Engel & Völkers Immobilienpreise

Immobilienpreise

Die Entwicklungen des deutschen Immobilienmarktes der vergangenen Jahre wirft bei vielen potenziellen Käufern und Verkäufern die Frage auf, ob die Immobilienpreise weiter steigen werden. An dieser Stelle werfen wir deshalb einen Blick darauf, wie sich die Preise zuletzt entwickelt haben und welche aktuellen Faktoren die Immobilienpreise künftig beeinflussen werden:

Die Engel & Völkers Marktberichte

Inhaltsverzeichnis:

In den vergangenen Jahren konnte der gesamte Immobilienmarkt Deutschlands eine positive Immobilienpreisentwicklung verzeichnen. Besonders die Ballungszentren deutscher Großstädte waren und sind weiterhin von starken Preiszuwächsen gekennzeichnet. Trotz der steigenden Angebotspreise ist der Kauf einer Immobilie für Anleger und Eigennutzer weiterhin attraktiv. Dies zeigt sich am Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien, für das auch 2019 ein fortwährendes Wachstum prognostiziert wird. Es wird erwartet, dass das Gesamtvolumen für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen bei insgesamt 137,3 Milliarden Euro und damit über dem Niveau von 2018 mit 132,2 Milliarden Euro liegen wird.

Auch im Segment der Wohn- und Geschäftshäuser und Mehrfamilienhäuser gab es im Jahr 2018 eine weitere Steigerung auf 33,6 Milliarden Euro. Für 2019 wird sogar ein noch weiteres Wachstum auf 35,5 Milliarden Euro prognostiziert.


1. Welche Faktoren beeinflussen Immobilienpreise?

Potenzielle Käufer stellen sich häufig die Frage, welche Faktoren die Immobilienpreise beeinflussen und warum diese in den letzten Jahren kontinuierlich zu steigen scheinen. Der Wert einer Immobilie wird durch zahlreiche Aspekte bestimmt. Hierzu zählen beispielsweise das Baujahr, die Ausstattung, der bauliche Zustand, die Lage und die umgebende Infrastruktur des Objekts. Natürlich entscheiden aber auch Angebot und Nachfrage in erheblichem Maße über die Immobilienpreise. In Deutschland ist besonders in den wirtschaftsstarken Ballungszentren ein seit Jahren anhaltender Nachfrageüberhang zu verzeichnen – die Anzahl zur Verfügung stehender Objekte kann also den tatsächlichen Bedarf nicht decken. Dies sorgt insbesondere in den Metropolen trotz des derzeitigen Baubooms für steigende Immobilienpreise. 


2. Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?

Gerade in den Ballungszentren Deutschlands wird ein Anstieg der Immobilienpreise für das kommende Jahr erwartet. Die Gründe, aus denen die Immobilienpreise und Mieten weiter steigen werden, sind vielseitig. Ein wichtiger Faktor besteht in der Diskrepanz zwischen der Zahl fertiggestellten Wohnraums und dem Bedarf auf dem Immobilienmarkt: Vor allem in Deutschlands Großstädten wie Berlin, München und Hamburg kann die Zahl der Neubauten die tatsächliche Nachfrage nicht decken. Dennoch muss auch bei der Entwicklung der Immobilienpreise  zwischen verschiedenen Standorten differenziert werden. So ist trotz des allgemein hohen Preisniveaus ein deutliches Ost-West-Gefälle zu bemerken sowie ein zum Teil deutlicher Unterschied zwischen den Immobilienpreisen in ländlichen Gebieten und den Städten. In unserem Wohnimmobilien - Marktbericht Deutschland 2019/2020 finden Sie detaillierte Informationen dazu, wie sich die Preise und Mieten voraussichtlich in den 61 größten Städten entwickeln. 


In unserem Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht 2020 finden Sie Entwicklungen und Immobilienpreise von Mehrfamilienhäusern, Zinshäusern und Wohn- und Geschäftshäusern. Bei diesen Anlageimmobilien zeigt sich dasselbe Bild: Vor allem in den Metropolregionen steigen die Preise. Dadurch gab es zwar vielerorts Renditekompressionen, der Kauf von Mehrfamilienhäusern bleibt jedoch eine attraktive Anlagestrategie, die für einen Kauf weiterhin äußerst rentabel ist. Vor allem das anhaltend niedrige Zinsniveau führt zu guten Finanzierungsmöglichkeiten. Insgesamt stiegen die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser in Deutschland von 2014 bis 2019 (1. Halbjahr) durchschnittlich um 44,6 %.


3. Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen

Im Segment der Eigentumswohnungen führt München das deutschlandweite Ranking 2019 mit Quadratmeterpreisen von durchschnittlichen 8.921 Euro an. Der bayerischen Landeshauptstadt folgt Starnberg auf Platz zwei – hier liegen die Preise bei durchschnittlich 6.625 Euro pro Quadratmeter. Auf Platz drei folgte die Mainmetropole Frankfurt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.010 Euro. Platz vier belegt Konstanz mit 5.293 Euro pro Quadratmeter. 


4. Hauspreise: Ein- und Zweifamilienhäuser

Auch die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind in vielen deutschen Metropolen 2019 weiter gestiegen. Unangefochtener Spitzenreiter in diesem Segment ist Starnberg mit durchschnittlichen Häuserpreisen von 1,92 Millionen Euro. Auf dem zweiten Platz landet die bayerische Landeshauptstadt München, in der Angebotspreise von bis zu 1,43 Millionen Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser erzielt werden. Platz drei geht an Baden-Baden – hier kostet ein Ein- oder Zweifamilienhaus durchschnittlich 1,22 Millionen Euro. Auf dem vierten Platz rangiert Bad Homburg, wo der durchschnittliche Angebotspreis bei 1,1 Millionen Euro liegt.


5. Immobilienpreise Mehrfamilienhaus/ WGH

Die Immobilienpreise im Segment der Anlageimmobilien (Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser) sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Im Rahmen des Wohn- und Geschäftshäuser Marktberichts Deutschland 2019/2020 wurden 67 Städte genauer unter die Lupe genommen. Die höchsten Angebotspreise lagen im 1. Halbjahr 2019 in München bei 7.468 Euro je Quadratmeter. Es folgen mit größerem Abstand weitere Metropolen wie Frankfurt (4.228) und Stuttgart (3.796). Auf Platz vier überrascht Heidelberg mit 3.794 EUR pro Quadratmeter und einer Steigerung um 29,2 % zum Vorjahr. Das komplette Ranking zur bundesweiten Preisdynamik finden sie hier.

Weitere Immobilienpreise


6. Immobilienkauf günstiger als allgemein angenommen

Auch wenn die Immobilienpreise in naher Zukunft voraussichtlich nicht fallen werden, stellt es eine Alternative dar, zu kaufen statt zu mieten, die häufig günstiger ist als allgemein angenommen. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) ist in 94 % der Kreise und kreisfreien Städte das Wohnen im Eigentum günstiger als Mieten. Das anhaltend niedrige Zinsniveau und das Mietwachstum haben hierzu beigetragen. 

Dieser Trend würde sich auch dann fortsetzen, wenn das Zinsniveau wieder steigen würde. Den Ergebnissen der Studie zufolge würde das Wohnen im Eigentum auch dann noch in 346 Landkreisen günstiger sein als die Miete, wenn die Zinsen auf rund 3 % steigen würden. Der Kauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung kann somit auch angesichts der Immobilienpreise eine sinnvolle Alternative zur Mietimmobilie darstellen.

Die Immobilienpreise im Segment der Anlageimmobilien (Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser) sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Im Rahmen des Wohn- und Geschäftshäuser Marktberichts Deutschland 2019/2020 wurden 67 Städte genauer unter die Lupe genommen. Die höchsten Angebotspreise lagen im 1. Halbjahr 2019 in München bei 7.468 Euro je Quadratmeter. Es folgen mit größerem Abstand weitere Metropolen wie Frankfurt (4.228) und Stuttgart (3.796). Auf Platz vier überrascht Heidelberg mit 3.794 EUR pro Quadratmeter und einer Steigerung um 29,2 % zum Vorjahr. Das komplette Ranking zur bundesweiten Preisdynamik finden sie hier. 

Zwei essentielle Faktoren, die die Immobilienpreise bestimmen werden, sind das Angebot und die Nachfrage von Wohnimmobilien. Besonders in den deutschen Großstädten herrscht ein enormer Nachfrageüberhang – die Nachfrage nach Wohnraum ist also höher als der Immobilienmarkt zur Verfügung stellen kann. 

Bei der Gegenüberstellung des bis 2025 prognostizierten Wohnraumbedarfs und der bisherigen Bautätigkeit in den sogenannten A-Städten zeichnet sich ein einheitliches Bild ab. Sollte die Fertigstellung von Wohnraum auf einem ähnlichen Niveau bleiben wie in den vergangenen sieben Jahren, wird in den deutschen Metropolen künftig trotz des aktuellen Baubooms eine deutliche Bedarfslücke existieren. Auch dies wird sich auf die weitere Entwicklung der Immobilienpreise auswirken. Den größten Bedarf an Neubauten weist dabei die Bundeshauptstadt auf. Hier liegt der Neubaubedarf bis 2025 bei 144.300 Wohneinheiten, die einer prognostizierten Fertigstellungszahl von 77.600 gegenüberstehen. In Berlin könnten in den kommenden Jahren somit rund 66.700 Wohnungen fehlen. Den zweithöchsten Bedarf an Neubauten weist München auf, wo rund 69.500 Wohneinheiten benötigt werden, gefolgt von Hamburg mit 62.900 Wohneinheiten. Eine Entspannung ist bei den Immobilienpreisen aufgrund dieser Diskrepanz nach wie vor unwahrscheinlich.


7. Wo die Immobilienpreise steigen

Die Top-7-Städte werden aus den Standorten gebildet, die das höchste Immobilienpreisniveau Deutschlands aufweisen. Wie sich hier die Immobilienpreise voraussichtlich in Zukunft gestalten werden, haben wir in unserer Prognose für Sie zusammengefasst: 

Berlin 

Die deutsche Hauptstadt wächst als attraktiver und multikultureller Standort stetig weiter. Dies macht sich auf dem Immobilienmarkt bemerkbar: In sämtlichen Lagen wird von einem Anstieg der Immobilienpreise ausgegangen, sowohl im Segment der Eigentumswohnungen als auch bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. In den zentralen, sehr guten Lagen erzielen Häuser bis zu 7 Millionen Euro, Eigentumswohnungen in bester Lage erreichen Quadratmeterpreise bis 17.000 Euro. Für Luxusimmobilien in Deutschland wurde sogar ein Spitzenpreis von 21.700 erzielt. Im Segment der Wohn- und Geschäftshäuser bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen der Mietendeckel zeigt. Durch den starken Nachfrageüberschuss bleibt Berlin jedoch weiterhin ein sehr attraktiver Anlagestandort. Noch mehr fundierte Einblicke entdecken Sie in unserem Bericht zu den Immobilienpreisen Berlin. 

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Hamburg

Die Hansestadt zählt zweifellos zu einem der begehrtesten Wohnstandorte Deutschlands. Die Folge sind auch hier seit Jahren steigende Immobilienpreise und Mieten. In den sehr guten Lagen rund um die Alster und entlang der Elbe geht man allerdings für die Zukunft davon aus, dass sich die Angebotspreise stabilisieren werden. In allen anderen Lagen kann mit weiteren Immobilienpreisanstiegen gerechnet werden. Aktuell liegt das Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser in sehr guter Lage bei bis zu 8 Millionen Euro. Bei den Eigentumswohnungen in dieser Lage werden Angebotspreise von bis zu 20.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Liebhaberobjekte im Luxussegment wurden 2018 sogar für bis zu 38.600 Euro pro Quadratmeter veräußert. Zinshäuser in Hamburg werden  in bester Lage für bis zu 6.800 Euro je Quadratmeter verkauft (bis zu Faktor 40). Die Preistendenz ist dabei weiterhin steigend - auch am Stadtrand und im Umland. Weitere Einblicke erhalten Sie in unserem Bericht zu den Immobilienpreisen Hamburg.

München

Die bayerische Landeshauptstadt belegt im aktuellen Engel & Völkers Ranking der Angebotspreise für Eigentumswohnungen den bundesweiten Spitzenplatz. Mit durchschnittlich 8.291 Euro pro Quadratmeter sind die hiesigen Eigentumswohnungen so kostenintensiv wie nirgendwo sonst in Deutschland. Allerdings scheint sich das Preisniveau in der Isarstadt allmählich zu stabilisieren: In den sehr guten bis mittleren Lagen werden aktuell keine großen Preisanstiege mehr erwartet. Lediglich in den einfachen Lagen geht Engel & Völkers von einem Zuwachs der Immobilienpreise aus. In den sehr guten Lagen zahlen Investoren und Eigentümer schon jetzt bis zu 20.000 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung und 17 Millionen Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser. Für Luxuswohnungen werden sogar Preise bis 32.000 Euro/m² aufgerufen. Für Mehrfamilienhäuser in München werden in bester Lage 13.000 Euro pro Quadratmeter verlangt. Hier werden sogar Faktoren bis 43 erreicht, was bundesweit der höchste Wert ist. In unserem Bericht zu den Immobilienpreisen München erhalten Sie noch mehr Informationen zu diesem Thema.

Köln

Die Rheinmetropole zeigt eine hohe Dynamik bei der Entwicklung der Immobilienpreise: Für Ein- und Zweifamilienhäuser wird in den sehr guten bis mittleren Lagen von einem weiteren Preisanstieg ausgegangen, während die einfachen Lagen voraussichtlich preisstabil bleiben werden. Im Segment der Eigentumswohnungen wird für die sehr guten und die einfachen Lagen ebenfalls von einer Stabilisierung des Preisniveaus ausgegangen. In den guten und mittleren Lagen dürften die Preise für Eigentumswohnungen weiter anziehen. Den Zenit stellen im Falle der Ein- und Zweifamilienhäuser Preise bis zu 6 Millionen Euro dar, bei Eigentumswohnungen werden Spitzenpreise bis zu 15.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Für Ausnahmeobjekte im Premiumsegment wurden 2018 sogar Preise bis 24.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Im Segment der Wohn- und Geschäftshäuser sind Preissteigerungen in allen Lagen wahrscheinlich. Immobilienpreise bis 5.000 Euro können hier erzielt werden. Erfahren Sie auch alle Details zu den Immobilienpreisen Köln!

Frankfurt am Main

Ungebrochen ist auch das Wachstum in der deutschen Finanzmetropole Frankfurt am Main. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wird auch im kommenden Jahr von steigenden Immobilienpreisen ausgegangen – und zwar in sämtlichen Lagen. Für Eigentumswohnungen wird dagegen von einer Preisstabilisierung ausgegangen. Einzige Ausnahme bilden Objekte in den mittleren Lagen, die weiter an Wert zunehmen dürften. Schon jetzt werden im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser Spitzenpreise bis 4,8 Millionen Euro erzielt, Eigentumswohnungen erreichen Quadratmeterpreise bis zu 14.000 Euro.  Im stark wachsenden Luxussegment sind sogar Preis bis ca. 16.200 Euro/m² möglich. Bei Anlageobjekten (Wohn- und Geschäftshäuser/ Mehrfamilienhäuser) sind vor allem in guten und mittleren Lagen weitere Preissteigerungen zu erwarten. In Top-Lagen werden Immobilienpreise von bis zu 7.200 Euro pro Quadratmeter erreicht. Noch mehr Einblicke erhalten Sie in unserem Bericht zu den Immobilienpreisen in Frankfurt am Main

Düsseldorf

Als attraktiver Wirtschafts- und Wohnstandort werden auch für Düsseldorf in vielen Lagen steigende Immobilienpreise erwartet. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern betrifft dies vor allem Gebiete in mittlerer und einfacher Lage. In den guten und sehr guten Lagen dürften die Angebote dagegen preisstabil bleiben. Für Eigentumswohnungen gilt: In den guten Lagen werden die Preise voraussichtlich weiter steigen, alle anderen Lagen bleiben stabil. Die Spitzenpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen aktuell bei bis zu 5 Millionen Euro, für Eigentumswohnungen werden Preise bis 13.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Für Luxusobjekte geht die Preisspanne sogar bis 20.600 Euro/m². Bei Wohn- und Geschäftshäusern liegen die Immobilienpreise in Düsseldorf bei bis zu 4.700 Euro pro Quadratmeter. Preissteigerungen sind vor allem in einfachen Lagen wahrscheinlich. Lesen Sie sich in unserem Bericht detailliert zu den Immobilienpreisen Düsseldorfs ein! 

Stuttgart 

Die Schwabenmetropole Stuttgart kann dank gestiegener Bautätigkeit in den Premiumlagen von einer leichten Entspannung profitieren. Für beide Segmente, Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen, wird von einer Stabilisierung der Preise in den sehr guten Lagen ausgegangen. In allen anderen Lagen gilt: Die Immobilienpreise Stuttgarts werden voraussichtlich weiter ansteigen. Die aktuellen Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen bei 4,5 Millionen Euro, im Falle von Eigentumswohnungen wurden bereits Quadratmeterpreise bis 13.000 Euro, für Ausnahmeobjekte sogar bis 16.600 Euro/m² erzielt. Bei Mehrfamilienhäusern sind weitere Preissteigerungen in allen Lagen wahrscheinlich. Die Quadratmeterpreise reichen jetzt bereits bis 5.350 Euro.

Noch mehr Informationen in unserem Marktbericht

In unserem Wohnimmobilien - Marktbericht Deutschland 2019/2020 entdecken Sie noch mehr Einblicke zu den Immobilienpreisentwicklungen. Hier finden Sie alle Informationen zu den Mieten, Kaufpreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen und Preisentwicklungen an insgesamt 61 deutschen Standorten.

In unserem Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2020 finden Sie Immobilienpreise, Faktoren, Mieten und Entwicklungen zu Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern in 67 deutschen Städten.  

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Quellen:

Aktuelle Immobilienpreise auf dem deutschen Markt: GEWOS - IMA Immobilienmarktanalyse, Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Residential, Engel & Völkers Commercial

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise? : empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial

Quadratmeterpreise Eigentumswohnung: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential

Hauspreise: Ein- und Zweifamilienhäuser: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential

Immobilienpreise Mehrfamilienhaus/ WGH: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial

Immobilienkauf günstiger als allgemein angenommen:  IW Köln, Engel & Völkers Residential

Wo die Immobilienpreise steigen: empirica-systeme, Gutachterausschüsse der Städte, Engel & Völkers Residential, Engel & Völkers Commercial