Der neue Marktbericht Wohnimmobilien 2020/21 ist da!


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Engel & Völkers Immobilienpreise

Immobilienpreise Deutschland 2021

Die Entwicklungen des deutschen Immobilienmarktes der vergangenen Jahre wirft bei vielen potenziellen Käufern und Verkäufern die Frage auf, ob die Immobilienpreise weiter steigen werden. An dieser Stelle werfen wir deshalb einen Blick darauf, wie sich die Preise zuletzt entwickelt haben und welche aktuellen Faktoren die Immobilienpreise künftig beeinflussen werden:

Die Engel & Völkers Marktberichte

Inhaltsverzeichnis:


In den vergangenen Jahren konnte der gesamte Immobilienmarkt Deutschlands eine positive Immobilienpreisentwicklung verzeichnen. Besonders die Ballungszentren deutscher Großstädte waren und sind weiterhin von Preiszuwächsen gekennzeichnet. Auch die Corona-Krise konnte daran im Wesentlichen nichts ändern. Zwar werden die Transaktionszahlen 2020 voraussichtlich etwas rückläufig sein, da es während der Zeit der Pandemie bedingten Ein­schränkungen im Frühjahr eine vorübergehend niedrige Handelsaktivität gab. An der Preisstabilität der Objekte selbst ändert dies jedoch wenig. Im Gegenteil stiegen vielerorts die Immobilienpreise weiter.  


Auch im Segment der Wohn- und Geschäftshäuser und Mehrfamilienhäuser gab es in den vergangenen Jahren eine weitere Steigerung auf 33,6 Milliarden Euro. 2019 stieg dieser Wert sogar auf 37,57 Milliarden Euro.



1. Welche Faktoren beeinflussen Immobilienpreise?

Potenzielle Käufer stellen sich häufig die Frage, welche Faktoren die Immobilienpreise beeinflussen und warum diese in den letzten Jahren kontinuierlich zu steigen scheinen. Der Wert einer Immobilie wird durch zahlreiche Aspekte bestimmt. Hierzu zählen beispielsweise das Baujahr, die Ausstattung, der bauliche Zustand, die Lage und die umgebende Infrastruktur des Objekts. Natürlich entscheiden aber auch Angebot und Nachfrage in erheblichem Maße über die Immobilienpreise. In Deutschland ist besonders in den wirtschaftsstarken Ballungszentren ein seit Jahren anhaltender Nachfrageüberhang zu verzeichnen – die Anzahl zur Verfügung stehender Objekte kann also den tatsächlichen Bedarf nicht decken. Dies sorgt insbesondere in den Metropolen trotz des derzeitigen Baubooms für steigende Immobilienpreise. 


2. Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?

Gerade in den Ballungszentren Deutschlands wird ein weiterer Anstieg der Immobilienpreise für das kommende Jahr erwartet. Die Gründe, aus denen die Immobilienpreise und Mieten weiter steigen werden, sind vielseitig. Ein wichtiger Faktor besteht in der Diskrepanz zwischen der Zahl fertiggestellten Wohnraums und dem Bedarf auf dem Immobilienmarkt: Vor allem in Deutschlands Großstädten wie Berlin, München und Hamburg kann die Zahl der Neubauten die tatsächliche Nachfrage nicht decken. Dennoch muss auch bei der Entwicklung der Immobilienpreise  zwischen verschiedenen Standorten differenziert werden. So ist trotz des allgemein hohen Preisniveaus ein deutliches Ost-West-Gefälle zu bemerken sowie ein zum Teil deutlicher Unterschied zwischen den Immobilienpreisen in ländlichen Gebieten und den Städten. In unserem Wohnimmobilien - Marktbericht Deutschland 2020/2021 finden Sie detaillierte Informationen dazu, wie sich die Preise und Mieten voraussichtlich in den 64 größten Städten entwickeln.


In unserem Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht 2020 finden Sie Entwicklungen und Immobilienpreise von Mehrfamilienhäusern, Zinshäusern und Wohn- und Geschäftshäusern. Bei diesen Anlageimmobilien zeigt sich dasselbe Bild: Vor allem in den Metropolregionen steigen die Preise. Dadurch gab es zwar vielerorts Renditekompressionen, der Kauf von Mehrfamilienhäusern bleibt jedoch eine attraktive Anlagestrategie, die für einen Kauf weiterhin äußerst rentabel ist. Vor allem das anhaltend niedrige Zinsniveau führt zu guten Finanzierungsmöglichkeiten. Insgesamt stiegen die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser in Deutschland von 2015 bis 2020 (1. Halbjahr) durchschnittlich um 56,7 %.


3. Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen

Im Segment der Eigentumswohnungen führt München das deutschlandweite Ranking 2020 mit Quadratmeterpreisen von durchschnittlichen 9.053 Euro an. Der bayerischen Landeshauptstadt folgt Starnberg auf Platz zwei – hier liegen die Preise bei durchschnittlich 7.473 Euro pro Quadratmeter. Auf Platz drei folgte die Mainmetropole Frankfurt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.453 Euro. Platz vier belegt Konstanz mit 5.719 Euro pro Quadratmeter.


4. Hauspreise: Ein- und Zweifamilienhäuser

Auch die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind in vielen deutschen Metropolen 2020 weiter gestiegen. Unangefochtener Spitzenreiter in diesem Segment ist Starnberg mit durchschnittlichen Häuserpreisen von 2,08 Millionen Euro. Auf dem zweiten Platz landet die bayerische Landeshauptstadt München, in der Angebotspreise von durchschnittlich 1,51 Millionen Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser erzielt werden. Platz drei geht an Bad Homburg – hier wird ein Ein- oder Zweifamilienhaus für durchschnittlich 1,49 Millionen Euro angeboten. Auf dem vierten Platz rangiert Heidelberg, wo der durchschnittliche Angebotspreis bei 1,16 Millionen Euro liegt.


5. Immobilienpreise Mehrfamilienhaus/ WGH

Die Immobilienpreise im Segment der Anlageimmobilien (Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser) sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Im Rahmen des Wohn- und Geschäftshäuser Marktberichts Deutschland 2019/2020 wurden 67 Städte genauer unter die Lupe genommen. Die höchsten Angebotspreise lagen im 1. Halbjahr 2019 in München bei 7.468 Euro je Quadratmeter. Es folgen mit größerem Abstand weitere Metropolen wie Frankfurt (4.228) und Stuttgart (3.796). Auf Platz vier überrascht Heidelberg mit 3.794 EUR pro Quadratmeter und einer Steigerung um 29,2 % zum Vorjahr. Das komplette Ranking zur bundesweiten Preisdynamik finden sie hier.


6. Immobilienkauf günstiger als allgemein angenommen

Auf der Nachfrageseite ist von einem Corona-­Effekt bisher wenig zu spüren. Das niedrige Zinsniveau fördert die Nachfrage und politische Soforthilfen wie beispielsweise die Kurzarbeit verhindern einen starken Kaufkraft-Ein­bruch. Da der Immobilienmarkt träge auf wirtschaftliche Veränderungen reagiert, bleibt abzuwarten, ob eine länger­ fristige wirtschaftliche Krise auch die Nachfrage nach Wohnimmobilien beeinflussen wird. 


Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) ist in 98 % der Kreise und kreisfreien Städte das Wohnen im Eigentum günstiger als Mieten. Das anhaltend niedrige Zinsniveau und das Mietwachstum haben hierzu beigetragen. Zudem sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien zwar gestiegen, jedoch nicht so stark wie die Zinsen gefallen sind. Dadurch hat sich das gesamte Finanzierungsvolumen beim Kauf teilweise deutlich verringert.

Die Immobilienpreise im Segment der Anlageimmobilien (Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser) sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Im Rahmen des Wohn- und Geschäftshäuser Marktberichts Deutschland 2019/2020 wurden 67 Städte genauer unter die Lupe genommen. Die höchsten Angebotspreise lagen im 1. Halbjahr 2019 in München bei 7.468 Euro je Quadratmeter. Es folgen mit größerem Abstand weitere Metropolen wie Frankfurt (4.228) und Stuttgart (3.796). Auf Platz vier überrascht Heidelberg mit 3.794 EUR pro Quadratmeter und einer Steigerung um 29,2 % zum Vorjahr. 


Zwei essentielle Faktoren, die die Immobilienpreise bestimmen werden, sind das Angebot und die Nachfrage von Wohnimmobilien. Besonders in den deutschen Großstädten herrscht ein enormer Nachfrageüberhang – die Nachfrage nach Wohnraum ist also höher als der Immobilienmarkt zur Verfügung stellen kann. 


Bei der Gegenüberstellung des bis 2025 prognostizierten Wohnraumbedarfs und der bisherigen Bautätigkeit in den sogenannten A-Städten zeichnet sich ein einheitliches Bild ab. Sollte die Fertigstellung von Wohnraum auf einem ähnlichen Niveau bleiben wie in den vergangenen sieben Jahren, wird in den deutschen Metropolen künftig trotz des aktuellen Baubooms eine deutliche Bedarfslücke existieren. Auch dies wird sich auf die weitere Entwicklung der Immobilienpreise auswirken.                        


Allerdings handelt es sich hier um eine aggregierte Betrachtung. Schließlich findet der Neubau nicht nur dort statt, wo neue Wohnungen dringend benötigt werden. Besonders periphere Landkreise weisen bereits heute deutliche Leerstände aufgrund von Bevölkerungsrück­ gängen auf. Der Wohnungsmangel konzentriert sich viel­ mehr besonders auf die Metropolen und ihr Umland. Dementsprechend zeigt sich regional gemäß Neubau­ nachfrageprognose eine sehr differenzierte Entwicklung. 


Im bundesweiten Durchschnitt werden bis 2030 rund 31,8 Wohnungen je 1.000 Ein­ wohner benötigt. In 213 der 401 untersuchten Kreise Deutschlands liegt die zukünftige Nachfrage jedoch höher. Die Metropolregionen, wie der Großraum München oder das Rhein­Main­Gebiet, werden gemäß Prognose bis 2030 weiterhin überdurchschnittlich viele neue Woh­nungen nachfragen. 



7. Wo die Immobilienpreise steigen

Die Top-7-Städte werden aus den Standorten gebildet, die die größten Immobilienmärkte Deutschlands darstellen. Wie sich hier die Immobilienpreise voraussichtlich in Zukunft gestalten werden, haben wir in unserer Prognose für Sie zusammengefasst: 

Berlin 

Die deutsche Hauptstadt wächst als attraktiver und multikultureller Standort stetig weiter. Dies macht sich auf dem Immobilienmarkt bemerkbar: In sämtlichen Lagen wird 2021 von einem Anstieg der Immobilienpreise ausgegangen, sowohl im Segment der Eigentumswohnungen als auch bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. In den zentralen, sehr guten Lagen erzielen Häuser bis zu 9 Millionen Euro, Eigentumswohnungen in bester Lage erreichen Quadratmeterpreise bis 21.000 Euro. Im Segment der Wohn- und Geschäftshäuser bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen der Mietendeckel zeigt. Durch den starken Nachfrageüberschuss bleibt Berlin jedoch weiterhin ein sehr attraktiver Anlagestandort. Noch mehr fundierte Einblicke entdecken Sie in unserem Bericht zu den Immobilienpreisen Berlin.

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Hamburg

Die Hansestadt zählt zweifellos zu einem der begehrtesten Wohnstandorte Deutschlands. Die Folge sind auch hier seit Jahren steigende Immobilienpreise und Mieten. In den sehr guten Lagen rund um die Alster und entlang der Elbe geht man allerdings für die Zukunft davon aus, dass sich die Angebotspreise stabilisieren werden. In allen anderen Lagen kann mit weiteren Immobilienpreisanstiegen gerechnet werden. Aktuell liegt das Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser in sehr guter Lage bei bis zu 15 Millionen Euro. Bei den Eigentumswohnungen in dieser Lage werden Angebotspreise von bis zu 25.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Zinshäuser in Hamburg werden in bester Lage für bis zu 8.000 Euro je Quadratmeter verkauft (bis zu Faktor 45). Die Preistendenz ist dabei weiterhin steigend - auch am Stadtrand und im Umland. Weitere Einblicke erhalten Sie in unserem Bericht zu den Immobilienpreisen Hamburg.

München

Die Immobilienpreise in München steigen weiterhin. Die bayerische Landeshauptstadt belegt im aktuellen Engel & Völkers Ranking der Angebotspreise für Eigentumswohnungen den bundesweiten Spitzenplatz. Mit durchschnittlich 9.053 Euro pro Quadratmeter sind die hiesigen Eigentumswohnungen so kostenintensiv wie nirgendwo sonst in Deutschland. Allerdings scheint sich das Preisniveau in der Isarstadt allmählich zu stabilisieren: In den guten bis mittleren Lagen werden aktuell keine großen Preisanstiege mehr erwartet. In den sehr guten Lagen zahlen Investoren und Eigentümer schon jetzt bis zu 25.000 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung und 20 Millionen Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser. Für Luxuswohnungen wurden 2018 sogar Preise bis 32.000 Euro/m² aufgerufen. Für Mehrfamilienhäuser in München wurden in diesem Zeitraum in bester Lage 13.000 Euro pro Quadratmeter verlangt. Hier werden sogar Faktoren bis 43 erreicht, was bundesweit der höchste Wert ist. Unsere Immobilienmakler in München beraten Sie auch gern persönlich!

Köln

Die Rheinmetropole zeigt eine hohe Dynamik bei der Entwicklung der Immobilienpreise: Für Ein- und Zweifamilienhäuser wird in den sehr guten bis mittleren Lagen von einem weiteren Preisanstieg ausgegangen, während die einfachen Lagen voraussichtlich preisstabil bleiben werden. Im Segment der Eigentumswohnungen wird für die guten und die mittleren Lagen ebenfalls von einem Anstieg des Preisniveaus ausgegangen. In den sehr guten und einfachen Lagen dürften die Preise für Eigentumswohnungen dagegen stabil bleiben. Den Zenit stellen im Falle der Ein- und Zweifamilienhäuser Preise bis zu 6,5 Millionen Euro dar, bei Eigentumswohnungen werden Spitzenpreise bis zu 18.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Im Segment der Wohn- und Geschäftshäuser sind Preissteigerungen in fast allen Lagen, ausgenommen den einfachen Wohnlagen, wahrscheinlich. Immobilienpreise bis 5.000 Euro können hier erzielt werden. Erfahren Sie auch alle Details zu den Immobilienpreisen Köln!

Frankfurt am Main

Frankfurt am Main scheint aktuell den Zenit für Immobilienpreise erreicht zu haben. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wird im kommenden Jahr von gleichbleibenden Immobilienpreisen ausgegangen – und zwar in sämtlichen Lagen. Auch bei Eigentumswohnungen wird von einer Preisstabilisierung ausgegangen. Schon jetzt werden im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser Spitzenpreise bis 4,7 Millionen Euro erzielt, Eigentumswohnungen erreichen Quadratmeterpreise bis zu 14.500 Euro. Bei Anlageobjekten (Wohn- und Geschäftshäuser/ Mehrfamilienhäuser) wird von in sämtlichen Lagen von einer Preisstabilisierung ausgegangen. In Top-Lagen werden Immobilienpreise von bis zu 7.200 Euro pro Quadratmeter erreicht. Noch mehr Einblicke erhalten Sie in unserem Bericht zu den Immobilienpreisen in Frankfurt am Main.

Düsseldorf

Als attraktiver Wirtschafts- und Wohnstandort werden auch für Düsseldorf in vielen Lagen steigende Immobilienpreise erwartet. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern betrifft dies vor allem Gebiete in sehr guter Lage. In den guten und einfachen Lagen dürften die Angebote dagegen preisstabil bleiben. Für Eigentumswohnungen gilt: In den sehr guten bis mittleren Lagen werden die Preise voraussichtlich stabil bleiben. Die Spitzenpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen aktuell bei bis zu 8 Millionen Euro, für Eigentumswohnungen werden Preise bis 15.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Bei Wohn- und Geschäftshäusern liegen die Immobilienpreise in Düsseldorf bei bis zu 4.700 Euro pro Quadratmeter. Preissteigerungen sind vor allem in einfachen Lagen wahrscheinlich. Lesen Sie sich in unserem Bericht detailliert zu den Immobilienpreisen Düsseldorfs ein!

Stuttgart 

Die Schwabenmetropole Stuttgart kann dank gestiegener Bautätigkeit von einer leichten Entspannung profitieren. Für beide Segmente, Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen, wird in sämtlichen Lagen von einer Stabilisierung der Preise ausgegangen. Die aktuellen Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen bei 4,5 Millionen Euro, im Falle von Eigentumswohnungen wurden bereits Quadratmeterpreise bis 13.000 Euro, für Ausnahmeobjekte sogar bis 16.600 Euro/m² erzielt. Bei Mehrfamilienhäusern sind weitere Preissteigerungen in allen Lagen wahrscheinlich. Die Quadratmeterpreise reichen jetzt bereits bis 5.350 Euro. Noch mehr Informationen lesen Sie in unserem Report zu den Immobilienpreisen Stuttgart.


Noch mehr Informationen in unserem Marktbericht

In unserem Wohnimmobilien - Marktbericht Deutschland 2020/2021 entdecken Sie noch mehr Einblicke zu den Immobilienpreisentwicklungen. Hier finden Sie alle Informationen zu den Mieten, Kaufpreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen und Preisentwicklungen an insgesamt 64 deutschen Standorten.


In unserem Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2020 finden Sie Immobilienpreise, Faktoren, Mieten und Entwicklungen zu Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern in 67 deutschen Städten.  

8. Lokale Marktberichte: Was kosten Immobilien in verschiedenen Städten?

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Immobilienpreise

Quellen:

Aktuelle Immobilienpreise auf dem deutschen Markt: GEWOS - IMA Immobilienmarktanalyse, Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Residential, Engel & Völkers Commercial

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise? : empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial

Quadratmeterpreise Eigentumswohnung: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential

Hauspreise: Ein- und Zweifamilienhäuser: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential

Immobilienpreise Mehrfamilienhaus/ WGH: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial

Immobilienkauf günstiger als allgemein angenommen:  IW Köln, Engel & Völkers Residential

Wo die Immobilienpreise steigen: empirica-systeme, Gutachterausschüsse der Städte, Engel & Völkers Residential, Engel & Völkers Commercial