropole reagiert mit Stabilisierung auf die aktuellen Zinsänderungen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wie auch für Eigentumswohnungen wird in allen Lagen von einer Seitwärtsbewegung bei den Preisen ausgegangen. Den Zenit stellen im Falle der Ein- und Zweifamilienhäuser derzeit Preise bis zu 7,5 Millionen Euro dar, bei Eigentumswohnungen werden Spitzenpreise bis zu 20.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Erfahren Sie auch alle Details zu den Immobilienpreisen Köln! Außerdem finden Sie online hier mehr Informationen zu den Mehrfamilienhäusern.

Frankfurt am Main

Frankfurt am Main scheint aktuell den Zenit für Immobilienpreise erreicht zu haben. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wird im kommenden Jahr in den sehr guten Lagen von gleichbleibenden Immobilienpreisen ausgegangen. Auch bei Eigentumswohnungen wird nur in der Premiumlage von einer Preisstabilisierung ausgegangen. Schon jetzt werden im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser Spitzenpreise bis 5 Millionen Euro erzielt, Eigentumswohnungen erreichen Quadratmeterpreise bis zu 14.500 Euro. Noch mehr Einblicke erhalten Sie in unserem Bericht zu den Immobilienpreisen in Frankfurt am Main und ebenfalls zu den Mehrfamilienhäusern.

Düsseldorf

Als attraktiver Wirtschafts- und Wohnstandort werden auch für Düsseldorf in den guten und sehr guten Lagen steigende Immobilienpreise erwartet. Die Spitzenpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen aktuell bei bis zu 10 Millionen Euro, für Eigentumswohnungen werden Preise bis 16.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Lesen Sie sich in unserem Bericht detailliert zu den Immobilienpreisen Düsseldorfs ein! Auch finden Sie hier online mehr Information zu den Mehrfamilienhäusern.

Stuttgart 

Die Schwabenmetropole Stuttgart verbindet hohe Lebensqualität und hohe Kaufkraft, die durch die große Auto- und Maschinenindustrie gefördert wird. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wird in den sehr guten und guten Lagen von weiteren Preissteigerungen ausgegangen. Die aktuellen Spitzenppreise für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen bei 5 Millionen Euro, im Falle von Eigentumswohnungen wurden bereits Quadratmeterpreise bis 16.000 Euro erzielt. Noch mehr Informationen lesen Sie in unserem Report zu den Immobilienpreisen Stuttgart und auf der Seite zu den Mehrfamilienhäusern.


Noch mehr Informationen in unserem Marktbericht

In unserem Wohnimmobilien - Marktbericht Deutschland 2022/2023 entdecken Sie noch mehr Einblicke zu den Immobilienpreisentwicklungen. Hier finden Sie alle Informationen zu den Mieten, Kaufpreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen und Preisentwicklungen an insgesamt 56 deutschen Standorten. Daneben bieten wir auch einen detaillierten Überblick über die Immobilienpreise in Österreich an.


In unserem Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2022 finden Sie Immobilienpreise, Faktoren, Mieten und Entwicklungen zu Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern in 71 deutschen Städten.  

7. Lokale Marktberichte: Was kosten Immobilien in verschiedenen Städten?

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Immobilienpreise

Quellen:

Aktuelle Immobilienpreise auf dem deutschen Markt: GEWOS - IMA Immobilienmarktanalyse, Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Residential, Engel & Völkers Commercial

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise? : empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial

Quadratmeterpreise Eigentumswohnung: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential

Hauspreise: Ein- und Zweifamilienhäuser: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential

Immobilienpreise Mehrfamilienhaus/ WGH: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial

Immobilienkauf günstiger als allgemein angenommen:  IW Köln, Engel & Völkers Residential

Wo die Immobilienpreise steigen: empirica-systeme, Gutachterausschüsse der Städte, Engel & Völkers Residential, Engel & Völkers Commercial